Bijna de helft van woningen die nu door Pararius in de Amsterdamse regio (MRA) worden aangeboden, vallen in het gereguleerde huursegment als de liberalisatiegrens naar 1.000 euro gaat. De gereguleerde huren voor deze woningen vallen dan gemiddeld zo'n 1.000 euro lager uit dan de huren die daarvoor nu in de vrije sector worden gevraagd. Dat blijkt uit een effectverkenning van onderzoeksbureau RIGO op ruim 2.000 woningen die via verhuurplatform Pararius worden aangeboden.
De Nederlandse vastgoedsector is in rep en roer door een combinatie van verkoopbeperkingen, belastingmaatregelen en de aangekondigde regulering van middeldure huurwoningen. Van enig rendement blijft straks weinig of niets meer over, zeggen ze, waardoor ze hun woningen beter kunnen verkopen. Na vele onbezorgde beleggersjaren komt er inderdaad het nodige op de verhuurders af. Naast het in veel steden al ingestelde opkoopverbod, wordt met ingang van dit jaar het rendement op verhuur fors zwaarder belast door een aantal aanpassingen in Box 3. Ook is de overdrachtbelasting voor beleggers verhoogd naar 10 procent. En dan is er nog de nakende huurregulering per 1 januari 2024.
Effecten regulering
Minister De Jonge wil in 2024 de huren van veel woningen gaan reguleren: “Mensen met een middeninkomen vallen tussen wal en schip; of ze kunnen geen woning vinden of ze hebben te hoge woonlasten. Daarom reguleren wij de middenhuur en proberen we het aanbod te vergroten”, aldus de minister De Jonge bij de presentatie van het programma Betaalbaar Wonen. Hij zegt er wel steeds bij dat het voor beleggers wel aantrekkelijk moet blijven om te investeren in nieuwbouw. En hij wil verduurzaming stimuleren.
Wat zijn precies de consequenties van de regulering? Daar is al door veel partijen aan gerekend. Volgens het voorstel gaat de liberaliseringsgrens van 763 euro (142 punten) naar 1.100 euro in 2024 (1.000 euro in de huidige modellen). Het ministerie schat in dat ruim 300.000 woningen in Nederland daardoor een lagere maximale huurprijs krijgen dan zij nu hebben. De huurprijs van deze woningen gaat naar schatting met gemiddeld 190 euro per maand naar beneden.
Regio Amsterdam
Dat de consequenties in de regio Amsterdam veel groter zullen zijn, ligt voor de hand. Het aanbod aan kleine matig geïsoleerde woningen is er groot, terwijl de gemiddelde aanvangshuur in de vrijehuursector boven de 1.600 euro ligt. Dat de effecten heel fors zijn, wordt bevestigd door een verkenning van RIGO in opdracht van de MRA, een update van eerder onderzoek. Op basis van die verkenning valt straks de helft van een steekproefbestand van 2.000 woningen die nu in de vrije sector worden aangeboden, in het gereguleerde segment. De maximale huren van die woningen komen volgens de nieuwe regels gemiddeld zo'n 1.000 euro lager uit. In theorie althans.
Kanttekeningen zijn er zeker te plaatsen bij deze rekenexercitie. Dat doen de RIGO-onderzoekers zelf trouwens ook. Het gaat om een beperkte dataset, van één verhuurplatform, waarbij de puntentelling gedeeltelijk op inschattingen is gebaseerd. Daarbij is gebruik gemaakt van al iets oudere gegevens uit WiMRA 2021. Bij de invoering in 2024 komt de gemiddelde WOZ in Amsterdam bovendien al weer 20 procent hoger uit. RIGO-onderzoeker Pieter Kranenborg: "Wat het precieze effect is van die stijging kan ik moeilijk zo zeggen. Uiteraard betekent het meer WWS-punten en dus meer woningen in de hogere WWS-huursegmenten. Maar als de nieuwe WOZ-cap op 187 punten doorgaat, dan zal er in ieder geval een effect zijn in het segment dat nu een maximale huur tot de huidige liberalisatiegrens heeft."
WOZ-cap
Met die laatste opmerking snijdt hij een ander effect van de voorstellen van minister De Jonge aan: niet alleen de liberaliseringsgrens schuift op, maar ook de begrenzing van de invloed van de woningwaarde - de zogeheten WOZ-cap (tot 33% totaal aantal punten). Daardoor kunnen in het gereguleerde segment de maximale huren van woningen met een hoge WOZ dus wat meer stijgen. Dat speelt vooral in het particuliere segment; de aanvangshuren van corporatiewoningen worden door allerlei wettelijke regelingen begrensd.
Doodsteek voor buy-to-let
Het kabinet wil de huurregulering per 2024 invoeren, alleen voor nieuwe verhuringen. Maar ook als de regulering alleen nieuwe huurcontracten betreft, zijn de gevolgen voor de woonsector ingrijpend. Vooral ook omdat veel met tijdelijke contracten wordt gewerkt. Wonen wordt betaalbaarder terwijl het rendement op woningverhuur afneemt.
Een te verwachten gevolg daarvan is dat beleggers woningen gaan verkopen. Met particuliere verhuurders die woningen hebben gekocht (buy-to-let) of aangehouden (leave-to-let) om als beleggingsobject te verhuren, heeft De Jonge weinig clementie: "Het hele fenomeen buy-to-let, het opkopen van huizen om te verhuren voor veel te hoge prijzen, dat moet echt stoppen." Dat er meer woningen weer een eigenaar-bewoner krijgen ziet hij niet als een ongunstig neveneffect. De koopmarkt is immers erg krap. Alleen al in Amsterdam zijn in twee jaar tienduizend koopwoningen 'omgekat' naar huur.
Maar de minister zal de institutionele beleggers - de bouwende partijen - te vriend moeten houden voor het realiseren van zijn nieuwbouwambities. De Jonge: "Als de pensioenfondsen niet meer willen bouwen, hebben we een probleem." Hij hoopt die 'balans' te hebben gevonden door het puntenstelsel te vergroenen (veel extra punten voor goed geïsoleerde woningen) en de introductie van een tijdelijke opslag van 5 procent op de maximale huurprijs voor nieuwbouw tot tien jaar na oplevering.