“Volkshuisvesting houdt niet bij gemeentegrenzen op”

Eigen Haard fuseert met Woongroep Holland

Fuseren zit de meeste woningcorporaties in het bloed. Ook Woongroep Holland kent een lange geschiedenis met vele voorgangers. Belangrijke mijlpalen waren de vorming van Woningstichting Schiphol in 1945, de oprichting van Woningbouwfederatie Amstelveen in 1963 en de overname van Stichting Woningbedrijf Uithoorn in 2000. En nu dus de fusie met Eigen Haard. Maar waarom eigenlijk? Waarom is verdere schaalvergroting zinvol, is de voor de hand liggende openingsvraag aan beide bestuursvoorzitters.
Nico Nieman (Eigen Haard): “Bij Eigen Haard hebben we rond 1994 vastgesteld dat onze volkshuisvestelijke taak niet bij de gemeentegrens van Amsterdam zou moeten ophouden. Dat geldt voor onze huurders namelijk ook niet. We zijn toen in Saendelft actief geworden. Gaandeweg zijn we met steeds meer corporaties gaan samenwerken. Dat heeft geleid tot fusies met corporaties waar het financieel minder goed ging of die vanwege hun schaalgrootte niet in staat waren hun bouwprogramma of vernieuwingsopgave te realiseren. Woongroep Holland kennen we al heel lang. We liggen elkaar. Cultuur en visie liggen dicht bij elkaar. We denken hetzelfde over onze maatschappelijke doelstellingen. Daarbij sluiten onze werkgebieden perfect aan. Het denken over de woningmarkt wordt steeds regionaler. Gezamenlijk dekken we nu zo’n beetje de hele stadsregio Amsterdam. Ons zwaartepunt ligt nog in Amsterdam, maar ondertussen werken we al in tien regiogemeenten. En daarbinnen kunnen we onze klanten een grote diversiteit aan woningen en woonmilieus bieden.”

Maar toch. Waarom is groter beter?
Jan van den Berg Jeths: “Corporaties hebben te maken met een toenemende complexiteit. Je hebt steeds meer knowhow en specialismen nodig. De Vogelaarheffing, richtlijnen uit Brussel, straks weer de bijdrage aan de huurtoeslag. Vijf jaar terug hadden we bijvoorbeeld geen fiscalist nodig, nu kun je niet meer zonder. Voor een kleinere organisatie is het moeilijk al die deskundigheid te organiseren. Tot de bruteringsoperatie in 1994 werd alles tot achter de komma aangestuurd door Den Haag. Schaalgrootte was toen niet relevant. Nu wel. En nu de financiële continuïteit steeds meer onder druk komt te staan, kun je beter risico’s afdekken in een groter geheel.
Het zijn ook externe ontwikkelingen die het opdringen. Snel veranderende regelgeving, verantwoordingsplicht, schaalvergroting bij partners als collega-corporaties, ontwikkelaars en zorginstellingen. Om een gelijkwaardige partij te blijven, moet je ook kritische massa hebben.”

Was er ook een financiële noodzaak of meerwaarde om te fuseren?
Van den Berg Jeths: “Er is geen sprake van rijk helpt arm. We staan er allebei financieel goed voor. De investeringsprogramma’s gaan gewoon door. Een tandje er bij zelfs nog, dankzij de fusie. Voor Woongroep Holland geldt natuurlijk wel dat we door de schaalgrootte meer aankunnen.”
Nieman: “We hebben allebei een degelijke koers gevaren. Dat heeft het gunstige gevolg dat wij nu ook in wat slechtere tijden nog wat vlees op de botten hebben. Wij kunnen daarom onze onderhouds- en vernieuwingsprogramma’s gewoon doordraaien. De bouw van marktwoningen is natuurlijk afhankelijk van wat de markt wil opnemen, maar de bouw van sociale huurwoningen is bij ons gewoon geborgd door de kasstromen.”

Een trendy bedrijf is Eigen Haard nooit geweest. Is er iets waarin de corporatie zich echt onderscheidt van andere?
Nieman moet even nadenken: ”We hebben geen speciale niche-markt, zoals studentenwoningen of zo. Op woninggebied doen we eigenlijk alles. Typerend voor ons is wellicht dat we altijd een degelijke en betrouwbare partij zijn geweest. Geen overdreven overhead, altijd goed in beheer geweest. We zaten bijvoorbeeld ook niet vooraan in de sloopprogramma’s in Nieuw-West. De schil van onze woningen daar staat er altijd nog goed bij.”

Waar zien jullie je grote opgaven buiten Amsterdam?
Van den Berg Jeths: “Op het gebied van stedelijke vernieuwing zitten we midden in de renovatie van Europarei in Uithoorn, negen flats met duizend woningen. Bijna iedereen in Uithoorn is daar de laatste dertig jaar zijn wooncarrière begonnen. Zes hebben we er nu ingrijpend opgeknapt, en nu zitten we midden in de ingewikkelde discussie wat we met de laatste drie gaan doen. Die flats zijn toch wel erg grootschalig ten opzichte van de andere bebouwing.”

Klinkt als sloop?
Van den Berg Jeths, aarzelend: “Nja… Het ligt allemaal erg gevoelig.”
Nieman: “De ontwikkelgebieden in de regio waar we een rol voor onszelf zien zijn de Zaanstreek, de noordelijke  IJ-oevers, de westkant van de Haarlemmermeer en het A9-tracé bij Amstelveen.”

En Almere? Eigen Haard heeft daar recentelijk een complex onverkochte koopwoningen overgenomen. Een eerste voet tussen de deur?
Nieman: “Dat is natuurlijk een deel van de regio waar een grote bouwopgave ligt. We hebben die woningen van Bouwfonds overgenomen om ze te verhuren in het segment net boven 700 euro. We verwachten dat daar een markt voor is, maar we moeten nu eerst maar eens zien of de markt dat opneemt.”

Eigen Haard verhuurt bijna uitsluitend sociale huurwoningen. Zien jullie voor de corporatie een rol als huisvester voor middeninkomens nu Brussel een maximum inkomensgrens heeft vastgesteld?
Nieman: “Zeker. Door de Brusselse richtlijn mogen we sociale huurwoningen praktisch alleen nog maar verhuren aan inkomens tot 33.000 euro. Dat segment daarboven – tot pakweg 43.000 euro – komt in de knel. Daar is al veel over geschreven. Wij zien een taak voor onszelf ook die groep te bedienen.”

Hoe dan?

Van den Berg Jeths: “We kunnen in ieder geval bij mutatie een beperkt deel van onze woningen boven de sociale huurgrens uittillen. Die kunnen we dan in de vrije sector verhuren. Uit gesprekken met lokale bestuurders is ons gebleken dat die bereid zijn daaraan mee te werken. We mogen als corporatie bovendien nog tien procent aan hogere inkomensgroepen toewijzen. Voor Woongroep Holland heeft de fusie als voordeel dat we daarvoor wat meer ruimte houden in de regio. In Amsterdam is het makkelijker de aantallen te realiseren die voor de 90-procentsverplichting nodig zijn.”
Nieman: “We maken ons wel zorgen over de stijgende woonlasten. Huren tussen de 650 en 850 euro zijn voor de meeste middeninkomens wel het maximum. Vanwege die totale woonlasten voor huurders is het voor ons ook belangrijk om in energiebesparende maatregelen te investeren. We hebben de ambitie om alle woningen met lagere energielabels in ieder geval twee labels op te trekken.”