AWV zal niet morgen het publieke volkshuisvestingsstelsel verlaten, maar voor Gerard Anderiesen, lid van De Vernieuwde Stad en lid van de ledenraad van brancheorganisatie Aedes, is het niet verwonderlijk dat in kringen van grote corporaties wordt gedacht aan uittreding. De grootste schrik wordt veroorzaakt door invoering van de integrale vennootschapsbelasting. De uitwerking van die plannen roept volgens Anderiesen veel irritatie op. “Het gelijke speelveld met marktpartijen verdwijnt. De overheid behandelt commerciële verhuurders en corporaties verschillend. We moeten straks onredelijk veel winstbelasting afdragen. Wij kunnen bijvoorbeeld geen gebruik maken van de constructie van fiscale beleggingsinstelling. Een groot deel van de commerciële verhuurders heeft dergelijke faciliteiten wel ter beschikking.”

Dan bereiken corporaties volgens hem toch wel een markant punt. Ooit zijn we ‘toegelaten’ om met overheidsgeld woningen te bouwen. In de jaren negentig is die wereld met de bruteringsoperatie veranderd. Corporaties zijn vanaf die tijd zelfstandig. Alle voordelen die we nog hadden zijn geleidelijk aan verdwenen, behalve de borging via het WSW. Nu komt de discussie over de vennootschapsbelasting met een ongunstige uitkomst. Als het karakter van ‘toegelaten instelling’ ertoe leidt dat we in een financieel nadelige positie terechtkomen, dan is het niet verwonderlijk dat de discussie ontstaat of we daar niet vanaf komen.”

Anderiesen benadrukt dat het om meer gaat dan alleen verontwaardiging over ongelijke fiscale behandeling. “Minister Vogelaar legt ons bij haar wijkaanpak op hoeveel geld we moeten uitgeven. Een merkwaardige figuur: tegen een belegger wordt toch ook niet gezegd hoeveel geld hij moet uitgeven.”

Rare sporen

Is de overheid te grijpgraag? “Met beide sporen is iets raars. De overheid handelt berekenend. Er moet een bepaalde opbrengst op tafel komen. Corporaties begrijpen ook wel dat condities veranderen, maar het probleem, de overmaat aan vermogen bij sommige corporaties, wordt niet aangepakt. Een corporatie die weinig onderneemt en dus weinig winst maakt, zal ook maar weinig winstbelasting hoeven te betalen. Dat is een ineffectieve weg. De keuze van Vogelaar leidt tot verplichte investeringen. Het gaat er niet meer om wat we belangrijk vinden, maar we moeten toch geen geld over de balk smijten. Bovendien is het begrip additionele investering niet gedefinieerd.”

Het houdt niet op bij verzwaring van de lasten. Het kabinet heeft de huurstijgingen beperkt tot inflatieniveau. En het private investeringsfonds is volgens Anderiesen evenmin een bruikbaar voertuig. “Het fonds had een extra investeringsprikkel moeten bieden, maar werkt als een garantieregeling. Als een corporatie het allemaal niet meer kan betalen, dan kan een beroep op dat fonds worden gedaan. Maar het is niet laagdrempelig. Eerst moet een corporatie zich armlastig verklaren. Er moet een relatie zijn met de probleemwijken. En geld wordt alleen verkregen door verkoop van bezit. Dan komt wel tegen gunstige condities geld beschikbaar, maar om die woningen weer terug te krijgen moet de waardestijging worden vergoed. Ik durf te voorspellen dat die wijken succesvol zullen zijn, dus de prijs wordt hoog. Amsterdamse corporaties zullen daarom niet gauw van het investeringsfonds gebruik willen maken en eerder omzien naar andere oplossingen, zoals samengaan met collega’s.”

Breed ongenoegen

Anderiesen ziet bij de Amsterdamse corporaties een algemeen gevoel van ongenoegen over het akkoord tussen kabinet en Aedes. Piet Klop, voorzitter van de marktgroep wonen van Deloitte, wil niet spreken van lange tenen. Hij is kind aan huis in corporatieland. Deloitte controleert bij de helft van alle Nederlandse corporaties de boeken. “Ze kunnen rekenen en hebben hersens. De invoering van de integrale vennootschapsbelasting kost veel geld. Die moet je combineren met fiscale faciliteiten. Heel concreet. Het zou meer van een eerlijk speelveld getuigen als investeringen in de probleemwijken gepaard gaan met extra investeringsaftrek.”

Klop verwacht dat corporaties straks hun operationele resultaat uit de verhuur van woningen kwijt zijn aan vennootschapsbelasting. Dat komt doordat corporaties worden beperkt in hun afschrijvingen. Onrendabele investeringen mogen niet ten laste van de winst worden gebracht. “We hebben een aantal exercities op winst- en verliesrekeningen gedaan; wat corporaties overhouden uit verhuur zijn ze kwijt. Willen ze investeren, dan moeten ze geld lenen of bezit verkopen. Het is terecht dat de sector zich verweert.”

De financiering verloopt via het WSW. Ook daar ziet Klop een probleem ontstaan. “Door de toenemende druk op de corporaties neemt de kredietwaardigheid af. Het is maar de vraag of de triple a rating van het waarborgfonds gehandhaafd blijft. Dan wordt lenen duurder.”

Andere nadelen hangen volgens Klop samen met de status van toegelaten instelling. Ze mogen minder. De bouw van winstgevende seniorenwoningen in Spanje is niet toegestaan.

Voordelen uit het verleden, zoals gematigde grondprijzen voor sociale woningbouw, verdwijnen stilaan. “Corporaties ontlenen hun identiteit aan de status van toegelaten instelling en ze kunnen goedkoop lenen. Maar dat is het dan ook wel.”

Toelating inleveren

Kunnen corporaties van hun status af? “Een van mijn collega’s is gepromoveerd op de juridische positie van stichtingen en verenigingen, in het bijzonder van woningcorporaties. Zij komt tot de conclusie dat de toelating kan worden ingeleverd. Bij wet is wel de intrekking van de toelating geregeld. Indertijd heeft niemand gedacht aan het vrijwillig inleveren van de status. Ze hoeven hun bezit dan niet in te leveren. Corporaties hebben in het verleden weliswaar subsidies gehad, maar daarvoor moesten ze woningen bouwen. Dat hebben ze gedaan. Tweede: het zijn privaatrechtelijke rechtspersonen. De overheid kan niet aan dat vermogen komen”, aldus Klop.

Hoe loopt het af? Anderiesen: “Niemand weet het echt. Wij zijn niet uit op uittreding, maar er kan een soort van kettingreactie ontstaan. Wellicht ontstaat op enig moment een juridisch gevecht met Vogelaar over de hoogte van onze inzet. Welke grondslag heeft de minister om af te dwingen dat we meer moeten uitgeven? Het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens regelt het ongestoord genot van het eigendom. Stel de rechter geeft een corporatie gelijk, dan kan er jurisprudentie ontstaan waardoor het hele bouwwerk uit elkaar valt.”

Toenemende spanning

Wat betekent het voor de toekomst van Aedes? De brancheorganisatie houdt 23 november een ledenvergadering over het akkoord. Anderiesen ziet een toenemende spanning tussen de grote corporaties in de grote steden en de andere leden. “Voorzitter Willem van Leeuwen heeft voor de zoveelste keer een afspraak gemaakt om de corporaties in het land te ontzien. De pijn komt terecht in de grote steden. Het is niet uit te sluiten dat die zeggen: onze belangen worden niet meer behartigd door Aedes.”