Prestatieafspraken: aantal sociale huurwoningen gaat weer toenemen

Top

NUL20 nr 101 december 2019

Kort bestek

Trendbreuk bij Amsterdamse Prestatieafspraken 2020-2023

Aantal sociale huurwoningen gaat weer toenemen

De Amsterdamse woningcorporaties hebben met hun huurders en de gemeente weer prestatieafspraken gemaakt. Dat levert een trendbreuk op: het aantal sociale huurwoningen in de hoofdstad gaat weer toenemen. Alle voorgenomen investeringen worden mede gefinancierd met verkoop van sociale huurwoningen en huurverhogingen boven inflatieniveau. De olifant in de kamer: de verhuurderheffing.

Ze zijn er weer: de vierjaarlijkse Amsterdamse prestatieafspraken. Of, zoals ze in de hoofdstad worden genoemd: Samenwerkingsafspraken. Zoals gebruikelijk levert dat ook veel kritiek op. Dit keer niet alleen van de oppositie en huurdersorganisaties, maar ook van collegepartijen. Begrijpelijk, want de afspraken botsen met die uit het collegeakkoord. Maar die blijken niet te rijmen met de realiteit: je kunt niet én veel sociale huurwoningen verduurzamen, én van het aardgas afkoppelen, én de huren niet verhogen, én veel betaalbare woningen bouwen én de verkoop van sociale woningen verbieden. In ieder geval niet zolang de verhuurderheffing in stand blijft of het Rijk anderszins financieel over de brug komt. Geen van beide lijkt op korte termijn het geval.

Sociale huurwoningen
Nieuwbouw: 2.500 per jaar Netto toename: 750 per jaar Grootte reguliere nieuwbouw: gemiddeld 60m2 Grootte studenten/jongerenwoning: minimaal 18 m2 en 25-30 m2 afhankelijk van huurprijs. Seniorenwoningen: plannen voor jaarlijks 250 geclusterde woningen.

Niet alle financiële doorrekeningen zijn openbaar. Wat wel bekend is: de corporaties bieden aan in de periode 2020-2023 grofweg 1,7 miljard euro in renovaties te stoppen. Ook zijn ze bereid - en in staat - hun schulden de komende jaren met nog een miljard op te schroeven. Die financiële ruimte, tezamen met de inkomsten uit verkoop, moet de bouw van 2.500 woningen per jaar mogelijk maken. Per saldo komen er dan minimaal 3.000 sociale corporatiewoningen bij in vier jaar, de som van nieuwbouw, verkoop, liberalisering, sloop en eventueel aankoop.

Woningverkoop

Het meest heikele gespreksonderwerp was de verkoop van corporatiewoningen. Verkoop stuit in deze tijden van oplopende woningschaarste op steeds meer onbegrip. Maar zonder die verkoop zijn de corporaties niet in staat de gewenste sociale nieuwbouwproductie in gemengde wijken (met 40% sociaal) te verwezenlijken. Ziedaar het dilemma voor het linkse college.

In het bereikte compromis gaan de corporaties de komende jaren flink investeren in nieuwbouw, renovatie en verduurzaming, én kan de verkoop van corporatiewoningen onder een reeks voorwaarden doorgaan. Grosso modo komen die voorwaarden er op neer dat er geen, bij 'uitzondering' of met 'terughoudendheid' woningen worden verkocht in wijken waar relatief weinig gereguleerde woningen staan.

Per saldo komen er gemiddeld zo'n 750 sociale huurwoningen per jaar bij; een bescheiden aantal, maar wel een trendbreuk. De afgelopen twee decennia nam het aantal corporatiewoningen jaarlijks af door sloop, liberalisering en verkoop.

Merk op dat de quota voor verkoop en liberalisering zijn vervangen door een afspraak over netto toevoeging van sociale huurwoningen.

