Verdere stagnatie sociale huursector

Rapportage Woonruimtebemiddeling: Gemiddelde wachttijd starters naar 8,4 jaar
Verdere stagnatie sociale huursector

Het wordt elk jaar lastiger om een reguliere sociale huurwoning te krijgen. De gemiddelde inschrijfduur is opgelopen tot 8,4 jaar en voor een vrijkomende woning melden zich gemiddeld 140 geïnteresseerden. Belangrijkste reden: de huidige huurders verhuizen niet. Het aanbod liep terug met 19 procent. Zo blijkt uit de Rapportage Woonruimtebemiddeling 2012 van de Stadsregio Amsterdam.

Rapportage woonteruimteverdeling: zo zit het

Alle cijfers uit dit artikel zijn afkomstig uit de Rapportage Woonruimteverdeling. Deze wordt uitgegeven door de Stadsregio Amsterdam en het Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad. De cijfers zijn afkomstig van WoningNet. Eind 2012 stonden daar 248.981 woningzoekenden ingeschreven. Dat is 45 procent (204.000) minder dan eind 2011. Die enorme afname is het gevolg van de invoering per 1 juli 2012 van jaarlijkse inschrijfkosten van 10 euro. Wie niet betaalt, wordt uitgeschreven. WoningNet geeft geen volledig beeld van de huursector. Verhuur van vrije sector huurwoningen, studentenwoningen, tijdelijke verhuur, en directe bemiddeling van corporaties blijven buiten beeld. De Stadsregio Amsterdam bestaat uit zestien gemeenten; Almere hoort daar niet bij.

Het wordt steeds moeilijker om een sociale huurwoning in de Stadsregio Amsterdam te krijgen. En wie al een sociale huurwoning heeft, blijft zitten waar hij zit in deze onzekere tijden. Kopen is minder aantrekkelijk en haalbaar geworden, en doorstroming binnen de sociale huursector wordt bemoeilijkt door inkomenseisen en onaantrekkelijk vanwege de hogere aanvangshuren. Ook neemt de sociale voorraad in omvang af door verkoop, sloop en verhuur in de vrije sector. De zogeheten mutatiegraad zakte in de Stadsregio naar 3,7 procent; met onderaan het lijstje Amsterdam, Landsmeer en Aalsmeer - met respectievelijk een mutatiegraad van 3,4, 3,1 en 3,0 procent.
Het aantal nieuwe verhuringen van corporatiewoningen in de Stadsregio daalde in 2012 met maar liefst 19 procent en in Amsterdam met 21 procent: slechts 10.253 sociale huurwoningen kregen een nieuwe huurder, waarvan 6050 in Amsterdam.
De druk op de sociale voorraad neemt dus verder toe. Een duidelijke indicatie daarvan vormt het aantal geïnteresseerden dat op een vrijkomende woning reageert. In 2012 waren dat er 140 tegenover 123 in 2011. Teken aan de wand is ook dat de gemiddelde inschrijfduur van starters op de woningmarkt is opgelopen naar meer dan 8,4 jaar in 2012 (was in 2007 nog rond de zes jaar). Woningen worden overigens ook steeds vaker geweigerd. Corporaties moeten nu al meer dan acht kandidaten laten opdraven voordat een potentiële huurder toehapt (in jargon: het aanbiedingsresultaat = 8,1).

Hogere huren

De aanvangshuren stijgen, maar nog altijd heeft 56 procent van de nieuwe huurders in de Stadsregio een huur onder de 562 euro - de hoge aftoppingsgrens van de huurtoeslag (prijspeil 2012). Deze huurders krijgen de hogere huur (gedeeltelijk) gecompenseerd via een hogere huurtoeslag.
In Amsterdam geldt dat voor 52 procent van de nieuwe huurders, in deelregio Noord voor 64 procent en deelregio Zuid 61 procent. De overige woningen hebben een huurprijs tussen 562 en 664 euro per maand (de huurtoeslaggrens). Verhuur van studentenwoningen, tijdelijke verhuur en vrije sectorhuur zijn niet inbegrepen in deze cijfers.

Profiel huurders

Driekwart (76%) van de bewoners van de Stadsregio verhuist binnen de eigen gemeente. Zes procent van de nieuwe huurders komt van buiten de regio. De gemeentes met de hoogste percentages nieuwe ‘eigen’ huurders zijn Edam-Volendam (89%), Oostzaan (88%) en Amsterdam (86%), net als in voorgaande jaren. In Uithoorn (39 procent), Diemen (42 procent) en Amstelveen (44 procent) is minder dan de helft van de nieuwe sociale huurders afkomstig uit de eigen gemeente. De belangrijkste verhuisstromen in aantallen zijn vanuit en naar Amsterdam.
Omdat bestaande huurders minder verhuizen, krijgen starters relatief meer kans. Zevenenvijftig procent van de nieuwe huurders bestond in 2012 uit starters op de sociale woningmarkt.
Huurders die binnen de sociale sector verhuizen, wonen gemiddeld zo’n zeventien jaar in hun woning. Als huurders eenmaal gaan zoeken, duurt het gemiddeld nog 2,6 jaar voordat ze een andere woning hebben.
Vierennegentig procent van de woningen is verhuurd aan huishouden met een inkomen beneden de Europese inkomensgrens van 34.085 euro. Corporaties mogen tot 10 procent van hun woningen verhuren aan hogere inkomens. Er is dus ruimte wat soepeler met de inkomensgrens om te springen. Dat gebeurt overigens ook. De corporaties hebben in 2012 besloten om een deel van hun woningen open te stellen voor gezinnen met een jaarinkomen tot 38.532 euro. Daarvoor waren 880 woningen beschikbaar, maar slechts twintig gezinnen met lage middeninkomens konden daarvan profiteren. De overige kwamen niet in aanmerking omdat hun woon- of inschrijfduur onderdeed voor andere kandidaten.
Tal van woningzoekenden kunnen gebruik maken van voorrangsregelingen, bijvoorbeeld vanwege een medische reden of vanwege sloop/renovatie van hun oude woning. Maar het aandeel daarvan zakt, van 33 procent in 2010 naar 27 procent in 2012. Belangrijke oorzaak van de terugloop is de stagnatie van de stedelijke vernieuwing: er wordt niet veel meer gesloopt.

Minder woningen

Een deel van de doelgroep voor de sociale huur is in 2011 weggedefinieerd door de invoering van strenge inkomenseisen. Daar staat tegenover dat het aanbod terugloopt doordat corporaties woningen slopen, verkopen en naar de vrije huursector brengen. In Amsterdam nam dat aanbod, overigens conform afspraken met de gemeente, sterker af dan in de rest van de Stadsregio. In de hoofdstad verdwenen in tien jaar 13.000 sociale huurwoningen. Er zijn er eind 2012 nog 186.173, nog altijd 47 procent van totale woningvoorraad. In de totale Stadsregio zijn corporaties eigenaar van 41 procent van de woningen. Deze cijfers zijn inclusief vrije sector huurwoningen, maar dat aandeel is (nog) klein.