Wat doen de huren in 2018?

Corporaties verkleinen via jaarlijkse verhogingen verschillen in huurprijs
Overzicht huurverhogingen 2018

De grote woningcorporaties in de Metropoolregio Amsterdam gebruiken de jaarlijkse huurverhogingen om de verschillen in huurhoogte te verkleinen. Hoge huren worden niet of beperkt verhoogd, terwijl veel huurders in de goedkoopste woningen een huurverhoging tot 3,9 procent tegemoet zien. En veel scheefwoners krijgen 5,4 procent voor hun kiezen.

1 Juli is het moment van de jaarlijkse huurverhoging. Wat hebben de verhuurders dit jaar in petto? In de gereguleerde sector wordt de huurverhoging begrensd door landelijke wetgeving. Zo mogen de huren op huishoudniveau met maximaal 3,9 procent stijgen. Bij woningcorporaties mag bovendien de gemiddelde huurstijging niet hoger uitpakken dan 2,4 procent. Voor huurders met een inkomen hoger dan 41.056 euro ('scheefwoners') geldt een maximale huurverhoging van 5,4 procent. 
 
Binnen deze kaders mogen de corporaties hun eigen huurbeleid vaststellen, mits in overeenstemming met de lokale prestatieafspraken. De keuzes van de grote corporaties in de regio Amsterdam laten zich dit jaar lastig samenvatten, omdat ze elk hun eigen staffels en verhogingspercentages hanteren.  Zo hanteert Ymere voor lage inkomens verhogingspercentages tot 3,9 procent voor vijf huurprijssegmenten. En voor hogere inkomens (vanaf €41.056) hanteert Ymere een ingewikkelde matrix, waarin naast de huidige huurhoogte ook de populariteit van het gebied wordt betrokken.
 
De rode draad: hoe hoger de huidige huur,
hoe lager de verhoging
 
Vergeleken daarmee is het huurbeleid van De Alliantie een wonder van eenvoud: voor lagere inkomens is de verhoging 0, 1,4 of 1,8 procent (afhankelijk van de huidige huur), voor hogere inkomens is het 5,4 procent tot een maximum huur van 995 euro. Ymere en Rochdale verhogen de laagste huren (<€417) met 3,9 procent, Stadgenoot met 3,4 en De Key met 3,7 procent. Huishoudens die al een stevige huur hebben krijgen bij Rochdale, Stadgenoot en de Alliantie dit jaar geen verhoging. Bij de Alliantie is dat al vanaf de lage aftoppingsgrens(= €597), bij Stadgenoot en Rochdale vanaf de hoge (= €640). Die grenzen zijn van invloed op de huurtoeslag. Veel onderlinge verschillen kortom, maar de rode draad is: hoe hoger de huidige huur, hoe lager de maximale verhoging.
 

Bescheiden verhoging

De corporaties die buiten de hoofdstad zijn gevestigd lijken de maximale verhogingen lager te liggen (wellicht mede omdat de huren daar gemiddeld hoger liggen). Zo heeft bij Pré Wonen (Zuid-Kennemerland) een maximum van 2,7 procent. Bovendien doet deze corporatie niet aan inkomensafhankelijke huurverhogingen. Bij Parteon (Zaanstreek, Wormerland) en bij het kleinere Zaanse ZVH is de maximale verhoging 2 procent. Scheefwoners krijgen bij ZVH dan wel weer de maximale 5,4 procent voor hun kiezen.
Voor veel huurders pakt de huurverhoging dit jaar relatief bescheiden uit. Zo melden de Alliantie en Ymere dat bijna de helft van hun huurders met een laag inkomen (tot € 41.056) een verhoging krijgen lager of gelijk de inflatie (1,4%).
Corporaties gebruiken de jaarlijkse huurverhoging ook om de verschillen in huren voor vergelijkbare woningen te verkleinen. Sommige corporaties kijken daarbij alleen naar de huidige huurhoogte en helemaal niet naar de waarde van de woning. Dat lokt kritiek uit van bijvoorbeeld de bewonersraad van Rochdale. Zij vindt dat het huurbeleid ook een goede balans tussen kwaliteit en prijs moet nastreven.

Vrije sector

Voor vrije sector huurwoningen geldt geen wettelijk maximum percentage. Meestal staat er een afspraak over de maximale huurstijging in het huurcontract. Een opmerkelijke aankondiging deed Bouwinvest, die de huurstijging van de vrijesectorhuur dit jaar beperkt tot maximaal inflatie plus 1 procent. Daarmee zegt de woningbelegger "een positieve bijdrage aan de betaalbaarheid van woningen" te willen leveren. Bouwinvest heeft ruim 20.000 woningen in beheer of in ontwikkeling, met name in Amsterdam. De helft van de portefeuille heeft een huur tussen 710 en 1.000 euro.

Voorbeeld: de staffels voor de huurverhogingen bij Ymere, de grootste woningcorporatie in de MRA. Inkomensafhankelijke verhogingen (inkomen boven €41.056) zijn in dit overzicht niet vermeld. Bron: Ymere

Trefwoorden: