'Transparantie helpt bij herstel vertrouwen'

Eigen Haard houdt de kaarten niet meer tegen de borst
'Transparantie helpt bij herstel vertrouwen'

Woningstichting Eigen Haard biedt haar stakeholders helderheid over haar investeringen en maatschappelijke keuzes. Gemeentebestuurders hebben veel waardering voor die opstelling. Toenemende transparantie maakt het makkelijker in gezamenlijkheid te doen wat nodig is.

Volgens bestuurder Mieke van den Berg heeft haar corporatie een enorme ontwikkeling doorgemaakt. “Vroeger hielden we de kaarten tegen de borst. Vandaag is het asociaal niet transparant te handelen. De corporatiewereld kampt door de gebeurtenissen van de afgelopen jaren met een enorm legitimiteitsvraagstuk. Door op een goede manier transparant te zijn, door de juiste dingen te geven, wordt de kans groter dat we het vertrouwen in de sector kunnen herstellen.”
Technologische ontwikkelingen zijn daarbij behulpzaam. “Informatietechnologie maakt het steeds makkelijker informatie beschikbaar te stellen, maar het heeft geen zin een willekeurige bak aan informatie over onze stakeholders uit te storten. We moeten daarin de regie houden, bedenken wat belangrijk is en welke informatie de samenleving nodig heeft. Gemeenten hebben die informatie nodig om hun woonvisies te ontwikkelen. Wij sorteren daarop voor.”

3-kamermodel

Voor Eigen Haard is het door Ortec Finance ontwikkelde 3-kamermodel een fantastisch hulpmiddel om inzicht te krijgen in het eigen functioneren. “Ik ken geen ander model dat de verschillende corporatievraagstukken zo goed vorm en inhoud geeft. Hoge kosten maken door inefficiëntie, dat kan niet. We mogen wat dat betreft niet duurder zijn dan commerciële partijen. Ook helpt het model bij het ontwikkelen van een bedrijfsstrategie en is het behulpzaam bij de verantwoording achteraf,” aldus Van den Berg.

 

3-kamer model
schemaOrtec heeft het 3-kamermodel dat ontwikkeld om het functioneren van corporaties inzichtelijk te maken: de vastgoedkamer is verantwoordelijk voor de meest efficiënte, best renderende exploitatie van het vastgoed. Zij beschikt daarvoor over een investeringsbudget. Het rendement wordt uitgekeerd aan de vermogenskamer. Die zorgt voor een goede verhouding tussen eigen en vreemd vermogen en gezonde kasstromen. Dat zorgt weer voor positieve beoordelingen door WSW en CFV. Het geld dat uiteindelijk wordt verdiend, kan twee bestemmingen krijgen: of het versterkt de groei van het eigen vermogen, of het wordt als maatschappelijk budget bestemd voor de maatschappelijke kamer. Johan Conijn: “Anders dan een gewone marktpartij, kan een corporatie lagere huren vragen, onrendabele investeringen doen en geld uitgeven aan leefbaarheid. Naarmate het budget groter is, kan de maatschappelijke rol meer inhoud krijgen. De maatschappelijke kamer heeft de verantwoordelijkheid bij de besteding van het maatschappelijke budget keuzes te maken en daarover verantwoording af te leggen.” Conijn onderscheidt nog een vierde kamer, de bestuurskamer. “De drie kamers uit ons model zijn rollen. Of verantwoordelijkheden met wellicht tegengestelde belangen. Het corporatiebestuur stelt de kaders, formuleert een strategie en hakt de knopen door.”


De vastgoedkamer biedt inzicht in de exploitatie van het vastgoed. En dan blijkt dat Eigen Haard de markt niet direct verslaat. In de zogeheten vermogenskamer wordt helderheid geboden over de verhouding tussen eigen en vreemd vermogen. De derde pijler betreft het maatschappelijke budget. Daar gaat het om de (onrendabele) investeringen in nieuwbouw en renovaties, huismeesters die de leefbaarheid in wijken op peil houden en de huurinkomsten die een corporatie in vergelijking met een marktpartij niet int. Vorig jaar heeft Eigen Haard het merendeel van het maatschappelijke budget van in totaal 241 miljoen euro besteed aan huurkorting, oftewel het verschil tussen de potentiële markthuur en de feitelijke huur.
Maatschappelijk budget is volgens Van den Berg geen makkelijk begrip. “Het gaat niet om het exacte bedrag. Met huurkorting breng je tot uitdrukking dat corporaties hun verantwoordelijkheid nemen. Het brengt de maatschappelijke bijdrage tot uitdrukking, maar huurkorting is geen cashflow. Het mag niet worden uitgelegd als iets wat een corporatie laat zitten. Een hoge huurkorting is geen aansporing een groter deel van het bezit te liberaliseren. Evenmin gaat de redenering op dat een corporatie met een hoge huurkorting het beter doet, dan een corporatie met een lagere korting.”

Bestuurlijke waardering

Wethouder Hans Bouma van Uithoorn (Gemeente Belangen) – binnen het college verantwoordelijk voor sociale woningbouw, nieuwe bouwlocaties en leefbaarheid - heeft veel waardering voor de opstelling van Eigen Haard. “We hebben in onze gemeente maar één corporatie. Een goed inzicht in de mogelijkheden en onmogelijkheden is voor ons dus van het grootste belang.” Eigen Haard heeft haar toekomstplannen zelf toegelicht aan de gemeenteraad. “Transparantie over wat de corporatie wil en kan vergemakkelijkt de communicatie. En helpt bij het maken van goede toekomstplannen. De gemeente staat aan de vooravond van grote veranderingen, bijvoorbeeld op het gebied van zorg voor ouderen. Dat vraagt om de ontwikkeling van nieuwe coalities. Dan is het belangrijk inzicht te hebben in de betaalbaarheid van de sociale woningvoorraad. Of de inspanning die kan worden geleverd op het gebied van de leefbaarheid.”
Jeroen Olthof (PvdA), wethouder Wonen in de gemeente Zaanstad, is eveneens goed te spreken over de toegenomen openheid van Eigen Haard. Of de gemeente in de praktijk van prestatieafspraken daarbij van de corporatie de best bruikbare informatie krijgt, durft hij nog niet te zeggen. “Voor mij is het maken van prestatieafspraken ook niet het belangrijkste. Dat zijn maar cijfertjes. Belangrijker is dat ik met Eigen Haard, onze andere drie corporaties en alle andere bij woningbouw betrokken partijen tot de meest passende woningvoorraad binnen de gemeente kan komen. Dat moeten we samen doen. En dat lukt alleen met voldoende openheid over en weer.”

 

Investeringen evenredig verdelen per gemeente. Waarom niet/wel?

Investeringen per gemeente 2014-2018

Is het logisch dat corporaties hun investeringen evenredig verdelen over de gemeenten waarin ze actief zijn? Of juist waar de nood het hoogst is, of het woningbestand het slechtst? En wie beslist dat straks als corporaties prestatieafspraken per gemeente maken? En op basis waarvan? Elke poging tot een antwoord begint bij transparantie. Eigen Haard heeft daartoe voor de komende vijf jaar haar geplande investeringen per gemeente inzichtelijk gemaakt, afgezet tegen het aantal woningen dat in die gemeente wordt geëxploiteerd.
Dat levert interessante feiten op:
In Amsterdam blijken renovaties zo’n 50.000 euro per woning duurder vanwege onder andere vooroorlogse bouw, geluidsisolatie, binnenklimaat en funderingsherstel. Bijna 90 procent van alle leefbaarheidsuitgaven wordt besteed in Amsterdam.
In Amstelveen bouwt Eigen Haard relatief veel huurwoningen. De investeringen per bestaande woning zijn evenwel relatief laag dankzij het relatief recente woningbestand (veel naoorlogse bouw); bovendien kan veel renovatie in bewoonde toestand plaatsvinden. Niet in de grafiek: in Amstelveen is veel nieuwbouw te koop.
In Zaanstad levert Eigen Haard alleen nieuwbouw op in de duurdere sociale huur of vrije sector. De bouwkosten liggen hoger dan elders, omdat de kwaliteit hoger is.
In Landsmeer wordt relatief weinig geïnvesteerd. In de komende vijf jaar wordt een beperkt aantal nieuwbouwwoningen opgeleverd. De verwachting is dat daarna veel renovaties aan de orde zijn.
In Uithoorn staat veel nieuwbouw op stapel, met name door sloop/nieuwbouw aan de Europarei.
In Ouder-Amstel is de afgelopen jaren veel geïnvesteerd, de komende jaren wordt dat wat minder. Niet in de grafiek: veel nieuwbouw in de koopsector.

 

Johan Conijn: ‘Meer professionaliteit dringend noodzakelijk’

 

Eef Meijerman: ‘Maatschappelijk budget verdient kans’

Corporaties moeten hun maatschappelijke rol duidelijk maken, zo betoogde prof. Johan Conijn, directeur van Ortec Finance tijdens de zesde Stakeholdersdialoog van Eigen Haard. “Veel corporaties bedienen zich van wel heel makkelijke redeneringen: wij doen maatschappelijk goede dingen, omdat we zeggen dat het goede dingen zijn. Dat volstaat niet. Er is meer professionaliteit, grotere transparantie en betere verantwoording nodig. Corporaties moeten bijdragen aan de uitvoering van gemeentelijk beleid. En dat kan niet zonder een goed inzicht in de investeringscapaciteit.”   Eigen Haard onderneemt een serieuze poging het debat over de inspanningen van corporaties een stap verder te brengen, vindt Eef Meijerman, directeur van de Amsterdams Steunpunt Wonen. “Corporaties kunnen hun geld maar één keer uitgeven. Dan is het belangrijk dat geld goed te laten landen.”
Inzicht in het maatschappelijk budget kan volgens hem een handvat bieden voor het voorraadbeleid. Hij verwijst naar de rol van Eigen Haard in de gemeente Ouder-Amstel. Daar is sprake van een relatief hoge huurkorting. “Dan staan we gelijk voor een helder debat: de huurkorting verminderen door meer te liberaliseren? Maar dat gaat ten koste van de beschikbare sociale voorraad. En zal leiden tot langere wachtlijsten.”

 

Trefwoorden: