Gemeenten mogen inkomens- en bindingseisen stellen aan kopers van betaalbare nieuwbouwwoningen. Maar hoe houden gemeenten deze schaarse woningen ook bij doorverkoop bereikbaar voor de doelgroep van starters of middeninkomens? De gemeente Waterland probeert het met 'sociale koop' op de Kohnstammlocatie via een aanvulling op het grondbeleid. En loopt daarmee vooruit op de Wet regie volkshuisvesting.
Starters op de woningmarkt van Monnickendam kunnen hoop houden op een houten woning in het M'DAM gebouw op de Kohnstammlocatie. De gemeenteraad stemde eind september unaniem in met een aanvulling op het lokale grondbeleid, zodanig dat ook bij doorverkoop de 21 sociale koopwoningen bereikbaar blijven voor lagere inkomensgroepen. Lange tijd was het onzeker of de drie jaar geleden opgeleverde koopwoningen met een prijs van onder de twee ton langdurig voor lagere inkomensgroepen behouden konden blijven.
Voor de eerste bewoners van de in houtbouw uitgevoerde duurzame appartementen golden strenge inkomenseisen, maar het was onduidelijk of de gemeente die eisen ook kon toepassen op volgende kopers. Dat is wel de politieke wens van PvdA-wethouder Ton van Nieuwkerk van de gemeente Waterland. Hij wil met het recht op terugkoop en wederverkoop, zoals afgesproken met de eerste kopers, de woningnood onder lokale starters blijvend verlichten.
Of de nieuwe constructie stand houdt na de eerste doorverkoop is niet zeker
Juristen waarschuwden de gemeenteraad echter dat het niet zonder meer mogelijk was deze woningen opnieuw voor de doelgroep te reserveren. Alleen aan kopers van nieuwbouwwoningen onder de betaalbaarheidsgrens (in 2024: 390.000 euro) mogen volgens de per 1 januari 2024 gewijzigde Huisvestingswet inkomenseisen worden gesteld. Toenmalig minister Hugo de Jonge had graag gezien dat dit ook voor bestaande koopwoningen in het betaalbare segment zou gelden, maar een meerderheid in de Tweede Kamer stak daar een stokje voor. Verkopers van deze woningen zouden in de ogen van het parlement anders financieel worden benadeeld ten opzichte van woningzoekenden die wél de volledige overwaarde op hun huis kunnen inzetten bij de aankoop van een woning.
Aanvulling grondbeleid
Van Nieuwkerk moest op zoek naar een oplossing. Hij vroeg eerst de Vereniging van Eigenaren (VvE) van het wooncomplex of zij als intermediair bij de doorverkoop wilde optreden, maar dat zag de vereniging niet zitten. Uiteindelijk koos de wethouder voor een aanvulling op het lokale grondbeleid. De bestaande doelgroepenverordening wordt ook van toepassing verklaard op de sociale koopwoningen van M'DAM. Bij aankoop van een sociale koopwoning gelden daardoor naast een inkomenseis - bruto jaarinkomen van maximaal 70.000 euro - ook een anti-speculatiebeding voor een periode van vijftien jaar én een zelfbewoningsplicht. Om voldoende zicht te houden op de nieuwe kopers, moeten notarissen bij toekomstige verkopen de koopakte naar de gemeente sturen. Of deze constructie ook stand houdt na de eerste doorverkoop door de gemeente, is onduidelijk. Van Nieuwkerk gaat daar wel vanuit. “De regels zijn bedoeld voor zowel de eerste doorverkoop, als alle volgende transacties.” In de toelichting bij het raadsvoorstel staat dat de gemeente met deze maatregel vooruitloopt op de Wet versterking regie volkshuisvesting. Daarin krijgt een gemeente meer middelen om voor kwetsbare doelgroepen betaalbare koopwoningen te realiseren, al verklaart een woordvoerder van het ministerie dat juist over dit onderwerp in het wetsvoorstel geen bepalingen staan. Het is aan minister Mona Keijzer om te bepalen hoe de afhandeling van het wetsvoorstel verdergaat en of nog inhoudelijke wijzigingen worden doorgevoerd.
Beter Koopgarant?
De gemeente Waterland had voor een minder omslachtige procedure kunnen kiezen door met de Koopgarantregeling van de Stichting Opmaat te werken. Dan is de gemeente verantwoordelijk voor zowel de eerste, als alle volgende doorverkopen en bepaalt de gemeente dus rechtstreeks wie de volgende bewoner is. In Ede heeft de gemeenteraad onlangs voor deze optie gekozen. De eerste Koopgarantwoningen zijn inmiddels aangeboden in een nieuwbouwproject aan de Weversteeg in het dorp Otterlo. Het is de bedoeling dat ook in andere projecten – de gemeente wil honderd sociale koopwoningen op verschillende locaties – woningen worden omgezet naar Koopgarantwoningen. De uitvoering van de regeling loopt via de gemeente zelf die hiervoor mankracht en geld heeft gereserveerd.
‘Bij Koopgarant heeft een gemeente niets met belemmeringen vanuit de Huisvestingswet te maken’
In de gemeente Oudewater, die Koopgarant tot nu toe alleen heeft ingezet bij een project met tien starterswoningen, is juist over dat laatste punt politieke discussie ontstaan. De gemeenteraad wil graag dat er een gemeentelijke besloten vennootschap wordt opgericht om de eigen organisatie te ontlasten. Maar de wethouder ziet daar niets in en wijst op de hoge aanvangs- en uitvoeringskosten van een dergelijke vennootschap in het licht van de beperkte schaal waarop de regeling wordt toegepast.
Het voordeel van Koopgarant is dat een gemeente niets met eventuele belemmeringen vanuit de Huisvestingswet te maken heeft, legt Bernard Wouters van Opmaat uit. “Op basis van de Huisvestingswet kan een gemeente regels aan de toewijzing van woningen door derden opleggen. Maar hier is en blijft de gemeente zelf de partij die bepaalt wie er in de woning komt. Zij mag daarom bij de verkoop inkomenseisen stellen.” Een gemeente kan er ook voor kiezen om bij de doorverkoop gebruik te maken van een doelgroepenverordening zoals in Monnickendam bij de Kohnstammlocatie is gebeurd. Maar daarbij geldt volgens Wouters wel een maximale ‘instandhoudingstermijn’ van tien jaar. Als die is afgelopen, vervallen alle eisen die aan nieuwe kopers kunnen worden gesteld.
Middeldure huur
In Waterland is Koopgarant wel overwogen maar uiteindelijk heeft wethouder Van Nieuwkerk daar toch van afgezien. “Voor een kleine gemeente als de onze is het blijvend aan- en doorverkopen van koopwoningen nogal bewerkelijk. Er zijn ook geen andere projecten waar we een eerste recht op aankoop voor hebben geregeld. Het nieuwe college denkt daarom bij het realiseren van betaalbare woningen eerder aan het vergroten van de middeldure huursector. Ook aan dat type woningen is in onze gemeente nog een groot tekort.”
NUL20 publiceerde een serie over betaalbare koop:
Aflevering 1: Waar kun je met een middeninkomen nog een woning kopen in de regio Amsterdam?
Aflevering 2: Nieuwe toekomst voor de premiekoopwoning
Aflevering 3: Koopgarant en KOOPstart: kopen met korting
Aflevering 4: Sociale koopwoningen in het Gooi
Aflevering 5: Betaalbare koop Zaanstad (BKZ)
Aflevering 6: Sociale koop in het bestemmingsplan