'Zelfbewoningsplicht Amsterdam slechts druppel op gloeiende plaat'

21.01.20
'Zelfbewoningsplicht Amsterdam slechts druppel op gloeiende plaat'

De invoering van een zelfbewoningsplicht voor koopwoningen in Amsterdam is niet effectief, concludeert ABN Amro. Beter is het projectontwikkelaars te stimuleren betaalbare woningen te realiseren. Daarvoor moet wethouder Ivens van Wonen de voorwaarden aantrekkelijker maken.

De gemeente Amsterdam stelt een verhuurverbod in voor nieuwe koopwoningen door aanpassing van de erfpachtvoorwaarden. Kopers van een nieuwbouwhuis op gemeentegrond zijn verplicht om zelf in deze woningen te gaan wonen. Amsterdam is de eerste Nederlandse gemeente die deze maatregel invoert. De maatregel is bedoeld om speculatie met nieuwbouwwoningen tegen te gaan, want deze woningen worden nu vaak meteen doorverhuurd voor hoge huurprijzen. Het siert de gemeente Amsterdam en wethouder Laurens Ivens, zo meent ABN Amro, dat zij de stad Amsterdam betaalbaar willen houden. Een zelfbewoningsplicht voor nieuwe koopwoningen is hiervoor echter niet de oplossing.

In 2019 zijn in Amsterdam tot en met november 4.794 nieuwe woningen opgeleverd, op een totaal van bijna 447.000 woningen. Net iets meer dan een procent van de woningen in Amsterdam is dus een nieuwbouwwoning. De regel geldt specifiek voor koopwoningen; in Amsterdam is ongeveer een derde van de nieuwe woningen een koopwoning. De speculatie op de Amsterdamse woningmarkt wordt met deze maatregel dus tegengegaan door slechts 0,3 procent van de totale woningvoorraad hiervoor niet meer beschikbaar te stellen. Dit is de spreekwoordelijke druppel op gloeiende plaat, aldus ABN Amro in een duiding bij het nieuws.

Het is volgens de bank beter om de onderliggende oorzaak van de onbetaalbaarheid van woningen te bestrijden. En die is dat de prikkel voor bouwers en projectontwikkelaars om betaalbare woningen te realiseren, ontbreekt. Door hoge bouwkosten en grondprijzen halen ze relatief weinig rendement. Het aantal nieuwe woningen dat in Amsterdam wordt gebouwd, loopt daardoor terug. In 2018 werden namelijk tot en met november nog 7.161 nieuwe woningen gebouwd, in 2019 ligt dit aantal ruim 33 procent lager. Dit terwijl de vraag naar woningen in Amsterdam hoog blijft.

Bouwers en projectontwikkelaars moeten, aldus ABN Amro meer verleid worden om woningen te realiseren waar het meest vraag naar is: het middeldure huursegment. Dit lukt niet door ingevoerde ’40-40-20-regel’, die bepaalt dat slechts 20 procent van de nieuwe woningen een dure huur- of koopwoning mag zijn. Hetzelfde geldt voor de verlaagde erfpachtprijs voor het opleveren van middeldure huurwoningen. "De voorwaarden moeten nog aantrekkelijker worden gemaakt. Dat dit mogelijk is, hebben beleggers, corporaties en projectontwikkelaars en gemeenten in de provincie Utrecht bewezen. Zij sloten begin 2019 het ‘biedboek middenhuur’ waarin zij aangeven zevenduizend middenhuurwoningen te willen bouwen. Daarbij zijn afspraken gemaakt over onder meer de maximale stijging van de huurprijs, de exploitatietermijn, het oppervlak en energiezuinigheid van woningen. Zo worden veel nieuwe, betaalbare woningen gecreëerd. Voordeel is dat marktpartijen betrokken zijn en hun voorwaarden kenbaar maken. Daarnaast worden veel nieuwe betaalbare woningen gecreëerd waaruit beleggers een stabiele kasstroom kunnen halen. Een dergelijke samenwerking zet meer zoden aan de dijk, dan een zelfbewoningsplicht."

