Zorgvastgoed zoekt nieuwe bestemming

ING: “helft zorgvastgoed komt leeg te staan”
Zorgvastgoed zoekt nieuwe bestemming

Wonen-ZorgHet beroep op intramurale zorgcapaciteit vermindert de komende jaren sterk. Dit is vooral het gevolg van nieuw overheidsbeleid. Veel zorgvastgoed zal dan ook van functie moeten veranderen. Dit leidt tot gedwongen verhuizingen onder de huidige bewoners en financiële risico’s voor eigenaren van zorgvastgoed.

Extra informatie

Het ‘scheiden van wonen en zorg’ is voorzichtig in 2013 van start gegaan en gaat met de ingrijpende hervorming van de AWBZ vanaf 2015 een nieuwe fase in. Dan komt er een veel hogere drempel om geïndiceerd te worden voor een plaats in een instelling. Tegelijk stijgen de eigen bijdragen voor hogere inkomens. Wie met een lichtere indicatie in een beschutte omgeving wil wonen, moet zelf de woonkosten en servicekosten (maaltijden, welzijn, schoonmaak, wassen) betalen. Het tempo waarin en de grens tot waar deze scheiding van wonen en zorg voor diverse cliëntgroepen zal worden ingevoerd, is nog onderwerp van politiek debat, maar zonneklaar is dat een veel grotere groep niet meer volgens het oude regime in een instelling terechtkan.
Voor bestaande complexen dreigt daardoor leegstand. Het ING Economisch Bureau verwacht dat de huidige capaciteit van zo’n 165.000 plaatsen in zorg- en verpleeghuizen (niet alleen voor ouderen) in 2025 bijna gehalveerd is. In Amsterdam gaan op termijn circa tweeduizend AWBZ-plaatsen verdwijnen. Daardoor zal naar schatting maximaal een derde van de Amsterdamse verzorgingshuizen de deuren moeten sluiten, dan wel een andere service-opzet of bestemming moeten krijgen.

Vastgoedrisico’s

Voor eigenaren van zorgvastgoed doemt een flinke ‘uitdaging’ op. Dat zijn niet alleen zorginstellingen maar ook corporaties (en een enkele belegger). Nederland telt volgens de ING ongeveer 340 verpleeghuizen met een capaciteit van 65.000 plaatsen en 1300 verzorgingshuizen met ongeveer 100.000 plaatsen.
Corporaties bezitten ongeveer de helft van alle wooneenheden in verzorgingshuizen. Enkele daarvan - zoals Woonzorg Nederland en Habion - hebben zich volledig toegelegd op de huisvesting van kwetsbare ouderen of mensen met een beperking, in  zowel instellingen als zelfstandige woningen.
In Amsterdam hebben corporaties volgens Piet Keijzer, manager Ontwikkeling & Programma’s bij de Dienst Wonen Zorg en Samenleven, zelfs veel meer dan helft van het zorgvastgoed in eigendom, naar schatting zo’n 70 procent.

Eigenaren van zorgvastgoed moeten wat. Er staan hun volgens consultant Gerard van der Wel van Changing Values grosso modo vier wegen open:
richting zwaardere verblijfszorg (huidige ZZP 5-10) al dan niet in combinatie met andere versterkte eerstelijn- en zorghotelmatige functies; zorgappartementen zelfstandig gaan verhuren in combinatie met het aanbieden van service op maat en extramurale zorg; een nieuwe bestemming voor de locatie vinden of – als vierde – instellingen sluiten/afstoten. Al deze vormen van transformatie vragen forse investeringen of afschrijvingen.
De sector wordt op dit moment in beslag genomen door deze en andere onzekere vooruitzichten. Het ene congres na de andere ‘inspiratiedag’ wordt over het onderwerp gehouden. Zorginstellingen anticiperen op de nakende hervorming door locaties te sluiten of in de verkoop te zetten.
Anderzijds wordt er juist geïnvesteerd om locaties geschikt te maken voor een nieuwe tijd, met nieuwe cliënten. Een zorgcentrum als Saenden uit Zaandam bereidt zich bijvoorbeeld voor op cliënten die meer intensieve zorg nodig hebben, in combinatie met voorzieningen voor de buurt. De Amsterdamse grootmacht Cordaan investeert de komende twee jaar 80 miljoen euro in de transformatie van zorgcomplexen. Andere partijen zien juist nu mogelijkheden om multifunctionele complexen met levensloopbestendige appartementen in de vrije sector te ontwikkelen.
Van der Wel: “Met een deel van de locaties kun je ook een andere richting inslaan, bijvoorbeeld door je te richten op revalidatie van ziekenhuispatiënten in een reguliere hotelmatige (tijdelijke verblijfs)omgeving, of een cluster voor ambulante GGZ-cliënten. De behoefte aan geclusterde woonvormen blijft. Nieuw is dat zorgverleners nu echt een kijk op de markt moeten ontwikkelen.”
Maar dat geldt volgens hem ook voor verhuurders van zorgvastgoed: “Een verhuurder moet nu zelf verstand hebben van de zorgmarkt: is hun huurder financieel nog gezond? Klopt hun bedrijfsplan voor een bepaalde locatie? Wie zijn de concurrenten en wat doen die in het gebied?”
Dat levert volgens hem behalve financiële risico’s ook nieuwe kansen op, voor een meer gedifferentieerd aanbod aan seniorenappartementen. Hij wijst op de nieuwbouw voor het Bernardus, met woningen met zwaardere zorg en 130 levensloopbestendige appartementen in de vrije sector. “Zulk aanbod ontbreekt nu volledig in de binnenstad.”

