Groningen maakt het particuliere verhuurders moeilijk om nog meer woningen te verkameren. De nieuwe verhuurvergunning moet huurders beter beschermen tegen kwalijke praktijken van verhuurders. “Mocht een huisjesmelker toch de fout in gaan, dan treden we hard op”, aldus de verantwoordelijk wethouder. Voorbeeld voor Amsterdam?
Groningse rijtjeswoning die door een aantal studenten wordt bewoond. Sinds dit jaar mag maximaal 15 procent van de woningen in een straat worden verkamerd. Of minder, als de leefbaarheid wordt aangetast…
foto: Reyer Boxem.
| Het is een groeiend fenomeen in Amsterdam: beleggers die huizen kopen en opdelen in kleinere kamers die ze vervolgens verhuren. Inmiddels zijn volgens gemeente opgave zo’n 11.500 woningen op deze manier verkamerd en verhuurd. Vaak zonder dat sprake is van de daarvoor vereiste vergunning. Voor volgend jaar zet Amsterdam een limiet op het aantal vergunningen per woonblok en per wijk om te voorkomen dat huizen, straten of buurten gedomineerd worden door concentraties jongeren. Het quotum is vastgesteld op 5 procent per wijk of 25 procent per gebouw. Voor heel de stad betekent dit dat maximaal 13.405 vergunningen worden verstrekt. |
In de stad Groningen (ruim 200.000 inwoners) wonen van oudsher veel studenten. Heel veel studenten. Volgens Roeland van der Schaaf, wethouder Wonen en Ruimtelijke Ontwikkeling, studeert één op de vijf Groningers aan de universiteit of een van de hogescholen. Van de 40.000 studentenkamers is 70 procent in handen van particuliere verhuurders. Het merendeel van de kamers bevindt zich in de historische binnenstad of in de oude wijken daar omheen.
Het huidige gemeentebestuur – een coalitie van GroenLinks, PvdA, D66 en ChristenUnie - vindt het belangrijk om de markt voor studentenkamers stevig te reguleren, zo zegt de sociaal-democraat Van der Schaaf. Die strikte opstelling is volgens hem de uitkomst van een lange, niet altijd makkelijke discussie in de samenleving. “Al lange tijd wordt er door binnenstadbewoners geklaagd over afnemende leefbaarheid door de groei van het aantal studentenkamers. Denk aan overlast van feestjes of aan grote aantallen fietsen in voortuinen. Buurten verliezen door de komst van steeds meer studenten hun gemengde karakter. Maar in de plaatselijke politiek werd daar jarenlang heel verschillend over gedacht. Groningen is een trotse studentenstad. De aanwezigheid van zoveel studenten is van grote directe en indirecte economische betekenis. Bovendien rekenden de meer liberaal georiënteerde partijen het niet direct tot de taak van de gemeente om de woningmarkt van studenten te reguleren. Maar uiteindelijk hebben partijen elkaar toch kunnen vinden in een stevige bestuurlijke aanpak.”
Rem op verkamering: 15% max
|
In meer steden wordt de verkamering aan banden gelegd. Zo verbiedt Den Haag in vijf wijken kamerverhuur aan meer dan drie personen per adres. In Enschede is per buurt een maximum gesteld aan het aantal onzelfstandige woningen met drie of meer personen. In Tilburg mag een pand niet aan meerdere mensen worden verhuurd als binnen een straal van 50 meter al een studentenhuis aanwezig is. |
Afgelopen zomer legde Van der Schaaf het ook al eens uit aan zijn Amsterdamse collega Ivens. “Wij hebben een aantal stappen gezet. Allereerst hebben we een rem gezet op voortgaande verkamering. Een eigenaar van een woning moet daarvoor over een onttrekkingsvergunning beschikken. Die wordt alleen nog afgegeven in straten waar minder dan 15 procent al in beslag wordt genomen voor studentenhuisvesting. Wij hebben die norm vastgelegd in bestemmingsplannen. Maar daarnaast is ook een omgevingstoets belangrijk. De gemeentelijk wijkmanager wordt gevraagd om te bekijken of op een bepaalde plek de leefbaarheid niet te zeer wordt aangetast als er nog studentenkamers bij zouden komen. Vooraf is dus niet duidelijk wat de uitkomst zal zijn. Maar bij een te hoog percentage óf een negatief oordeel over toekomstige leefbaarheid, wordt geen vergunning verstrekt.”
Van der Schaaf zal niet zeggen dat uitbreiding van het aantal kamers daarmee zo goed als onmogelijk is geworden, maar de groei is er wel uit. “In het huidige financiële klimaat zien we dat particuliere beleggers steeds meer belangstelling krijgen voor woningvastgoed, maar toch krijgen we betrekkelijk weinig verzoeken voor verkamering. Veel vaker is sprake van integrale verhuur van een compleet pand.” De deur is niet helemaal dicht, aldus de wethouder. “Als bij herontwikkeling van een locatie de conclusie is dat een bepaald pand toch vooral geschikt is voor studentenhuisvesting, dan zullen wij het verstrekken van een onttrekkingsvergunning in overweging nemen. Maar dan hebben we het over bijzondere omstandigheden. Even simpelweg een pandje omzetten naar studentenkamers is bij ons niet meer aan de orde; ook omdat we geen splitsingsvergunning verstrekken voor woonruimte kleiner dan 50 m2.”
Verhuurvergunning
En dan heeft de gemeente dit jaar ook een vergunning voor kamerverhuur geïntroduceerd. Met name om huurders beter te beschermen tegen malafide praktijken van verhuurders. “Elke verhuurder of bemiddelaar moet nu de beschikking hebben over zo’n vergunning. Alle verhuurders hebben aan het begin van 2019 zo’n vergunning gekregen, maar mochten misstanden aan het daglicht komen dan zullen we optreden. Via het opleggen van boetes. En uiteindelijk door het intrekken van de vergunning.”
Dat vraagt handhavingscapaciteit. Van der Schaar geeft toe dat dat ook in Groningen niet makkelijk is te realiseren. “De gemeente heeft het financieel niet makkelijk, maar wij zullen daadwerkelijk optreden als ons klachten bereiken.” Het is nog te vroeg om te beoordelen of verhuurvergunning effect heeft, maar volgens de wethouder is het aantal klachten wel al gedaald. Er is nog geen enkele vergunning om kamers te exploiteren ingetrokken.
Ook nieuwbouw
In de politieke discussies over de invoering van een vergunningenstelsel kwam de vrees naar voren dat na regulering van de kamermarkt het aantal beschikbare kamers afneemt, dan wel dat studenten door het intrekken van de verhuurvergunning op straat zouden komen te staan. “Het intrekken van een vergunning gaat niet van vandaag op morgen, maar wij zien het ook als een belangrijke taak meer nieuwe woonruimte te realiseren”, aldus Van der Schaaf. “Dat doen we door de bouw van nieuwe complexen mogelijk te maken. Speciaal daarvoor hebben we een vijftal ontwikkelzones aangewezen. Bijvoorbeeld in de wijk Paddepoel, een vrij monotone uitbreidingswijk uit de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw. Bouw van studentenhuisvesting is aantrekkelijk vanwege de nabijheid van de campus van de Hanzehogeschool. De komst van studenten is ook een manier om zo’n wijk minder eenzijdig te maken.”
Hij verwacht voor dit jaar de oplevering van zo’n 1.500 nieuwe woonunits. De jaren daarna is nog zo’n aantal voorzien. De gemeente is daarbij niet alleen afhankelijk van plaatselijke corporaties. “Ook investeerders zijn in Groningen serieus geïnteresseerd in de ontwikkeling van nieuwe studentenhuisvesting”, aldus de wethouder.