Zelfbouw waarbij de gemeente van een afstandje toekeek, leek jarenlang hét recept voor betrokken bewoners en betaalbare woningen. Maar gemeenten stellen hun zelfbouwambities bij. Hoe haalbaar is die ontwerpvrijheid?
De afgelopen jaren schoten de nieuwe zelfbouwprojecten als paddenstoelen uit de grond in de Metropoolregio Amsterdam: van wooncoöperaties als De Warren en Bajesdorp die hun successen vierden, tot hele zelfbouwwijken die eindelijk vorm krijgen, zoals het Amsterdamse Centrumeiland of Almere Poort. Het particulier opdrachtgeverschap werd vooral in de jaren na de financiële crisis in 2008 door vele gemeenten omarmd. Want terwijl marktpartijen de hand op de knip hielden, wilden particulieren wél verder. Ook gemeenten merkten: zelfbouw zorgt voor betrokken en ondernemende bewoners die ook buiten hun kavel tijd en energie willen steken in een prettige buurt. Een win-winsituatie dus.
Tegelijkertijd ligt de lat in sommige gevallen te hoog. De gemeente Zaanstad zag vorig jaar nog af van het zelfbouwproject De Vrije Watering vanwege te hoge materiaalkosten, hoge rentes en te weinig vakmensen waardoor zelfbouwers het moeilijk kregen. In plaats daarvan werd het project overhandigd aan een projectontwikkelaar. In Haarlem beoogde de gemeente voor een project aan de Baden Powellstraat verschillende zelfbouwkavels weg te geven voor CPO-projecten (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap). Twee jaar geleden bleek dat de interesse in deze kavels te laag was: begin juni dit jaar werd definitief de stekker uit het zelfbouwavontuur getrokken. Zelfs de gemeente Amsterdam, die haar zelfbouwambities met een aparte ambtelijke zelfbouwafdeling hoog in het vaandel heeft staan, stelde die ruim twee jaar geleden bij, omdat de doelstelling van het aantal projecten niet gehaald werd. De stad ging zich voornamelijk op wooncoöperaties richten in plaats van op MO- (Mede-opdrachtgeverschap) en CPO-projecten.
Het ultieme experiment
In Almere Oosterwold vond vanaf 2012 het ultieme experiment plaats: bewoners zouden samen hun wijk vormgeven door zelf te bouwen, zonder sturing van bovenaf. Het idee afkomstig van wethouder Adri Duivesteijn en MVRDV-toparchitect Winy Maas, had zijn oorsprong in de financiële crisis. Particulier opdrachtgeverschap zou financiële risico’s voor de gemeente beperken en het was het een experiment om te leren van een gebiedsontwikkeling die door zelfbouwers gedreven werd. Zelfs de aanleg van kavelwegen, publieke parken en infrastructuur werd een verantwoordelijkheid van bewoners. Daartegenover stonden de lage grondprijzen die ruimte voor experiment boden.
Zo’n dertien jaar later blijkt de praktijk weerbarstiger. De grondprijzen zijn flink gestegen en de gemeente Almere wil de regie over de aanleg van wegen en nutsvoorzieningen meer naar zich toe trekken. In onderzoek voor het nog te bouwen deel van de wijk in de gemeente Zeewolde, Oosterwold II, wordt geadviseerd de eis voor bewoners om zelf stadslandbouw te bedrijven, te schrappen. Ook ontvouwde zich enkele jaren geleden het ‘rioleringsdebacle’ waarbij de gemeente Almere alsnog miljoenen op tafel moest leggen om riolering aan te leggen, terwijl bewoners aanvankelijk zelf een oplossing voor hun afvalwater moesten vinden. En in oktober 2022 diende een groep bewoners uit Oosterwold bezwaar in tegen een herziening van het bestemmingsplan, dat onder andere het clusteren van woningen verder mogelijk zou maken. Volgens de ervaringen van deze bewoners zorgt de clustering en dus de bouw van grotere projecten ervoor dat het open en groene karakter van Oosterwold verloren gaat. De Raad van State gaf de bewoners afgelopen mei gelijk en de gemeente Almere moet de herziening beter onderbouwen.
Vertrouwen nodig
Marien Abspoel is een van de bezwaarmakers en tevens bewoner van het eerste uur. Sinds 2017 woont hij op Oosterwold en hij bouwde zijn woning samen met een architect en aannemer. Een belangrijke reden voor de groep bezwaarmakers is volgens hem het feit dat het bestemmingsplan meer clustering mogelijk maakt terwijl in de oorspronkelijk principes van Oosterwold geen rekening is gehouden met massale projecten: “Kleine en grote projectontwikkelaars hebben die geclusterde kavels opgekocht en vergunningen gekregen. Die konden soms meer dan 300 huizen op een plot zetten. Als buur denk je, ik moest toch een open parklandschap maken? En dan zie je dat er een dichte rij gevels voor je snufferd komt.”
Volgens Abspoel ligt het probleem bij de onverwachte wijziging van de plannen door de gemeente Almere: “Zelfbouwers hebben vertrouwen nodig in hun overheid. Zeker als je publieke ruimtes en voorzieningen moet gaan aanleggen, dan knelt het wanneer er verandering ontstaat. De gemeente heeft aanvankelijk te veel de touwtjes uit handen gegeven en vervolgens de regels gewijzigd zonder zich de consequenties te realiseren.”
