Het succes van zelfbouw op zijn Duits

Berlijnse Baugruppen

Toen Sebastian Brandt in 2007 bij de zelfbouwgroep kwam, was het kavel in de Oost-Berlijnse Kreutzigerstrasse al gekocht. Een architect had al enkele ontwerpen gemaakt en een half jaar later zou er worden gestart met de bouw van de elf koopappartementen. Als voormalig huurder had Brandt zijn buik vol van de snelle huurprijsstijgingen in zijn buurt. Bovendien vond hij het een aantrekkelijk idee om met gelijkgestemden een eigen woonblok te bouwen. “Je leert veel nieuwe mensen kennen waar je later ook eens mee naar de kroeg of bioscoop kan.” Het sprak hem daarnaast aan dat het gebouw energiezuinig zou worden en met zonnepanelen en een grijswatersysteem zou worden uitgerust. “Ik verbruik nu jaarlijks per vierkante meter maar 20 kilowattuur.” 

Inmiddels woont hij al weer drie jaar in zijn ruime en hoge appartement van 80 m2 dat hij naar eigen inzicht kon indelen. Hoewel hij twee balkons heeft - aan iedere zijde één - deelt hij met zijn buren nog een grote gemeenschappelijk tuin en een dakterras. Het kostte hem allemaal nog geen 88.000 euro. Dat de prijs zelfs voor Berlijnse begrippen laag is, heeft te maken met de gunstige lening die de groep voor het energiezuinige blok kon krijgen. Bovendien hebben de bewoners zelf bijna alle bouwactiviteiten gecoördineerd. “Dat bespaart je zo’n 50.000 euro, maar het heeft mij aan vrije tijd wel een slordige 150 uur gekost.” 

Duizenden euro’s bespaard 

Het zelfbouwcollectief van Brandt is één van de vijfhonderd ‘Baugruppen’ die in Berlijn sinds het begin van het millennium hun eigen woningblok hebben gebouwd. Deze bewonersgroepen kopen een kavel, regelen een architect en nemen allerlei taken over van traditionele partijen zoals de projectcoördinatie of de inkoop van materialen. Op die manier besparen ze al gauw duizenden euro’s, die opnieuw in gemeenschappelijke voorzieningen, duurzame materialen en installaties of een mooi ontwerp worden geïnvesteerd. 

Verscheidene architecten die na de bouwboom van de jaren negentig zonder werk zaten, hebben de trend inmiddels opgepakt en zich volledig toegelegd op het werken met deze collectieven. Sommigen richten ook zelf groepen op om vervolgens bewoners te werven voor hun kleinschalige projecten. Het heeft er toe geleid dat Baugruppen nu jaarlijks zo’n duizend woningen aan de stad toevoegen. Dat is grofweg de helft van de Berlijnse nieuwbouwproductie. 

Geen subsidies, wel voorlichting

Van zulke aantallen kan de Amsterdamse wethouder Maarten van Poelgeest voorlopig alleen dromen. Vorige maand was hij en de top van zijn Ontwikkelingsbedrijf (OGA) op bezoek in Berlijn om een aantal projecten van Baugruppen te bekijken. Ook wilden ze horen hoe het stadsbestuur deze initiatieven stimuleert. 

Michael Lafond, een Duits-Amerikaanse architect die met zijn organisatie ID22 experimentele stedenbouw ondersteunt, kan over dat laatste kort zijn. “Tot vijf jaar geleden deed Berlijn weinig om Baugruppen te stimuleren. Voor subsidies had en heeft de stad geen geld. Wel geeft ze inmiddels voorlichting over bouwcollectieven en is er een databank opgericht met een overzicht van alle beschikbare kavels. Elk jaar stelt ze ook via een prijsvraag enkele bouwgronden beschikbaar aan groepen met goede ideeën. Maar veel van deze kavels liggen in de minder aantrekkelijke delen van de stad.”