Betaalbaarheid

Binnen de coalitiepartijen en bij de nieuwe huurdersorganisatie HNA wordt niet alleen flink gemord op de doorgaande verkoop, maar ook over de afgesproken huursomstijging boven inflatie: volgend jaar gemiddeld met een 0,5 procent, de drie jaar daarna met plus 1 procent.

Dat is meer dan landelijk in het Sociaal Huurakkoord afgesproken, maar uitzonderingen zijn mogelijk in regio's met 'een grote opgave'. In de afspraken wordt benadrukt dat de extra investeringsruimte wordt benut voor kwaliteitsverbetering en verduurzaming van bestaande woningen.

Voor huurders die financieel in de knel komen zijn er - naast de huurtoeslag - (bestaande) maatwerkregelingen van zowel corporaties als gemeente, zoals huurverlaging en (gedeeltelijke) kwijtschelding van gemeentelijke belastingen. In aanvulling op wettelijke kaders (zoals de 'passendheidstoets') is bovendien vastgelegd dat minimaal 70 procent van de woningen wordt aangeboden voor een huur onder de aftoppingsgrenzen (607 of 651 euro per maand, prijspeil 2019). Voor huurdersorganisatie HNA is de huurverhoging boven inflatie reden om aan te dringen op jaarlijkse herijking van de prestatieafspraken.

Middensegment

Middeldure huur
Huren: tussen €720 en 1009 (prijspeil 2019) Gemiddeld aanvangshuur = € 901 Netto toename: 275 woningen per jaar Totale voorraad in 2024: 7.000 Voorrang: > 50% naar doorstromers uit sociale huur Voorrang: middeninkomens, gezinnen, sleutelberoepen.

Corporaties gaan een zeer bescheiden bijdrage leveren aan de tekorten in het middensegment (huren van €720 tot €1009). Afgesproken is dat de corporaties in vier jaar tijd minimaal 1.100 extra middeldure huurwoningen realiseren. Dat is het saldo van nieuwbouw, nieuwe liberaliseringen en het goedkoper verhuren van eerder geliberaliseerde woningen.
Bij de vorige 'Samenwerkingsafspraken' ging men nog uit van zo'n 1.000 liberaliseringen per jaar. "Dat zijn er nu veel minder", bevestigt directeur Egbert de Vries van de AFWC. Streefcijfer is om in 2024 zo'n 7.000 huurwoningen in het middensegment te hebben.
Een extra bijdrage van de afgesplitste commerciële (Niet-DAEB) afdelingen van de corporaties is volgens De Vries op zijn vroegst over twee jaar te verwachten. Daarna valt van die kant een jaarproductie van maximaal zo'n 250 middeldure huurwoningen te verwachten.

Verduurzaming

Corporaties zullen verder woningen isoleren, daken voorzien van zonnepanelen en 2.000 woningen van het aardgas halen. Van 2020 tot en met 2023 vermindert de CO2-uitstoot daardoor met 8 procent ten opzichte van 2019. Uitgangspunt is daarbij dat de woonlasten gelijk blijven.

Ouderen en kwetsbaren

De corporaties gaan 'op termijn' jaarlijks 250 zogeheten geclusterde zorgwoningen bouwen: zelfstandige ouderenwoningen, waarbij bijvoorbeeld wel een gezamenlijke ruimte wordt gedeeld. De corporaties wijzen daarnaast jaarlijks 1.800 woningen toe aan kwetsbare doelgroepen, zoals mensen met een medische urgentie, statushouders of woningzoekenden uit de maatschappelijke opvang. De helft van de vrijkomende woningen gaan naar reguliere woningzoekenden.

Sleutelberoepen

Vanwege de krapte op de arbeidsmarkt in het onderwijs en de zorg worden startende leraren en zorgmedewerkers met voorrang een sociale of middeldure huurwoning aangeboden. De corporaties stellen daarvoor jaarlijks 100 tot 200 sociale huurwoningen én 100 tot 200 middeldure huurwoningen beschikbaar.