Een transparante samenwerking tussen alle stakeholders vanaf de beginfase zou volgens Abspoel geholpen hebben: “Als we vanaf het begin een soort denktank hadden samengesteld met bewoners, ambtenaren en bestuurders waarin de behoeftes en afwegingen besproken werden, hadden we in het proces van elkaar kunnen leren.”
"De gemeente heeft aanvankelijk te veel de touwtjes uit handen gegeven"
Toch is Oosterwold volgens hem een proeftuin voor duurzame en innovatieve bouw. De grote variatie aan bouwvormen en kavelinrichtingen zorgt voor een afwisselend landschap. Hoewel door stijgende grondprijzen kleinere kavels worden gekocht, ziet Abspoel de kracht van Oosterwold in de ruimtelijke opzet van de zelfbouwprojecten: “Zo krijgen bewoners de ruimte om nieuwe projecten te ontwikkelen rondom stadslandbouw, natuur, waterberging en publieke ruimte.”
Centrumeiland
Waar Almere Oosterwold draait om radicale vrijheid, kiest Amsterdam op Centrumeiland voor een gecontroleerde vorm van zelfbouw. Bewoners mogen er hun eigen woning ontwerpen en bouwen, maar binnen een vooraf bepaald stedenbouwkundig plan. De gemeente regelt de voorzieningen. De plannen voor het Centrumeiland gaan terug naar het plan IJburg uit 1996, maar na de eerder genoemde financiële crisis van 2008 is de ambitie voor zelfbouw aan het plan toegevoegd. Zeventig procent van de gebouwen op Centrumeiland zijn als zelfbouwkavels uitgegeven.
Voor Bas Hoevenaars, een zelfbouwer en architect die er samen met twee gezinnen een gestapeld woongebouw realiseerde via het CPO-programma ‘Samen in het Klein’, was het een unieke kans. “Met een middeninkomen en een kind op komst was een huis binnen de ring onbereikbaar. Hier konden we zelf iets bouwen en betaalbaar wonen.”
Volgens Hoevenaars loopt de zelfbouwer op Centrumeiland tegen de grenzen van de ontwerpvrijheid aan. “Het hele traject is complex en langdurig, zeker als je met meerdere partijen samenbouwt. De gemeente waarschuwt daar wel voor, maar het proces blijft intensief.” Vooral de opeenstapeling van regels bij het bouwen van de woning kan de particulier veel stress opleveren en de ontwerpvrijheid onder druk zetten. “De gemeente kan heel lastig doen. Wij nemen al het hele bouwproces op ons, en dan krijg je vervolgens een brief over de verkeerde plaatsing van de kolommen op het balkon. Dat voelt wel krom.”
Tijdelijke voorzieningen
Daarbij zou volgens Hoevenaars de gemeente juist meer de touwtjes uit handen mogen geven. Bijvoorbeeld bij het invullen van de tijdelijkheid. Bewoners zouden graag tijdelijke voorzieningen zelf realiseren terwijl de afronding van het eiland nog gaande is, zoals de mogelijkheid om gezamenlijk een kop koffie te drinken. Een dergelijk initiatief kan echter volgens Hoevenaars niet op steun van de gemeente rekenen, zelfs wanneer bewoners dit zelf oppakken. Ook duurde het voor de gemeente twee jaar om laadpalen voor elektrische auto’s te plaatsen. “Zelf hadden we met een aannemer die laadpalen binnen een maand kunnen regelen”, aldus Hoevenaars.
“Zelf hadden we met een aannemer die laadpalen binnen een maand kunnen regelen”
Toch is Hoevenaars overwegend positief. De buurt is hecht, bewoners zijn betrokken en initiatiefrijk. “We hebben zelf een tuin met fruitbomen aangelegd, er is deelmobiliteit, en er zijn pogingen om collectieve ruimtes te creëren.” Hoevenaars ziet kansen in het versnellen van het bouwproces, aangezien nu de zelfbouwkavels door de gemeente stuk voor stuk zijn uitgegeven, terwijl dat ook in één keer had gekund. Momenteel worden namelijk nog steeds kavels niet vergeven, zoals te zien op deze kavelkaart. “Had gewoon vanaf zeven jaar geleden iedere maand de kavels verloot, dan was het eiland misschien al wel klaar geweest.”
| Individuele zelfbouw De bewoner koopt een kavel en ontwikkelt zelfstandig een woning, vaak met een architect en aannemer. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) Een groep bewoners ontwikkelt samen een woongebouw of -buurt, vaak zonder commerciële ontwikkelaar. Ze bepalen gezamenlijk het ontwerp, de indeling en de voorzieningen. Wooncoöperatie Bewoners richten samen een coöperatie op en worden collectief eigenaar van het woongebouw. Ze beslissen samen over beheer, gebruik en toewijzing van woningen. Winst is geen doel; betaalbaarheid en zeggenschap staan voorop. Mede-opdrachtgeverschap (MO) Een tussenvorm waarbij een ontwikkelaar of woningcorporatie het proces begeleidt, maar bewoners wel keuzes kunnen maken over de indeling en afwerking van hun woning. |