Volgens Lafond is de opkomst van de Baugruppen in de eerste plaats een autonoom proces geweest dat voortkwam uit de Berlijnse traditie van zelforganisatie. “Vanouds heeft de stad een levendige kraakscene en bemoeien buurtbewoners zich actief met de aanleg en onderhoud van parkjes en speeltuinen op braakliggende kavels. Het is ook vrij gemakkelijk om aan grond te komen. En tot voor kort waren de prijzen relatief laag.” Met gemiddelde kavelprijzen tussen 500 en 800 euro per vierkante meter bouw je volgens Lafond in centraal gelegen wijken als Prenzlauerberg of Mitte al een woning op eigen grond voor 2300 euro per vierkante meter. Al kan de prijs op de beste plekken ook oplopen naar het dubbele van dat bedrag.

Zelfbouwende huurders

Vijf jaar geleden was het voor leden van een Baugruppe nog lastig om een hypotheek voor hun woning te krijgen. Dat is inmiddels veranderd. Lafond: “Banken hebben inmiddels meer ervaring met dit soort projecten. De groeiende bemoeienis van architecten heeft er ook voor gezorgd dat financiers de risico’s van groepsbouw lager inschatten.” Zelfs huurders die een eigen woningblok willen bouwen en als coöperatie (‘Genossenschaft’) willen exploiteren, kunnen bij een aantal gespecialiseerde banken, zoals de Umweltbank en de coöperatieve GLS Bank, aan een lening komen. De initiatiefnemers moeten dan wel twintig procent van de bouw- en grondkosten uit eigen zak betalen. Iedere deelnemer aan de coöperatie stort daartoe een bepaald bedrag als startkapitaal in de gemeenschappelijke kas en krijgt daar een coöperatie-aandeel voor terug. 

Anne Heusmann heeft op die manier een prachtig nieuwbouwappartement van 95 vierkante meter in het populaire Prenzlauerberg kunnen bemachtigen. Met haar man en twee kinderen is de woning wat aan de krappe kant, maar dat wordt in haar ogen meer dan goed gemaakt door de gemeenschappelijke voorzieningen, zoals een wasruimte, een logeerkamer, een gezamenlijke woonkamer en een grote tuin. ”We wilden graag in een gemeenschap wonen die zichzelf bestuurt. Je hebt daardoor veel contact met je buren. We hoeven ook niet meer bang te zijn voor grote huurverhogingen, omdat we daar als coöperatie zelf over beslissen. De buurt is erg populair en Berlijn kent geen huurprijsbescherming.” Voor de woning betaalt Heusmann nu 11,25 euro per vierkante meter aan huur plus warmte en stroom. Bij haar entree in de Baugruppe heeft ze daarnaast met haar man een bedrag van 16.000 euro neergelegd dat in coöperatie-aandelen is omgezet. 

Schaalvergroting

In Berlijn is al weer een nieuwe trend zichtbaar in de zelfbouwwereld: schaalvergroting. Zo hebben in het stadsdeel Schöneberg enkele architecten en buurtbewoners de handen ineengeslagen voor de bouw van de Möckernkiez, een wijkje met vierhonderd energiezuinige huurwoningen in verschillende prijsklassen. Ze hebben daarvoor een nieuwe woningcoöperatie opgericht die de woningen gaat bouwen en beheren. De grond is aangekocht en de financiering van de bouw is zo goed als rond, zodat komend voorjaar met de bouw kan worden begonnen. 

Op andere plekken zoeken architectenbureaus die veel ervaring met Baugruppen hebben, elkaar op en nemen het initiatief voor een cluster van zelfbouwprojecten. Zo werven DMSW, Deimel Oelschläger Architekten en Zoomarchitekten op dit moment potentiële deelnemers aan enkele Baugruppen voor een nieuwe woonbuurt op wetenschapscentrum Adlershof. Op de ietwat afgelegen locatie moeten over drie jaar honderd appartementen en rijtjeswoningen staan die in hun eigen energie voorzien. In Weißensee en langs het spoor bij Gleisdreieck en Ostkreuz werken groepen architecten aan vergelijkbare projecten. Bewoners blijven bij deze initiatieven wel eindverantwoordelijk voor alle besluiten die worden genomen. Maar de rol van de architect begint er steeds meer te lijken op die van een traditionele projectontwikkelaar die zijn kopers alleen veel inspraak geeft. Dat moet voor de rechtgeaarde zelfbouwer in Berlijn een gruwel zijn.  

Met dank aan Vincent Kompier