De zogeheten 'novelle' bij de nieuwe Woningwet is ingediend bij de Tweede Kamer. Wat gaat dit betekenen voor grote woningcorporaties? Pieter de Jong, lid van de directieraad van Ymere, en Rob Haans, directievoorzitter van de Alliantie, over de inperking van het werkdomein en de vrees voor gedwongen opdeling van de eigen organisatie. En dan is er natuurlijk nog de parlementaire enquête.
| De novelle is de aanvulling bij de nieuwe Woningwet die sinds 2012 bij de Eerste Kamer ligt. VVD en PvdA streven daarmee naar een kleinere corporatiesector die zich grotendeels beperkt tot het bouwen en beheren van sociale huurwoningen. Daarnaast blijven investeringen in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed onder voorwaarden mogelijk. Marktwoningen mogen corporaties alleen nog bouwen in achterstandswijken en krimpgebieden als commerciële partijen geen interesse hebben. Bovendien moet er daarbij intern een scherpe scheiding komen - juridisch of administratief - tussen de commerciële en maatschappelijke activiteiten. De gemeente krijgt meer te zeggen over de corporaties. Gemeenten en corporaties moeten bindende en controleerbare afspraken maken over voorraad, toewijzingsbeleid en investeringen. Spannend wordt nog of en hoe het kabinet de omvang van corporaties wil terugdringen. Met name de PvdA dringt aan op schaalverkleining. Een beperking tot een thuisregio zou een goed middel zijn om de lokale binding te vergroten. |
Gaat de parlementaire enquête woningcorporaties nog extra gevolgen hebben voor de sector? Er is al veel in gang gezet op het gebied van verbeterd toezicht, lagere salarissen, beperking van het werkdomein en dergelijke. .
Haans: “De grote incidenten komen weer naar boven, maar er is inmiddels al veel veranderd. Dat is goed. De salarisdiscussie is afgerond. En de andere onderwerpen komen in de novelle aan de orde, ook de verbetering van het toezicht. Gemeenten gaan met corporaties meer dwingende prestatieafspraken maken. En de samenhang tussen het volkshuisvestelijk en financieel toezicht wordt versterkt.”
De Jong: “In een nare bui denk ik wel eens: het is een showproces. De commissie concentreert zich op de ‘billboards’: de Maserati, de boot. De honderden corporaties die het redelijk goed hebben gedaan komen nauwelijks aan bod.”
De sector heeft door die incidenten veel imagoschade opgelopen.
Haans: “Natuurlijk hebben we daar last van. Het gaat over ons vak. Maar als dat leidt tot de komst van een stabiele ‘regelwerkelijkheid’, als dat goed gaat, dan worden we daar beter van.”
De Jong: “Overdaad aan regels dreigt. Nu al ondervinden we daar de negatieve gevolgen van. We zijn bijvoorbeeld heel precies in onze woningtoewijzing binnen de afgesproken inkomensgrenzen, maar dat moet allemaal wel grondig worden gedocumenteerd. Dat leidt tot duizenden uren extra werk. De relatie tussen inzet en uitkomst is op dat onderdeel helemaal zoek. En als het gaat om toezicht is het maar de vraag of datgene wat nu wordt opgebouwd - het uitkleden van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het versterken van de rol van het ministerie - heel effectief is.”
Haans: “Bovendien zitten we in parallelle processen. Het kabinet legt ons ook een ordinaire sociale huurwoningbelasting op. Die rekening moet worden opgebracht door de huurders. Of door woningverkopen.”
De Jong: “De investeringen die Ymere nog kan doen (100 miljoen per jaar) zijn nauwelijks voldoende om in onze volkshuisvestelijke opgave te voorzien. We moeten veel bewoners teleurstellen. En er komen nog heel ingewikkelde tijden aan. Pas over vier tot vijf jaar kunnen we weer wat steviger investeren. Dat is toch wel erg. De maatschappelijke vraag naar duurzame woningverbetering, renovatie en nieuwbouw is immers groot.”
Alleen in bijzondere omstandigheden, als zich geen commerciële partijen aandienen, mogen corporaties straks nog koop- en duurdere huurwoningen bouwen.
Haans: “Er is al vanaf de jaren negentig discussie over zeggenschap en de reikwijdte van ons werk. De afgelopen elf jaar hadden we tien bewindslieden met elk hun eigen opvattingen. Het is niet zo gek om nu onze sociale taak beter te duiden. We zijn er voor die mensen die het op de door schaarste beheerste woningmarkt financieel niet zelfstandig redden. In ons werkgebied hebben we het dan ook over middeninkomens. Ontwikkelaars zullen niet overal een adequaat aanbod doen. Bovendien moet in Amsterdam, Almere en Amersfoort veel worden bijgebouwd. De Alliantie kan in die omvangrijke bouwbehoefte een rol spelen. Niet alleen door sociale woningbouw, maar ook door woningbouw voor middeninkomens. We nodigen ontwikkelaars, beleggers en aannemers nadrukkelijk uit met ons mee te doen. Zonder bezwaar tegen vrij ondernemerschap, maar hun aanbod zal nooit dekkend zijn.”
Biedt de minister daarvoor voldoende mogelijkheden?
