Verslag PakhuisNUL20: Wie helpt de woonstarter?

Verslag van bijeenkomst PakhuisNUL20 op 1 april
Wie helpt de woonstarter?

Het lukt starters op de woningmarkt steeds moeilijker om een betaalbare plek te vinden in de regio Amsterdam. Hoewel het devies bouwen, bouwen, bouwen niet ontbrak, passeerden tijdens de zevenentwintigste editie van PakhuisNul20 ook andere oplossingen de revue. Van klein en betaalbaar bouwen tot voorrang geven aan jongeren bij toewijzing. Al dan niet uit de eigen gemeente.

Klein maar betaalbaar

Is het verstandig voor woningcorporaties om meer kleine woningen te bouwen? Volgens Karin Laglas, voorzitter van de directieraad van Ymere, heeft haar corporatie niet lang na hoeven denken om bij de sloop/nieuwbouw in de Rudolf Dieselbuurt nabij het Amstelstation te verdichten en een relatief groot aantal kleinere woningen te bouwen. “Wij gaan in principe uit van behoud, maar de bestaande rijtjeswoningen in deze buurt waren simpelweg op. Dat was tegelijkertijd een kans om te verdichten en om op zo'n centrale plek in de stad liefst driehonderd woningen toe te voegen.” De meeste woningen zijn tussen de 40 en 50 vierkante meter groot en bedoeld voor een- of tweepersoonshuishoudens, waaronder jongeren. Daarmee speelt de corporatie niet alleen in op de trend van 'huishoudensverdunning'. Door relatief kleine woningen te bouwen, waar bewoners voorzieningen zoals wasmachines delen, kan Ymere op deze locatie meer sociale huurwoningen aan de stad toevoegen. Marja Elsinga, hoogleraar Wonen aan de TU Delft, vindt dit een goede strategie. “Er bestaat vooral een grote behoefte aan betaalbare woningen in de stad.” Ze wijst er op dat de trend naar kleiner wonen in elke wereldstad speelt. Waar de ondergrens ligt, is moeilijk te bepalen. Dat hangt ook af van de locatie, het ontwerp van de woning en overige voorzieningen. Zowel Laglas als Elsinga wijzen er op hoe snel mensen zich aanpassen aan kleiner wonen. Vooralsnog lijkt 25 vierkante meter wel een ondergrens.

Hekken weg of juist gemeentelijke voorrangsregels?

Achraf el Johari van het Netwerk Amsterdamse Jongerenhuisvesting had in zijn gesproken column aan het begin van de avond al benadrukt hoe moeilijk de situatie is waarin Amsterdamse jongeren zich bevinden. In de buurten waar zij zijn opgegroeid is geen betaalbare woonruimte meer te vinden. Het steekt El Johari onder andere dat meerdere gemeenten in de regio Amsterdam voorrang geven aan jongeren uit de eigen gemeente, terwijl Amsterdam dat niet doet, waardoor Amsterdamse jongeren nog minder kans hebben. Amsterdam moet meer doe voor Amsterdamse jongeren is zijn pleidooi. 
Het Amsterdamse gemeenteraadslid Erik Flentge (SP) deelt de zorgen van El Johari. “Ik zou het liefste alle hekken weg hebben, maar zolang dat niet zo is denk ik dat wij ook Amsterdamse jongeren meer kansen moeten geven in de stad.” Thijs Kroese, wethouder Wonen en Ruimtelijke Ordening in Purmerend (PvdA) ziet het met voorrang toewijzen van een deel van de vrijkomende sociale huurwoningen aan jongeren uit Purmerend juist als een reactie op de toestroom van Amsterdammers naar zijn gemeente. Kroese zou het liefste een andere manier van toewijzen willen waarbij de urgentie van een persoon om een woning te vinden bepalend is.

Purmerend bouwt zelf 

Om de meest acute nood te lenigen heeft de gemeente Purmerend besloten om 120 (en mogelijk zelfs 200) tijdelijke huurwoningen op eigen risico te bouwen en de toewijzing zelf te organiseren. Waarom die niet door de corporaties laten bouwen? Volgens Kroese hebben de corporaties in Purmerend al een enorme opgave om nieuwe permanente woningen te bouwen. En veel spoedzoekers kloppen juist bij de gemeente aan, bijvoorbeeld bij het WMO-loket. Die kan men zo zelf via maatwerk helpen met een tijdelijke oplossing.
Flentge zou een dergelijke aanpak in Amsterdam ook graag zien, maar concentreert zich momenteel vooral op het reguleren van de markt. “Lange tijd hebben we te weinig afspraken gemaakt om woningen vast te houden voor de sociale huursector. We zullen de markt moeten intomen.” 
Kroese ziet het Amsterdamse probleem van betaalbaarheid ook op zijn gemeente afkomen. “In Purmerend hebben we in het verleden nauwelijks grond uitgegeven in erfpacht, wat het lastiger maakt om de markt te reguleren. Voor nieuwbouw hebben we wel voor het eerst in lange tijd een gewenste verhouding tussen sociaal, middensegment en koop aangegeven.”
Daarbij hoort volgens Kroese ook een andere visie van de voormalige groeikern Purmerend waar menig Amsterdammer lange tijd een huisje met een tuin zocht. Kroese: “Als we mee willen met de trends in de metropool dan moeten we naast eengezinswoningen ook meer stedelijke milieus creëren. Zo zijn er ook in Purmerend plannen voor hoogbouw. Dat is iets wat veel mensen niet verwachten bij Purmerend.”

Verkoop blijft nodig voor nieuwbouwproductie 

Woonstichting De Key geeft sinds enkele jaren in Amsterdam prioriteit aan de woonstarter. Ondanks die voorkeursbehandeling gaat het verjongen van het huurdersbestand voor directievoorzitter Leon Bobbe echter te langzaam. “Wij hebben veel kleine woningen binnen de ring. Ongeveer één procent van ons totale woningbestand kunnen we per jaar toewijzen aan jongeren. De gemiddelde leeftijd van onze reguliere huurders is 61 jaar.” De Key denkt de woonstarter daarom het beste te kunnen helpen met nieuwbouw. De corporatie verwacht de komende jaren zo'n duizend woningen per jaar te bouwen. “Daarmee kunnen we stappen maken. En doordat we toewijzen met jongerencontracten kan in die woningen steeds doorstroming blijven plaatsvinden. Jongeren gaan op een gegeven moment weer verder. Stadgenoot heeft al eens laten onderzoeken dat de meeste jongeren met een jongerencontract binnen vijf jaar een andere woning vinden.”
Volgens Bobbe is verkoop van bestaande sociale huurwoningen noodzakelijk om de bouwproductie op gang te houden. "Als we één woning verkopen kunnen we minstens drie en soms zelfs meer jongerenwoningen bouwen binnen de ring A10. Daarmee blijven we bijdragen aan de gemengde stad waar jongeren onderdeel van zijn.”
Bobbe geeft aan dat voor De Key beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen voor jongeren de grootste prioriteit hebben. Duurzaamheid lijkt daarbij het kind van de rekening te worden. Dat is volgens Bobbe een duivels dilemma, maar het gevolg van rijksbeleid dat de corporatiesector te hoge heffingen oplegt. Grootschalige verduurzaming is onbetaalbaar omdat er voor de verhuurder nauwelijks extra inkomsten tegenover staan. “Wij hebben steeds gezegd: wij doen niet mee aan het klimaatakkoord als de verhuurderheffing niet gehalveerd wordt. We hebben er simpelweg het geld niet voor.” Wel geeft Bobbe aan dat De Key voortdurend zoekt naar innovaties om haar woningen slimmer en goedkoper te verduurzamen. 'Hysterische isolatie' hoort daar niet bij.

Nieuwbouwprojecten De Key:

(klik op illustratie voor vergroting)
 
Zie ook:
Purmerend bouwt zelf woningen (NUL20 - Interview met wethouder Thijs Kroese)
Eigen inwoners eerst? (NUL20, maart 2019. Met inventarisatie herkomst toewijzingen in sociale sector)
Waarom De Key jongerenhuisvester is geworden  - Interview met Leon Bobbe (NUL20, maart 2019)
Ruim 10.000 woningen erbij voor studenten en jongeren (over Amsterdams programma Jongerenhuisvesting - NUL20, maart 2019)
 
 
 
Deel