Verslag van bijeenkomst op 18 december
PakhuisNUL20

Op de 28ste editie van PakhuisNUL20 op 18 december stonden twee thema's centraal: De prioriteiten van de woningcorporatie en circulair renoveren. Een beknopt verslag.

De prioriteiten van de woningcorporatie

Cody Hochstenbach:
"Woonbeleid is in Amsterdam nooit erg links geweest"

De avond werd afgetrapt door Cody Hochstenbach, stadsgeograaf aan de Universiteit van Amsterdam. In zijn column maakte hij duidelijk dat het woonbeleid van de gemeente Amsterdam ten onrechte als rechts beleid wordt neergezet in diverse media. In de afgelopen twintig jaar is het aandeel sociale huurwoningen ten koste van middeldure huur en koop afgenomen. En dat terwijl er altijd een linkse meerderheid in de coalitie heeft gezeten. 

Volgens Hochstenbach wordt de rol van de woningcorporaties gemarginaliseerd en is dat in eerste instantie het gevolg van landelijk beleid. Het neemt niet weg dat het aandeel sociale huur (nu ongeveer 50 procent) in Amsterdam boven het landelijke gemiddelde ligt, maar dat is in andere grote steden in de wereld niet anders. In Amsterdam is het aantal sociale huurwoningen in de periode 2002-2019 met 35.000 geslonken, is de particuliere huur met 20.000 eenheden toegenomen en zijn er 70.000 koopwoningen bijgekomen. Volgens Hochstenbach is deze ontwikkeling het gevolg van een frame waarin de witte middenklasse het panacee tegen armoede en verloedering is. Doordat de corporatiesector voortdurend onder vuur ligt, onder meer door toenemende belastingdruk waaronder de verhuurderheffing, nemen de woonlasten voor huurders van sociale huurwoningen toe en is als gevolg het percentage bewoners dat moeite heeft de huur te betalen in de periode 2002-2019 gestegen van vijf naar achttien. Hochstenbach ziet pogingen van wethouder Ivens om tot een bredere sociale huisvesting te komen, maar volgens hem is het noodzakelijk dat de landelijke politiek een einde maakt aan de verhuurderheffing en moet de inkomensgrens voor sociale huur opgetrokken worden.
 
In het tafelgesprek onder leiding van Nul20-redacteur Bert Pots beaamt Daniël van der Ree, tafelheer van dienst en voormalig VVD-gemeenteraadslid in Amsterdam, dat het woonbeleid in de afgelopen vijftien jaar zeker niet links is geweest. Hij geeft aan dat hij voorstander is van een ruime sociale huurvoorraad maar dat die met zeventig procent te hoog was. Volgens Van der Ree is het goed dat er meer ruimte is gekomen voor koop en vrije sectorhuur. “Als ik nu opnieuw gemeenteraadslid zou zijn, dan zou de verhouding op de woningmarkt geen prioriteit hebben.” 
Van der Ree geeft ook aan dat het prima is dat er in bepaalde wijken een stop op verkoop van sociale huurwoningen is gekomen. Bert Halm, bestuurder van Eigen Haard vindt dat ook. 
Volgens Hochstenbach is behoud van de sociale huurvoorraad van belang om de betaalbaarheid van woningen te garanderen. “In Amsterdam is 40 procent van de woningen in handen van corporaties. Dat biedt sturingsmogelijkheden.” En dat blijkt ook in de onderhandelingen die tot de jongste prestatieafspraken geleid hebben. Zo is het de Federatie Amsterdamse Huurkoepels gelukt om de beoogde huurstijging van inflatie plus één procent volgend jaar te beperken tot inflatie plus een half procent, zegt voorzitter Eva Visser. En voor de jaren daarna kan de extra verhoging alleen doorgaan als Nibud-onderzoek vaststelt dat niet meer mensen in betalingsmoeilijken komen.  
Volgens Hochstenbach hebben vooral mensen met een middeninkomen het lastig, maar volgens Bert Halm, bestuurder van Eigen Haard, werkt onder meer zijn corporatie Eigen Haard er hard aan om het aantal middeldure huurwoningen te vergroten. “Dat helpt ook bij de doorstroming want huurders die een sociale huurwoning achterlaten, krijgen voorrang.” Van der Ree vindt het 'jammer' dat in de samenwerkingsafspraken staat dat woningcorporaties nog geen 300 middeldure huurwoningen per jaar gaan toevoegen. “Van mij had dat meer mogen zijn.”
Hochstenbach benadrukt juist het belang van gematigd huurbeleid van de corporaties – wat zij volgens hem ook doen – en het belang van een toename van sociale huurwoningen in de stad. “Voorheen waren gereguleerde particuliere huurwoningen van belang in de stad als landingsplek voor mensen die Amsterdam in kwamen. Maar die sector wordt snel kleiner. De corporaties kunnen dat opvangen.”
Maar de vraag is hoe lang corporaties nog ruimte hebben om nieuwe woningen te bouwen. Bekend is dat de verhuurderheffing voor beperkte investeringscapaciteit bij de corporaties leidt. Halm verwacht in de komende zes jaar nog te kunnen groeien en vergroenen, maar dat de rek er dan wel echt uit is voor zijn corporatie. “Dan moet het kabinet de verhuurderheffing wel afschaffen.”
Van der Ree maakt echter de vergelijking met 'het kwartje van Kok'. “Iedereen wilde het afschaffen maar het is onbetaalbaar.” 
  