Haans: ”Volgens de laatst bekende wetstekst is de ruimte voldoende.”
De Jong: “Maar de discussie is nog niet uitgewoed. Wij weten niet wat er achter de schermen gebeurt. Bij de wijkaanpak werd destijds het belang van brede dienstverlening benadrukt. Nu gaat de slinger de andere kant op. De steun daarvoor lijkt bij de gemeentebesturen gering. Die willen maar al te graag dat we in stedelijke vernieuwingsgebieden ook die school of winkelstrip oppakken. Ik verwacht dat die brede taak wel zal worden erkend. Wij zoeken overigens bij grote projecten in bijvoorbeeld Amsterdam Nieuw-West altijd naar partners uit de markt. Dat is voor ons een manier om kennis te delen over de vernieuwing van wijken. Partijen die daar risico willen dragen zijn van harte welkom, maar die zijn in de praktijk moeilijk te vinden.”
Kleinschaliger?
Naast de discussie over wat wel en niet mag, wil met name de PvdA een einde maken aan de grootschaligheid.
De Jong: “Ik zie een zekere tegenstrijdigheid. Corporaties, maar ook onderwijs- en zorginstellingen moeten kleiner worden, maar de overheid heft stadsdelen op en praat over een superprovincie. Natuurlijk moet een corporatie niet weglopen voor versterking van het beheer vlakbij bewoners, maar dat kan ook binnen grote organisaties. Bovendien worden corporaties op gebied van governance, riskmanagement en controle van de leningportefeuille aan steeds strengere eisen onderworpen. Kleine organisaties kunnen dat niet allemaal opvangen.”
Haans: ”Ik snap de emotie van ‘klein is goed’ wel, maar het is te makkelijk om te zeggen: groot gaat altijd mis. We moeten oppassen voor te veel rancune. Of nostalgie. Dat mengsel kan makkelijk leiden tot onredelijke regelgeving. We luisteren altijd goed naar de plaatselijke behoefte en maken lokaal verankerde prestatieafspraken. Wethouders mogen ons daar op afrekenen, maar ik zie geen ratio voor gemeentelijke invloed op de omvang van ons werkgebied.”
Voor de PvdA is dichterbij beter.
De Jong: “Onze kracht is dat we het beheer lokaal hebben verankerd. Ymere gaat zich daar in de toekomst nog meer op richten; een reden waarom zelfsturende wijkteams tot leven worden gewekt. Dan kunnen we nog beter aan de wensen van onze klanten voldoen.”
Haans: “Wij vinden dichterbij ook beter. In de jongste reorganisatie hebben we daar nog nadrukkelijker voor gekozen. We digitaliseren een deel van het werk, maar zorgen ook voor gebiedscoördinatoren en betrokken beheerders in buurten en complexen. Dat maakt ons ‘aanraakbaar’. Dat kan zonder ons op te knippen.
Onze huidige omvang zorgt wel voor een schaalvoordeel. Wij kunnen nu grote projecten aan. Neem de ontwikkeling van de Theo Koomenbuurt op het Zeeburgereiland: vijfhonderd, zeshonderd woningen. Als die ontwikkelkracht verloren gaat, dan nemen de investeringen af. Wie heeft daar baat bij?”
De Jong: “Succesvolle projectontwikkeling vraagt beslist een bepaalde schaal; minstens 25.000 of 30.000 woningen. Anders lukt het niet goede, ambitieuze mensen aan te trekken en voldoende kwaliteit te bieden.“
Wat betekent een eventuele beperking tot de thuisregio?
Haans: ”Neem Amersfoort. Als daar straks geen investerende corporatie meer is, dan komen de groeiambities in gevaar. De Alliantie vernieuwt daar niet alleen de bestaande voorraad, maar zorgt met andere partijen voor grootschalige uitbreiding. Als corporaties daarmee moeten stoppen, dan is dat heel onverstandig.”
De Jong: “Wij willen werken in een samenhangend woningmarktgebied. Ik verwacht dat ons kerngebied wel zal worden erkend: Amsterdam, Almere, Haarlemmermeer - ook al is dat wellicht in het denken van de PvdA nog veel te groot, maar ik verwacht problemen in Alkmaar en Leiden. Als we daar nog wel woningen in bezit mogen hebben maar niet meer kunnen investeren, dan wordt het lastig. In Leiden kunnen de druiven heel zuur zijn. Temeer daar Portaal de andere grote corporatie is. Die heeft met de overname van het gemeentelijk woningbedrijf veel volkshuisvestelijk geluk gebracht, maar ook hun kerngebied bevindt zich elders. Hoe gaan we daar een nieuwe corporatie financieren?”
De mogelijkheid tot locatieontwikkeling in nog onbebouwd gebied lijkt ook sterk te worden beperkt. Ymere en de Alliantie kennen omvangrijke grondposities. Is daar niet sprake van een omvangrijk financieel risico?
De Jong: “Wij hebben de afgelopen jaren onze verliezen genomen. Er is voldoende afgeboekt.”
Haans: “Ook ik ben daar ontspannen over. Wij hebben adequaat afgewaardeerd. En we hebben in Amersfoort en Zeewolde die posities samen met grote ondernemingen, die kunnen voldoende continuïteit garanderen.”