In Amsterdam worden nu relatief minder woningen verkocht dan in 2007, vlak voor de crisis. Waarom verkopen niet meer Amsterdammers hun woning? Het ING Economisch Bureau ziet vier verklarende factoren: de regionale krapte, het dalende aantal corporatieverkopen, de vergrijzing van de Amsterdamse woningbezitter én het feit dat het bij verhuizing aantrekkelijk is de woning aan te houden voor de verhuur.
Amsterdammers verkopen minder vaak hun woning dan voor de crisis. Zo’n elfduizend Amsterdamse woningen wisselden in het afgelopen jaar van eigenaar. Dat is 9 procent van de totale voorraad. In 2007, vlak voor de crisis, werd jaarlijks nog ruim 11 procent van de woningvoorraad verkocht. De Amsterdamse koopwoningvoorraad is tussen 2007 en 2017 gegroeid van ruim 90.000 naar ruim 125.000 woningen. Het absolute aantal woningverkopen ligt hierdoor wél iets hoger dan tien jaar terug.
Tegelijkertijd liggen Amsterdamse prijzen nu ruim 30 procent hoger dan tien jaar geleden. Volgens de onderzoekers lijkt het hierdoor aantrekkelijk om de overwaarde die veel koopwoningbezitters hebben opgebouwd te gelde te maken, maar het ontbreekt aan voldoende aanbod. Nederlanders die verhuizen zijn regionaal georiënteerd. De huidige woningmarkt rondom Amsterdam is flink krapper dan tien jaar terug. In plaatsen als Haarlem, Amstelveen, Weesp, Naarden en Bussum staan nu zo’n 60 procent minder woningen te koop dan tien jaar geleden. De krapte in deze gemeenten heeft een remmend effect op het aantal Amsterdamse verkopen. Amsterdamse woningbezitters verhuizen er namelijk graag naar toe, bijvoorbeeld na de komst van één of meerdere kinderen.
De ING-economen verklaren de dalende verkopen verder uit afname van de verkoop van corporatiewoningen. Woningcorporaties in Amsterdam hebben vorig jaar minder dan duizend woningen verkocht aan particulieren. Dat is het laagste aantal in vijftien jaar tijd. Ook signaleert het ING Economisch Bureau steeds meer oudere, honkvaste woningbezitters. Zestigplussers hebben inmiddels ruim twee keer zoveel Amsterdamse woningen in bezit als in 2007. Toen bezaten ze 13 procent van de koopwoningen, inmiddels is dit aandeel opgelopen tot 19 procent. Deze ouderen hebben vaak een bewuste keuze gemaakt om in Amsterdam te wonen en zijn honkvast. Stijgende prijzen vormen voor hen nauwelijks een prikkel om te verhuizen.
Een vierde verklaring zoekt ING in het aanhouden van koopwoningen na verhuizing. "Voor Amsterdammers die verhuizen kan het aantrekkelijk zijn hun oude koopwoning aan te houden. Zo kunnen zij ervoor kiezen de woning te verhuren, bijvoorbeeld aan expats. Hoewel harde data ontbreken, lijkt dit vaker voor te komen dan voorheen. Ook dit drukt het aantal verkopen. De lage rentestand en grote vraag naar vrije sector huurwoningen vormen belangrijke drivers", aldus de opstellers van het rapport.