NUL20 nieuws

Laatste nummer

afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 17.09 Geactualiseerd op: 17.09.21

Stedelijke vernieuwing, wooncoöperaties, het Volkshuisvestingsfonds. In het septembernummer van NUL20 besteden we aandacht aan thema's die 'vroeger' onder het ministerie van Volkshuisvesting zouden zijn gevallen. Hoe staat het eigenlijk met het gedachtegoed van de naoorlogse 'volkshuisvesting'....

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Video 16.09

Een snelle oplossing voor het woningtekort ligt volgens de Rotterdamse architect Reimar von Meding niet in het bouwen in de weilanden. Hij pleit voor een totaal andere aanpak. ‘Kijk juist naar wat er in de bestaande stad kan,’’ zegt hij in deze reportage van BouwWoonLeef.

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 27.08

Eind augustus bezocht het voltallige college de Vogelbuurt in Noord. Een volgens de burgemeester 'afgedwongen' bezoek. Afgedwongen, door de veelvuldige protesten en acties. Noorderlingen, verenigd in de actiegroep Verdedig Noord, voelen zich niet gehoord en achtergesteld. Waarom is men in Noord...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 25.08 Geactualiseerd op: 25.08.21

De huidige woningnood is onverklaarbaar als je de groeicurve van de Nederlandse bevolking uitzet tegen de toename van de woningvoorraad. Het laatste decennium is die verhouding niet ongunstiger geworden. Wat laten de CBS-cijfers niet zien? Zijn er wellicht tienduizenden woningen niet meer in...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Boekbespreking 09.08

Het lijvige boek 'Ruimtelijke Ordening, geschiedenis van de stedelijke en regionale planning in Nederland' moest hoognodig worden geactualiseerd. De eerste uitgave van Van der Cammen en Len de Kerk stamt uit 1986 en is in de loop der tijd weliswaar meermaals hernieuwd maar niet zo ingrijpend als...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 06.07

"Is dat niet saai?", vroegen bekenden toen Max van Engen zeven jaar geleden hoofd werd van de directie Wonen in Amsterdam. Hij kwam uit de kunst- en cultuursector, waar hij meer dan 25 jaar werkte. "Daar moesten ze snel op terugkomen. Thema's als het woningtekort, vakantieverhuur, woonfraude,...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 05.07

Dit dashboard geeft een actueel overzicht van de woningvoorraad en verhuur van de woningcorporaties in Amsterdam. De cijfers komen uit het meest recente jaarverslag van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) tenzij anders aangegeven.

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Boekbespreking 01.07

In het boek Participate! wordt de inspraak van burgers in de processen van stedelijke ontwikkeling in een aantal Europese steden onder de loep genomen. Het Engelstalige boek is het resultaat van vijf jaar onderzoek naar burgerparticipatie en identiteit in samenhang met stedelijke ontwikkeling....

Fred van der Molen
Achtergrondartikel 16.06

Deze zomer lopen de eerste officiële vijfjarencontracten voor jongeren af. De regeling die twintigers meer kans geeft op een betaalbare woning in de hoofdstad, wordt nog geëvalueerd. De grote vraag: hoe vergaat het de vertrekkers? Het naderende einde levert in ieder geval stress op. Alleen voor...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.06
  • De dreiging van een aflopend jongerencontract...: Voor Naomi en haar kinderen was het opvangcentrum het voorland
  • Na vijf jaar: ‘Soms onder de honderd in de wachtrij’
  • Na vijf jaar: een gelukje
  • Na vijf jaar: ‘Gek als ik de stad uit moet’
Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.06

Woningen bouwen kost veel tijd. Van plan tot realisatie gauw zeven à tien jaar. Tijdelijke woningbouw moet mensen die met spoed een woning nodig hebben meer perspectief bieden. De flexwoning is een landelijke crisismaatregel. Wat is het, waar worden ze gebouwd en wie mag er wonen?

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.06

Het is niet meer vanzelfsprekend dat een politieman of leraar in Almere een eengezinswoning kan kopen. Almere wil dit decennium de woningproductie verdubbelen om de groeiende woningnood het hoofd te bieden. In tien jaar 25.000 woningen, aldus de Woonvisie 2020-2030. Om die productie te...

Pieter Lesage

NUL20 Dashboards

De NUL20 Dashboards geven zowel een historisch als actueel overzicht van de woningvoorraad en de woningproductie van Amsterdam én de Metropoolregio Amsterdam. Overzicht.