Woningbouwproductie in de regio Amsterdam

Per saldo kwamen er in de MRA in 2019 bijna 15.000 woningen bij
Woningbouwproductie in de regio Amsterdam

Gezien de vele sombere geluiden valt het nog mee met de nieuwbouwproductie in de Metropoolregio Amsterdam. Vorig jaar kwamen er per saldo bijna 15.000 woningen bij; daarnaast nam de hoofdstad ook weer 7.125 woningen in aanbouw. Daar zaten verrassend veel dure huurwoningen bij en relatief weinig koopwoningen en sociale huurwoningen.

In 2019 nam in de 32 MRA-gemeenten de woningvoorraad toe met 14.587, bijna 10 procent minder dan in het piekjaar 2018, aldus een voorlopige opgave van CBS. Voor Amsterdam kwam het saldo van nieuwbouw, sloop en andere mutaties uit op 5.850. Het officiële nieuwbouwcijfer bleef voor de hoofdstad hangen op 5.007, maar dat komt ook doordat alle woningen die via transformatie en dergelijke tot stand komen, daarin niet worden meegeteld. Dat waren er bijna 2.583.
Na de hoofdstad leverde Almere de meeste woningen op (1.653), gevolgd door het kleine Diemen. Die gemeente realiseerde met 1.218 woningen relatief de hoogste productie van heel Nederland. Het aantal inwoners van de MRA groeide vorig jaar met bijna 30.000 tot bijna 2,5 miljoen personen.

 

Ontwikkeling woningvoorraad in de Metropoolregio Amsterdam
(4 kwartalen voortschrijdend)


Klik om te vergroten

In 2019 nam in de 32 MRA-gemeenten de woningvoorraad toe met 14.587, bijna 10 procent minder dan in het piekjaar 2018. Diemen realiseerde met 1.218 woningen relatief de hoogste nieuwbouwproductie van heel Nederland. Na de hoofdstad leverde Almere de meeste woningen op (1.653 nieuwbouw + 171 overige toevoegingen). De nieuwbouwproductie in Amsterdam liep flink terug: van 7.530 naar 5.007; of van 10.340 naar 7.590 inclusief alle woningen die via transformatie en herbestemming werden toegevoegd. Er werden in de hoofdstad ook 958 woningen gesloopt in 2019. Zie hier voor bouwproductie: per MRA-gemeente

Bron: CBS/bewerking NUL20

Bouwvergunningen

 
Wie prognoses over de woningproductie wil maken, grijpt veelal terug op de bouwvergunningen. Dat ziet er niet best uit. In het laatste kwartaal van 2019 werden in de hoofdstad slechts 77 bouwvergunningen afgegeven. Dat is het laagste aantal sinds het eerste kwartaal van 2013. Dat kan een incidentele dip zijn, want de verlening van bouwvergunningen volgt een grillig verloop. De overige drie kwartalen van 2019 waren namelijk beter dan die in 2018. Daarbij geeft Amsterdam onhandig genoeg aan CBS niet de vergunningverlening van het aantal woningen door, maar van het aantal projecten. Per project kan daar een wisselend aantal woningen onder vallen. Niettemin is de lange termijntrend negatief. De piek in het aantal verleende vergunningen ligt eind 2015.
Opvallend is dat aan marktpartijen in het vierde kwartaal geen enkele bouwvergunning werd verleend. Dat lijkt geen toeval. Institutionele beleggers lieten vorig jaar weten niet meer in te schrijven op projecten in Amsterdam omdat die "niet meer rond te rekenen waren" vanwege een combinatie van stijgende bouwkosten en knellende gemeentelijke voorwaarden. Begin 2020 bereikte Amsterdam echter een overeenkomst met de grote belegggers en ontwikkelaars die aan deze impasse een eind moet maken. 

Startbouw: veel dure huurwoningen op komst

Vergunningverlening loopt veelal enkele jaren voor op de bouwstart. De hoofdstad monitort liever die bouwstart van projecten. Helaas doen andere regiogemeenten dat (nog?) niet, zodat we ons om een beeld te vormen van de naaste toekomst verlaten op de Amsterdamse startbouwcijfers. Die dragen gemiddeld voor de helft bij aan de totale MRA-bouwproductie. De startbouwcijfers betreffen reguliere nieuwbouw en woningtoevoeging via transformatie en herbestemming.

