Ook de plannen voor het Hamerstraatgebied komen in een hogere versnelling. Bovendien wil de gemeente er nu maar liefst 6.700 nieuwe woningen laten bouwen. Binnen strakke kaders krijgen ontwikkelaars veel vrijheid.
Hamerstraatgebied
|
Veertien jaar geleden streek architect Floor Arons met zijn compagnon Arnoud Gelauff neer in een verlaten werkplaats aan het Gedempte Hamerkanaal. Het Hamerstraatgebied was nog een ruig en onbekend bedrijventerrein met lage huren en oude fabriekshallen waar alles kon. “Links van ons zat een illegale autohandel en het rechterpand bleek later bij een politie-inval een illegaal bordeel te zijn geweest. In de lunchpauze speelden we vaak een potje voetbal op straat.”
De afgelopen jaren zag hij het gebied geleidelijk van karakter veranderen. Jonge filmmakers, mode-ontwerpers en collega-architecten trokken in de oude loodsen en hallen. Langs de Johan van Hasseltweg verscheen het ene na het andere strak vormgegeven bedrijfsverzamelgebouw. Met de komst van bierbrouwerij Oedipus, het Skatecafé en bioscoop FC Hyena viel er zelfs na werktijd van alles te beleven. “De ontwikkelingen gaan op dit moment erg hard.”
Hoog, dicht, veel
| Voor het Hamerkwartier hebben gemeentelijke stedenbouwkundigen een nieuw type bouwblok ontworpen. Door de woningen te concentreren in blokken en torens van afwisselende hoogten en vormen hebben bewoners én gebruikers van de tussengelegen straten voldoende dag- en zonlicht. Wonen en werken laten zich in een bouwblok flexibel met elkaar mengen en meer en minder lucratieve functies financieel goed met elkaar te verevenen. |
Toch staat dit deel van de noordelijke IJ-oever een nog veel grotere metamorfose te wachten. De gemeente gaat in haar projectnota uit van 6.700 nieuwe woningen en een verdubbeling van het aantal arbeidsplaatsen. Van de bestaande 250.000 vierkante meter aan gebouwen zal waarschijnlijk iets minder dan de helft blijven staan. De rest maakt plaats voor een slordige 700.000 vierkante meter aan nieuwe appartementen, scholen, kantoren en werkplaatsen. Tweederde van het programma is voor woningbouw gereserveerd.
“Het Hamerkwartier, zoals wij het gebied noemen, moet een hoogstedelijke en ongedeelde wijk worden”, legt gebiedsmanager Annegien Krugers Dagneaux uit. “We willen niet alleen dat er veel meer woningen en voorzieningen komen, maar ook een betere verbinding met de Vogel- en IJpleinbuurt. Heel Noord moet profiteren van de ontwikkelingen op deze plek.”
Om al die nieuwe appartementen en bedrijfsruimten te kunnen realiseren, gaat het gebied flink de hoogte in. Op de gemeentelijk plankaart staan maar liefst 45 (woon)torens ingetekend, waarvan er dertien een hoogte van maximaal zestig meter hebben. Vierentwintig stuks mogen niet hoger dan 45 meter worden. Maar dat is al ruim het dubbele van het enige al gerealiseerde wooncomplex, het omstreden New Orleans. Of daarnaast nog een ‘wolkenkrabber’ tot 140 meter wenselijk en mogelijk is, wordt nog onderzocht.