Uit de zaal komt de vraag waarom de crisis op de woningmarkt niet nadrukkelijker naar voren komt tijdens deze avond. “Er zijn 60.000 woningzoekenden en mensen moeten tien jaar wachten op een woning.” Is er sprake van een woningnoodramp zoals het programma Radar onlangs muntte?
Volgens Van der Ree is sprake van een ongekende populariteit van steden, de vraag is simpelweg groter dan het aanbod. Toch geeft Hochstenbach aan dat ook steeds meer sprake is van dakloosheid. “Wat ook mis gegaan is in iemands leven, iedereen heeft recht op een dak boven zijn hoofd. Er is zeker sprake van een wooncrisis.” Halm geeft aan dat zijn corporatie voortdurend in overleg is, onder andere met de gemeente, over de vraag welke groepen, al dan niet tijdelijk, op korte termijn huisvesting nodig hebben.

Circulair renoveren

 

Het tweede deel van de avond begon met drie pitches van drie winnaars van een door de gemeente Amsterdam uitgeschreven prijsvraag naar nieuwe mogelijkheden voor circulair renoveren van corporatiebezit.
 
Joris van Maastrigt van Hemubo gaf in zijn presentatie aan hoe Hemubo samen met onder meer Stadgenoot zoekt naar circulaire mogelijkheden en richtte zich in eerste instantie op 'het kozijn'. Het betekent materialenstromen in kaart brengen, de waarde daarvan bepalen en milieueffecten duidelijk krijgen en beoordelen hoe circulair renoveren betaalbaar kan. Daarvoor is opschalen nodig en daar zit volgens Van Maastrigt een mogelijkheid door uit te gaan van beschikbare materialen in plaats van materialen te zoeken bij het ontwerp. Daarnaast benadrukt hij de betrokkenheid van bewoners. Zij kunnen door middel van een QR-code zien hoe hun kozijn tot stand is gekomen en wat de CO2 winst is. Het project zit nog in de testfase. 
 
Jan Slijkerman van Eigen Haard geeft aan dat zijn corporatie al druk bezig is om – samen met bewoners – te verduurzamen. De ambitie is om in 2023 alle 55.000 woningen van Eigen Haard minimaal op label B te hebben. Dit jaar zijn 1200 woningen complexgewijs aangepakt, in de komende jaren wordt dat opgevoerd naar 1700 per jaar. Maar Eigen Haard realiseerde zich dat de meeste isolatiematerialen uit de chemische industrie afkomstig zijn en bij afbraak van de woning op termijn niet meer bruikbaar zijn. Daarom wil de corporatie materialen zoals vlaswol gaan gebruiken  die wel opnieuw gebruikt kunnen worden of naar de composthoop kunnen. Eigen Haard wil woningen kostenneutraal circulair gaan verduurzamen.
 
Jurgen Klaassen van woningcorporatie de Alliantie richt zich in zijn presentatie op de Molenwijk in Amsterdam-Noord. Door mobiliteit anders in te richten – delen in plaats van bezit – en dit samen met een groep enthousiaste bewoners en ondernemers te ontwikkelen, kan het ruimtebeslag van parkeren ingezet worden voor extra woningen. Op die manier kan ook de CO2 uitstoot in de wijk beperkt worden. Bovendien is de ambitie om de kosten voor de huurders te beperken. Om die reden spreekt Klaassen liever over 'goedkoopzaamheid' dan over 'duurzaamheid'.
 
In het rondetafelgesprek over circulair renoveren geeft Thieme Hennis van de gemeente Amsterdam aan dat voor de prijsvraag de focus op de corporaties lag omdat zij in staat zijn volume te maken. “Zij kunnen ontwikkelingen in gang zetten en als die volume krijgen dan kan renovatie ook goedkoper.” Maar dat is wel aan de corporaties zelf, benadrukt Hennis, want de gemeente gaat niet iets voorschrijven, benadrukt hij. Imme Groet van C-Creators, betrokken bij de prijsvraag, ziet dat corporaties erg geïnteresseerd zijn in elkaars ideeën om meer circulair te werken. “Die samenwerking en kennisdelen kan echt helpen om te versnellen en kringlopen te sluiten.” Daar zijn al goede voorbeelden van. Zo wordt bijna al het bouwmateriaal van de Bijlmer Bajes gebruikt voor de bouw van woningen in het nieuwe Bijlmer Kwartier en is Buiksloterham een proeftuin voor circulair bouwen. Bovendien hebben steeds meer gebouwen een materialenpaspoort bij Madaster.
Toch vraagt circulair bouwen en renoveren tot veel nieuwe vragen en opgaven, bijvoorbeeld hoe om te gaan met investeringen die zich pas na langere tijd terugbetalen. Tegelijkertijd levert de circulaire economie volgens Hennis ook weer nieuwe kansen, van ICT-toepassingen tot de klassieke schoenmaker.
Lees voor meer info ook het NUL20 dossier over Circulair Bouwen en Renoveren.