Corporaties

Voor verhurende corporaties lijken de financiële risico’s minstens zo groot als voor zorginstellingen. Die laatsten zullen namelijk bij dreigende leegstand eerst hun flexibele schil van gehuurde locaties afstoten. Bovendien zullen zorg­instellingen bij verlenging van huurcontracten  forse prijsverlagingen of flinke investeringen bedingen. Vooral als verzorgingshuizen worden omgebouwd naar gemende complexen met zelfstandige huurappartementen. Dezelfde kamers leveren dan volgens het puntenstelsel gemiddeld 150-200 euro minder aan huur op dan via de huidige AWBZ-vergoeding.
De overheid heeft voor zorginstellingen nog een overgangsregeling voor deze boekwaardeproblematiek, maar die geldt niet voor verhurende corporaties.
Bestuurder Hester van Buren verwacht echter niet dat Rochdale vanwege de AWBZ-hervorming tegen extra financiële problemen zal aanlopen. De woningcorporatie heeft zo’n vijftien complexen verhuurd aan zorginstellingen, waarvan echter maar twee specifiek voor ouderenzorg: De Bogt/Westerbeer in Amsterdam en Nieuw Groenland in Zaandam. Van Buren: “We hebben geen sloopplannen, maar onderzoeken bij De Bogt/Westerbeer samen met Amstelring of we die locatie voor een andere doelgroep geschikt maken. Wij hebben relatief veel complexen met groepswoningen voor gelijkgestemden, bijvoorbeeld voor Chinese ouderen. Die zijn vrij nieuw en zo gebouwd dat we ze ook redelijk eenvoudig kunnen verhuren aan een andere doelgroep als de belangstelling terugloopt.”
“We maken ons meer zorgen om de problemen die gaan ontstaan als die zwaardere groep in de eigen woning blijft. Als er minder toezicht en begeleiding is voor dementerende ouderen of psychiatrische patiënten die zelfstandig wonen kan dat leiden tot problemen, variërend van overlast tot omwonenden die zich zorgen maken. De eerste signalen en meldingen komen vaak toch bij ons binnen.”

Marketing

Het grote probleem is volgens Van der Wel dat nog altijd veel onzeker is. Er is dan wel een zorgakkoord, maar de plannen van staatssecretaris Van Rijn moeten nog door het parlement. Van der Wel: “Het tempo waarin de indicaties verder worden opgeschaald is onduidelijk. Van zorgpartijen hoor ik dat ze huurcontracten nog wel willen verlengen zolang cliënten met ZZP5 en hoger niet in het nieuwe regime vallen. Anders willen ze alleen voor korte tijd huren.”
Onzekerheid bestaat er ook over het keuzepatroon van de doelgroep nu de financiering verandert. Komt er wellicht vraag naar kleine goedkope studio’s in de huidige verzorgingshuizen? Wijken allochtone ouderen vaker uit naar het thuisland? Komt er een bloeiende markt voor duurdere serviceappartementen? Wat is de invloed van hogere eigen bijdragen voor zorg? De zorgvastgoedeigenaren moeten kortom diepgaand aan marketing én afstemming gaan doen.

Regie

En die afstemming is in woonzorgland niet vanzelfsprekend. Keijzer vindt dat de gemeente Amsterdam niet aan de zijlijn mag toekijken: “Wij zijn er uiteindelijk voor om te zorgen dat er geen mensen in de knel komen. Daarom zijn we ook nieuwsgierig naar de vastgoedstrategieën van zorginstellingen en corporaties. Welke willen ze afstoten, welke openhouden, welke geschikt maken voor een andere doelgroep?
Keijzer: “Wat wij belangrijk vinden is dat er een goede spreiding blijft van voorzieningen over de stad. Daarbij zijn er twee sporen, die van de zorg en die van het wonen. Wat dat laatste betreft: we hebben natuurlijk geen rechtstreekse invloed op de vastgoedeigenaren, maar we kunnen wel sturen met het extra budget dat we krijgen vanwege de decentralisatie AWBZ/WMO. Als je een instelling in de buurt wilt houden, kun je bijvoorbeeld de exploitatie daarvan verbeteren door daar een dagvoorziening onder te brengen.”
Ook met andere instrumenten kan de gemeente sturen of invloed uitoefenen op besluiten van de vastgoedeigenaar, zoals het bestemmingsplan, erfpacht en parkeernorm. Een goede spreiding van voorzieningen is volgens Keijzer belangrijk omdat de meeste ouderen het liefst in hun eigen buurt willen blijven wonen.
Dat vraagt dus intensief overleg tussen alle partijen. In stadsdeel Zuidoost is sinds een klein jaar jaar zo’n overlegtafel (zie kader), waar partijen - stadsdeel, gemeente, zorginstellingen en corporaties - bij elkaar in de keuken laten kijken. Gerard van der Wel is daar als discussieleider en extern deskundige bij betrokken: “In Zuidoost is al veel langer al sprake van langere perioden met  een mismatch tussen vraag en aanbod. Er is bij alle partijen een ontzettende behoefte aan meer actuele informatie over vraag en aanbod gericht op wonen en zorg. Iets dat wat integraler kijkt dan bijv. een systeem als WoningNet. Dat heb je nodig om marktgericht te kunnen denken in deze markt. Nu bestaat soms de neiging om verzorgingshuizen en andere grotere seniorencomplexen maar helemaal te sluiten. Dan heb je bij voorbaat de kans gemist, om er nog iets van te maken.”
Keijzer: “Het is van belang dat de woonfuncties voor senioren in de stad zoveel mogelijk behouden en goed gespreid blijven. De grote golf van de vergrijzing moet nog komen, die start pas na 2020. Het zou zonde zijn om nu allerlei panden te sluiten die we straks weer nodig hebben. Kleinere complexen kunnen wellicht geschikt worden gemaakt voor maatschappelijke opvang, andere voor zwaardere zorg of gemengd met serviceappartementen.”
Bestuurder Hester van Buren van Rochdale vindt dat gemeenten zich nog “angstvallig stil” houden: “Er gaan taken van Rijk naar gemeenten met een aanzienlijk kleiner budget dan voorheen. Dat vraagt om keuzes en prioriteiten van gemeenten. Het wordt tijd dat ze naar buiten komen met hun plannen: waarvoor is geld, waarvoor niet.”
“Als je kijkt naar de toekomstige bezuinigen van het Rijk wordt er een te groot beroep op mantelzorg gedaan”, vervolgt Van Buren. “Dat zal in de praktijk niet lukken. Ook de zelfredzaamheid van verstandelijk gehandicapten wordt overschat.  Wij verwachten dat er meer problemen op ons bordje komen.”
Van Buren verwacht geen schaarste aan geschikte woningen als de indicatiestelling strenger wordt. “Ik denk dat dat meevalt. Wij hebben zelf zo’n tweeduizend ouderenwoningen. Dit betreft alleen ouderen (met of zonder zorg).  Daar zijn geen lange wachtlijsten voor. Vergeet niet dat veel nieuwbouw - eventueel met enige aanpassingen - geschikt is voor ouderen of mensen met een beperking. We merken dat in Purmerend veel ouderen naar de nieuwbouw zijn verhuisd.”
Keijzer vindt dat er wat aan het wo­ningaanbodsysteem moet gebeuren. Het is voor senioren moeilijk daar je weg in te vinden. Het aanbod is versnipperd. Daar komt bij: die groep heeft nog nooit te maken gehad met WoningNet of zo. De noodzaak om naar een geschikte woning te verhuizen komt soms plotseling, maar vaak ook niet. Op dat punt ligt er nog wel een taak voor de gemeente. “Ons streven is het aanbod beter vindbaar te maken voor deze specifieke doelgroep en mensen te bewegen tijdig te gaan zoeken. We praten daarover met Cliëntenbelang en het Wijksteunpunt Wonen. Die zitten veel dichter op die groep.”

Trefwoorden: