De huren in de regio Amsterdam gaan gemiddeld met ruim 700 euro omlaag als de kabinetsplannen voor huurregulering doorgaan. Dat valt af te leiden uit een eerdere analyse van onderzoeksbureau Rigo. Nu ligt de vraaghuur van 80 procent van de aangeboden huurwoningen boven de 1.500 euro.
Minister De Jonge wil in 2024 de huren van veel woningen gaan reguleren: “Mensen met een middeninkomen vallen tussen wal en schip; of ze kunnen geen woning vinden of ze hebben te hoge woonlasten. Daarom reguleren wij de middenhuur en proberen we het aanbod te vergroten”, aldus de minister bij de presentatie van het programma Betaalbaar Wonen.
In zijn voorstel bepaalt het woningwaarderingstelsel (WWS) voor veel meer woningen de maximale huurprijs. Nu ligt de liberaliseringsgrens op 144 punten (763 euro). Daarboven mag een verhuurder vragen wat de spreekwoordelijke gek ervoor geeft. Het kabinet wil de grens voor regulering opschuiven naar 187 à 232 punten, oftewel 1.000 à 1.250 euro.
De gevolgen voor de prijsvorming in het vrijehuursegment zijn ingrijpend, zo blijkt uit een analyse van bureau Rigo uit januari 2021 voor de Metropoolregio Amsterdam (MRA): bij een verhoging van de liberalisatiegrens naar 1.000 euro zakt de huur van 45 procent van de vrijesectorwoningen onder de 1.000 euro (in plaats van 2 procent van het aanbod) en daalt de gemiddelde huurprijs van deze woningen met ruim 700 euro. Bovendien houdt ruim 80 procent van de huidige sociale huurvoorraad bij nieuwe verhuring een gereguleerde huur, terwijl nu twee derde van de woningen (met name in de hoofdstad zelf) bij mutatie kan worden geliberaliseerd.
De prijseffecten zijn waarschijnlijk nog groter omdat sinds het onderzoek de vrijsectorhuren verder zijn gestegen. Voeg daarbij dat de waarde van de woning in 2024 minder meeweegt op het puntentotaal van veel woningen (WOZ-factor wordt begrensd op 33 procent totaal aantal punten) waardoor (nog) meer woningen in het gereguleerde segment terechtkomen. En om de onheilsboodschap voor verhuurders compleet te maken: De Jonge noemde een bandbreedte: de reguleringsgrens kan ook nog 232 punten (1.250 euro) worden.
Doodsteek voor buy-to-let
Het kabinet wil de huurregulering per 2024 invoeren. Nog onduidelijk is of De Jonge ook bestaande huurcontracten onder het nieuwe huurregime wil laten vallen. Dat ligt juridisch moeilijk. Maar ook als de regulering alleen nieuwe huurcontracten betreft, zijn de gevolgen op termijn ingrijpend: wonen wordt een stuk betaalbaarder terwijl het rendement op woningverhuur fors afneemt.
Een te verwachten gevolg daarvan is dat beleggers woningen gaan verkopen. Met particuliere verhuurders die woningen hebben gekocht (buy-to-let) of aangehouden (leave-to-let) als beleggingsobject heeft De Jonge weinig clementie: “Het hele fenomeen buy-to-let, het opkopen van huizen om te verhuren voor veel te hoge prijzen, dat moet echt stoppen.” Dat er meer woningen weer een eigenaar-bewoner krijgen ziet hij niet als een ongunstig neveneffect. De koopmarkt is immers erg krap en er zijn de afgelopen jaren tienduizenden koopwoningen ‘omgekat’ naar huur.
Nieuwbouwproductie onder druk?
Maar de minister zal de institutionele beleggers - de bouwende partijen - te vriend willen houden om zijn nieuwbouwambities te realiseren. De Jonge: “Als de pensioenfondsen niet meer willen bouwen, hebben we een probleem.” Hoe hij die ‘balans’ denkt te gaan vinden is nog niet duidelijk. Een van zijn ideeën is dat bij (recente?) nieuwbouw een opslagpercentage op de gereguleerde huur mag worden gedaan, zodat een acceptabel rendement overblijft. Ook daarvoor zou weer het puntenstelsel kunnen worden ingeschakeld.
De IVBN, de Vereniging van Institutionele Beleggers, zegt - anders dan in het verleden - niet geheel afwijzend te staan tegen een vorm van regulering. Mits: de marktconformiteit wordt gewaarborgd, eerdere afspraken tussen beleggers en gemeenten worden geëerbiedigd en beleggers voor de lange termijn weten waar zij aan toe zijn. Beide laatste voorwaarden klinken logisch, maar de eerste voorwaarde - marktconformiteit - staat in feite haaks op elke vorm van regulering. Dat zal kortom nog een ingewikkeld gesprek worden. Zeker nu stijgende bouwprijzen de ‘business case’ voor betaalbare woningbouw steeds lastiger maken.