Image
Als een ding duidelijk werd tijdens de bijzondere hoorzitting in de Amsterdamse gemeenteraad is dat er geen makkelijke oplossingen zijn voor de grote fricties op de woningmarkt. Opvallend detail: terwijl de aanleiding tot de hoorzitting lag in het al dan niet laakbare gedrag van enkele particuliere verhuurders, ging de discussie uiteindelijk toch weer over de grondprijzen.
Oplopende huurprijzen, een droogkokende koopmarkt en doorslaande 'verkamering', eindeloze wachttijden voor een sociale huurwoning. Ziedaar een aantal elementen van de overspannen hoofdstedelijke woningmarkt. Op de bijzondere hoorzitting getuigden insprekers van volwassen kinderen die geen eigen woning meer kunnen vinden in de stad, verkamering van gezinswoningen die leidt tot huurprijzen van 3500 euro en potentiële eigenaar/bewoners die zich overtroefd weten door particuliere beleggers.
Hochstenbach (UvA):
"De kleine beleggers vragen de hoogste huren,
terwijl zij vaak niet weten wat hun verplichtingen zijn"
Belangrijke vragen die ten grondslag lagen aan de hoorzitting waren in welke mate de Amsterdamse woningmarkt wordt beïnvloed door deze beleggers en of dat een probleem is. En zo ja, wat er aan kan worden gedaan?
Grote afwezigen waren echter nu juist die kleine beleggers waar het allemaal om begonnen was. Er is weinig over hen bekend, meldde onder andere onderzoeker Maartje Martens (HousingAnalysis), met name niet over die buy-to-let belegger. "De belegger bestaat niet", betoogden ook andere onderzoekers. Wel is duidelijk dat hun aantal groeit. Minimaal 16 procent van de particuliere woningverkopen zou inmiddels gaan naar kleine particuliere beleggers/verhuurders (van 2-50 woningen).
Entree naar de stad
De particuliere huurmarkt heeft historisch een belangrijke rol gespeeld in de Amsterdamse huurmarkt. Niet alleen door zijn omvang, maar ook door zijn dynamiek. Het is vaak de entree naar de stad voor mensen van buiten, aldus stadsgeograaf Cody Hochstenbach van de UvA. Maar het zijn volgens hem juist de kleine beleggers die de hoogste huren vragen, terwijl zij vaak niet weten wat hun verplichtingen als verhuurder zijn. Hij beklemtoont, met vele anderen, het grote verschil tussen deze categorie en de institutionele beleggers, die vooral investeren in nieuwbouw.
Na jaren van daling stijgt het aandeel particuliere huur weer enigszins. Dat komt waarschijnlijk meer door de nieuwbouw dan door de toename van het aantal kleine verhuurders. Een noodzaak voor 'indamming' van het aandeel particuliere beleggers is volgens de meeste deskundigen niet nodig of zelfs contraproductief. Wel is het volgens Egbert de Vries, directeur van de AFWC, zaak dat de gemeente zorgt voor eenduidige regels. "Daarnaast helpt het als die regels niet iedere collegeperiode worden aangepast."
Lennartz (Rabobank):
"Het is inmiddels al zo dat de beleggingswaarde hoger is dan de leegwaarde"
Ook Eef Meijerman, directeur van !WOON, wees op het belang van duidelijke regels en consequente handhaving. Hij deed daar enige voorstellen voor. Maar Den Haag heeft de gemeente vele wapens uit handen geslagen om woningen betaalbaar te houden, met onder andere de aanpassing van het puntenstelsel en het toestaan van tijdelijke huurcontracten.
Frans Schilder van het Planbureau van de Leefomgeving wees op het gevaar van te veel regulering: "Dat de woningmarkt niet functioneert in Nederland komt vooral door overheidsingrijpen."
De belangstelling van particuliere beleggers zorgt in de 'snelkookpan Amsterdam' (dixit Schilder) voor extra prijsopdrijving. Rabo-onderzoeker Christian Lennartz: "Het is inmiddels al zo dat de beleggingswaarde hoger is dan de leegwaarde. Dat betekent dat buy-to-let beleggers meer risico nemen." Amsterdam gaat daarmee volgens hoogleraar Richard Ronald (UvA) mee in een internationale trend: "Een huis is niet alleen een thuis, het is de bank geworden."
Toch weer die grondprijzen
Directeur Frank van Blokland van de Vereniging van Institutionele Beleggers (IVBN) waarschuwde de raadsleden voor de stapeling van eisen die de gemeenten inmiddels stelt aan de bouw van middeldure huurwoningen: "Er zit nu nog veel in de pijplijn, maar de nieuwbouw komt de komende jaren ernstig onder druk te staan."
Hij wijst op de grondwaardes die de gemeente nu hanteert, de 40-40-20-regel en de eis van 25 jaar inflatievolgende huur. Met een verwijzing naar een drietal recente tenders: "Dit gaat niet de goede kant op."
Blokland (IVBN):
"De nieuwbouw komt de komende jaren ernstig onder druk te staan door gemeentelijk beleid."
Een daarvan is voor twee bouwblokken tegenover het Amstelstation. In de tender zijn de grondwaarden vooraf vastgesteld. Tot de randvoorwaarden voor woningen van minimaal 40 m2 horen een maximale huur van maximaal 850 euro, 25 jaar inflatievolgende huur en een grondprijs van 2.735 euro per m2. "Wij kunnen dat niet meer rondrekenen", vertelde directeur Allard van Spaandonk van Bouwinvest aan de raadsleden. Hij meldde dat Bouwinvest dan ook niet meedoet aan de inschrijving. Je trekt daarmee volgens hem alleen nog een heel ander soort investeerders dan de Nederlandse pensioenbeleggers. De afspraken van het Platform Amsterdamse Middenhuur (PAM) waren volgens hem een veel solider basis om betaalbare huurwoningen te bouwen, bij te dragen aan doorstroming vanuit de sociale huursector én voldoende rendement te halen.
Over één ding was iedereen het eens. Een snelle oplossing is er niet. Bouwen, bouwen, bouwen is de enige manier om de problemen op de Amsterdamse woningmarkt te lijf te gaan. Maar dat wisten we al.