In een brief aan de Kamer uit minister Blok zijn twijfels over de in het regeerakkoord gekozen grondslag van 4,5% van de WOZ-waarde als nieuw waarderingssysteem voor de maximale huurgrens. Tussen de regels door zinspeelt de minister op twee mogelijke aanpassingen: een hoger percentage van 5,5% als grondslag én rekening houden met regionale verschillen.
"Uit de vergelijking van de berekeningen komt de vraag naar boven of de grondslag van 4,5% van de WOZ-waarde als nieuw waarderingssysteem beperkingen oplevert voor het mogelijk maken van marktconforme huren. Het Regeerakkoord heeft bedoeld de waardering van woningen te vereenvoudigen. Indien een ongedifferentieerde invoering van een systeem met een grondslag van 4,5% van de WOZ-waarde tot een nodeloze financiële spanning bij verhuurders leidt, zal ik hier bij de uitwerking rekening mee houden," aldus Blok.
Met de vervanging van het puntenstelsel door een grondslag voor de maximumhuur op basis van de huizenprijs wil het kabinet de huren meer marktconform maken. Bovendien moeten de opbrengsten van de hogere huren de verhuurders in staat stellen de verhuurderheffing te betalen.
Uit berekeningen van diverse instituten - Ortec Finance, het CFV en EIB - blijkt dat die rekensom niet klopt. Het CPB is uitgegaan van oudere - en dus hogere - huizenprijzen en van een gematigde stijging van de WOZ-waarde. De genoemde instituten gaan juist uit van een verdere daling van de prijzen.
De simpele oplossing is inderdaad om het percentage te verhogen. Maar dat lost andere gesignaleerde problemen niet volledig op. Ten eerste dat de bouw van studentenhuisvesting en kleine huurstudio's onrendabel wordt omdat de WOZ-waarde daarvan te laag is. Ten tweede de onzekerheid waarin beleggers te kampen krijgen als zij woningen willen bouwen met een WOZ-waarde rond de liberaliseringsgrens (is nu rond de €178.000). Als de woningprijzen de komende jaren verder zakken, wat allerminst denkbeeldig is, komen hun woningen in het gereguleerde segment terecht met lagere maximumhuren (nu 142 punten = 664 euro).
Tenslotte verdwijnt met de afschaffing van het puntenstelstel de financiële prikkel voor verhuurders om te investeren in woningisolatie en dergelijke. Dergelijke woningverbeteringen vertalen zich niet of zeer indirect in de WOZ-waardering.
Naast de bezwaren tegen de techniek van het waarderingssysteem, wijzen corporaties, huurdersorganisaties en politici van grote steden ook op andere negatieve effecten van de WOZ-grondslag en de verhuurderheffing: een sterkere segregatie, een stevige lastenverzwaring voor huurders en onbetaalbare huren in gewilde wijken.