Verleiden én sturen
Omdat de gemeente in het gebied zelf amper grond kan uitgeven, heeft ze gekozen voor een combinatiestrategie van verleiding én sturing via privaat- en publiekrechtelijke weg. Daarom wordt in afwijking van de in de Woonagenda 2025 voorgestelde 40/40/20-regel aangestuurd op maximaal 30 procent sociale huur. Er ontstaat zo meer ruimte voor marktwoningen. Alle partijen die er woningen willen bouwen, zullen eerst met de gemeente moeten onderhandelen. Het huidige bestemmingsplan, dat bewust niet wordt aangepast, staat wonen in het gebied namelijk niet toe. Bovendien heeft de gemeente voor 70 procent van het bedrijventerrein erfpachtovereenkomsten afgesloten die bij herontwikkeling aangepast moeten worden. “We willen initiatiefnemers de ruimte bieden om flexibel op marktontwikkelingen in te spelen. Maar ieder bouwproject zal worden getoetst aan onze uitgangspunten zoals die in de projectnota en op de plankaart zijn verwoord”, legt Krugers Dagneaux uit.
Geluidhinder Albemarle
De eerstkomende tien jaar zullen vooral de kavels ten zuiden van het Gedempt Hamerkanaal een nieuwe invulling krijgen. Daar zijn de eigendomsverhoudingen al uitgekristalliseerd, in tegenstelling tot het noordelijk deel, dat in handen is van meer dan tachtig verschillende partijen. Zo wordt voor de zone rond de Kromhouthal, in bezit van Eigen Haard, en het Draka-terrein, dat door de Amerikaanse belegger Prysmian is gekocht, al nagedacht over concrete herontwikkelingsplannen. Het gebied ten oosten van de GVB-haven is gekocht door Amvest, maar de milieucontouren van chemiebedrijf Albemarle maakt woningbouw er voorlopig moeilijk. De gemeente zoekt samen met de onderneming naar een oplossing voor de geluidhinder. Onteigenen of uitkopen is voorlopig geen optie. Ook Amvest heeft geen plannen in die richting, laat een woordvoerder weten. Sowieso lopen de meeste huurcontracten van huidige kavelgebruikers pas in 2023 af. Met de bouw van woningen zal dan ook niet vóór 2024 worden gestart.
Eigen Haard denkt al wél na over de bebouwing van de kavels rond de Kromhouthal. In 2009 kocht de woningcorporatie het gebied om er op termijn huur- en koopwoningen te ontwikkelen. Nu de corporatie alleen nog sociale huurwoningen mag bouwen, wil ze met andere ontwikkelaars posities ruilen om toch een gemengd woonprogramma te kunnen realiseren. “Als Provast of Amvest naast de Kromthouthal een toren met duurdere koop- of huurappartementen wil neerzetten, kunnen wij op hun kavel aan de slag met sociale huur”, vertelt gebiedsontwikkelaar Bart Bozelie.
Oeverpark
Het bouwveld ten oosten van de monumentale Kromhouthal wordt het eerst ontwikkeld. De meeste bedrijven hebben er een huurcontract tot 2020. Daarna kan er worden gesloopt. Het precieze programma staat nog niet vast, maar de gemeente wil hier in ieder geval ook een school voor voortgezet onderwijs bouwen. Bozelie ziet liever meer appartementen komen. “We hebben het terrein gekocht om zoveel mogelijk woningen te kunnen bouwen. Met een wachttijd van 14 jaar is dat nog steeds heel belangrijk.”
Het geplande oeverpark van 50 meter breed dat over de volle lengte van het gebied moet lopen, snoept al de nodige vierkante meters van het bouwveld af. Op de plek van restaurant Stork zou bovendien nog een openbaar plein moeten komen. Eigen Haard ziet hier juist kansen voor extra woningen bovenop het huidige gebouw. De gemeente heeft op haar plankaart weliswaar twee woontorens ingetekend rond de scheepsbouwhal en Jumbo-supermarkt, die beiden moeten blijven bestaan, maar verder zijn hier in de ogen van Bozelie al zo weinig mogelijkheden voor nieuwbouw. “Hopelijk bieden de plannen van de gemeente nog enige flexibiliteit.”
Andere artikelen uit het dossier 'De metamorfose van de noordelijke IJ-oever':
Nieuwe stad aan het IJ (NUL20, december 2017)
NDSM: de stad rukt op (NUL20, december 2017)
Projectenoverzicht Noordelijke IJ-oever (NUL20, december 2017)