De Amsterdamse woningproductie is met 7.125 in aanbouw genomen woningen nog altijd hoog, maar valt flink lager uit dan in het recordjaar 2018 (8.639 woningen). Opvallend is het grote aantal dure huurwoningen dat nu wordt gebouwd. Ontwikkelaars bouwen in het vrije marktsegment kennelijk liever dure huurwoningen dan koopwoningen: 2.550 dure huur (> €1000) versus 1.434 koopwoningen.

De bouwproductie van de Amsterdamse woningcorporaties, 1.601 woningen, bleef in 2019 nog ver achter bij de streefcijfers uit de nieuwe prestatieafspraken: vanaf volgend jaar staan de corporaties op de rol voor gemiddeld 2.500 sociale huurwoningen per jaar. Maar wellicht houden de corporaties nog even de adem in. In 2019 gelden nog de oude prestatieafspraken en daaraan voldoen de corporaties ondanks de terugval. Het gros van de productie kwam voor rekening van De Key die meer dan duizend studentenwoningen in aanbouw nam in Noord en Nieuw-West. Naast deze 1.077 studentenwoningen gingen er slechts 524 reguliere sociale huurwoningen in productie, waarvan 152 woningen voor jongeren/starters.
Dan het middensegment. Sinds 2015 is er in Amsterdam een redelijk constante productie, zo tussen de 1.150 en 1.250 huurwoningen met huren tussen de 720 en 1.000 euro. In 2019 werden 1.228 middeldure huurwoningen in aanbouw genomen, vooral in Zuidoost (547) en Oost (352).
In 2019 bestond 27 procent van de nieuwbouwproductie uit sociale huurwoningen en 17 procent uit middeldure huur. Van de 40-40-20 ambitie van het college is kortom nog niets te zien. Vanwege de lange duur van de projectontwikkeling kan dat zelfs nog wel enige jaren duren.

 

Startbouw Amsterdam 2019

In 2019 werd in Amsterdam stevig doorgebouwd, al valt de productie met 7.125 wel flink lager uit dan in het recordjaar 2018 (8.639 woningen). Er zijn opvallend veel dure huurwoningen (36%) in aanbouw genomen. Zevenentwintig procent van de productie bestond uit sociale huur en 17 procent uit middeldure huurwoningen.  

Woningproductie corporaties

De Amsterdamse woningcorporaties namen 1.601 huurwoningen in aanbouw, waarvan 1.077 studentenwoningen. Van de overige 524 reguliere sociale huurwoningen zijn er 152 bestemd voor jongeren/starters. De corporatieproductie in 2019 bestaat dus voornamelijk uit kleine studio’s. Ondanks deze wat magere score voldoen de corporaties aan de prestatieafspraken 2016-2019. Daarbij werd ingezet op een gemiddelde jaarproductie van minimaal 1.200 sociale huurwoningen, waarvan minimaal 800 voor niet-studenten. De corporaties bouwden over vier jaar gemiddeld 1.490 sociale huurwoningen per jaar, waarvan 981 reguliere en 509 voor studenten. Onder ‘regulier’ vallen ook de zelfstandige jongerenwoningen. 

Constante bouwstroom middeldure huur

Amsterdam heeft sinds 2015 een redelijk constante productie in het middensegment, zo tussen de 1.150 en 1.250 huurwoningen. Daarbij gaat het om huren tussen de 720 en 1000 euro. Deze woningen worden voornamelijk door commerciële partijen ontwikkeld en veelal door institutionele beleggers afgenomen. Kort geleden sloot Amsterdam een akkoord met deze partijen dat ook de komende jaren een bouwstroom van middeldure huurwoningen moet garanderen. In 2019 werden 1.228 middeldure huurwoningen in aanbouw genomen, vooral in Zuidoost (547) en Oost (352). Van de 40-40-20 ambitie van het college is in de bouwcijfers nog niets te zien. Vanwege de lange duur van de projectontwikkeling kan dat zelfs nog wel enige jaren duren. In 2019 bestond 17 procent uit middeldure huur.

Bron: Amsterdam, G&O

 

Trefwoorden: