Almere: project Duin
Vanwege zijn sterke focus op zelfbouw ontbreekt in Almere een deel van de institutionele knelpunten die woningbouw in de weg staan. Zolang er klanten geïnteresseerd zijn om kavels te bebouwen, gaat de productie door. Anders niet. Maar de crisis gaat daarmee de groeistad niet voorbij. Veel bouwprojecten van grotere ontwikkelaars en corporaties zijn afgeblazen de afgelopen jaren.
Er blijft projectmatige bouw nodig om bepaalde doelgroepen te bedienen, nieuwe doelgroepen naar Almere te verleiden en de stad te voorzien van de stedelijke allure en voorzieningen die bij het groeiende inwonertal passen. Eén zo’n project - en aangemeld voor de prioriteitenlijst - is Duin. Amvest en Almere ontwikkelen onder deze naam een gebied met duinen rondom de huidige jachthaven. Het duingebied sluit straks aan bij het Muiderstrand. De gemeente start dezer dagen met aan de aanleg van de duinen. Het zand wordt voor de kust in sleuven afgegraven waardoor de waterkwaliteit sterk verbetert. Achter en in het duingebied staan ruim 3000 woningen ingepland, 1600 grondgebonden en 1400 appartementen. De verdeling is 70 procent koop, 20 procent markthuur en 10 procent sociale huur. Volgens planning start Amvest halverwege 2013 met de bouw van een appartementencomplex.
Belangrijkste knelpunt: de bouw start alleen bij voldoende voorverkoop.
Op 6 oktober is een DUINdag in de jachthaven Marina Muiderzand.
Amsterdam: Kolenkitbuurt in de spoorzone
De meest verhuisgeneigde inwoners van de Stadsregio zijn de zogeheten young professionals (YP’s) en jonge gezinnen. YP’s zijn zeer moeilijk over de ringweg te krijgen, terwijl ook meer jonge gezinnen ‘in de stad’ willen blijven wonen. Om deze groepen te kunnen bedienen, is Amsterdam er veel aan gelegen het centrummilieu over de Ring heen te tillen. Een potentiële kandidaat daarvoor is de zone tussen de A10 en het ringspoor in West/Nieuw-West. In dit herstructureringsgebied is een aantal grote projecten in uitvoering, zoals die in de Kolenkitbuurt, Laan van Spartaan en het project Delflandplein. De voortgang van deze projecten leidt zwaar onder de crisis; de verkoop gaat traag terwijl de corporaties flinke verliezen hebben moeten nemen op de koopwoningen.
Alle projecten in deze zone voldoen aan de criteria voor de top20. Neem de Kolenkitbuurt. Daar zijn de projecten in het Middengebied (New Kit en twee vervolgfasen) en Zuidelijk Veld (Lommerrijk en vervolgfasen) in ontwikkeling. Het gaat daar om gecombineerde projecten van sociale woningbouw, markthuur en koop. De moeizame verkoop zorgt ervoor dat de sloop/nieuwbouw-operatie vertraagd en gefaseerd gestalte krijgt.
Sjoerd Soeters heeft voor Eigen Haard een nieuw stedenbouwkundig plan gemaakt voor het Middengebied, het gebied rond de New Kit. Deze scheve woontoren is overigens inmiddels bijna volledig bewoond, ook al omdat een flink deel (24 van de 58 woningen) is omgezet naar huur (850-950 euro). In de nieuwe plannen is de ondergrondse parkeergarage geschrapt. Eigen Haard mikt met het programma - met meer grondgebonden woningen, autovrije straten, een school en een park - bij uitstek op jonge gezinnen. De corporatie start langs het ringspoor met twee gebouwen van samen 113 woningen, waarvan één sociale huur en één markthuur. Deze vergen een flink vermogensbeslag van Eigen Haard. De 56 koopwoningen worden namelijk bij voorbaat omgezet naar vrije sector huurwoningen.
Gebiedsontwikkelaar Peter Visser: “We hopen zo een aantrekkelijke buurt te creëren, waarvoor we vervolgens ook kopers kunnen interesseren.” Maar hij geeft aan dat Eigen Haard geen onrendabele investeringen in het gebied kan blijven doen. Het OGA zou bereid moeten zijn de grondexploitatie, die nog dateert uit 2006, aan te passen aan de gewijzigde omstandigheden en het gewijzigde programma. De afgesproken prijs is nog gebaseerd op een project met 100 procent koopwoningen in de pré-crisisperiode.
Stadgenoot en Rochdale ontwikkelen de plannen voor het Zuidelijk Veld, met onder meer Lommerrijk. In 2008 is een begin gemaakt met de uitvoering. De verkoop loopt moeizaam. De fraaie woningen zijn duur voor het gebied. Er is veel belangstelling, maar geïnteresseerden haken af vanwege financieringsproblemen. Van de 150 opgeleverde woningen van Stadgenoot en Rochdale staan er - ondanks de forse kortingen - nog zo’n 35 te koop. Ook Stadgenoot start wel met de bouw van sociale huurwoningen (60 stuks) om de herhuisvesting op gang te houden. Maar nieuwe koopwoningen worden alleen in aanbouw genomen bij voldoende voorverkoop. Bovendien worden volgens Bart Wortman, gebiedsmanager van Stadgenoot, veel kleinere blokken tegelijk in ontwikkeling genomen. Zo kan de vernieuwing langzaam doorgaan.
Het grootste struikelblok voor een meer gefaseerde aanpak is overigens net uit de weg geruimd: de grote geplande parkeergarage, die een enorme voorinvestering vergt en flexibiliteit beperkt. Stadsdeel en corporaties hebben afgesproken voorlopig andere parkeergarages in de buurt te benutten en parkeren op het maaiveld mogelijk te maken. Het programma biedt ruimte om woningtypen en -programma nog aan te passen. Wortman: “We sluiten niets uit, kleinere woningen, markthuur, collectief opdrachtgeverschap, alles kan nog.”
Knelpunten: Onverkochte voorraad, te hoge prijsstelling voor locatie, hoge verliezen corporaties bij conversie naar markthuur
www.lommerrijkwonen.nl
www.eigenhaard.nl
Deelregio Zuid: Plantage De Sniep in Diemen
Tot de grote programma’s in de zuidelijke stadsregio horen Badhoevedorp/Omlegging A9 (1200 middeldure koopwoningen), Sportpark Toolenburg en Tudorpark in Haarlemmermeer (1200 goedkope en middeldure koop en 25 zelfbouwkavels) en Plantage De Sniep in Diemen (1100 koopwoningen).
Een van de prioriteitsprojecten wordt ongetwijfeld Plantage De Sniep. Dit project aan beide kanten van de Muiderstraatweg is namelijk bij uitstek gericht op de vele jonge gezinnen die een groter huis zoeken dicht bij Amsterdam. Maar ook dit project stagneerde na een voorspoedige start toen de kredietcrisis in 2008 uitbrak. Tot dusver zijn alleen de 88 woningen van de eerste fase gebouwd.
Het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan is herzien. Het nieuwe ontwerp bevat meer grondgebonden woningen en laat een sterk gefaseerde en flexibele ontwikkeling toe. Bovendien gaat men nu verder aan de zuidkant waar die flexibiliteit mogelijk is en de kansen hoger worden ingeschat. Dat gebied wordt per ‘woonveld’ ontwikkeld. De bouw van vijftig woningen op de eerste woonvelden gaat nu starten. Ze zijn allemaal verkocht; prijzen van 249.000 tot 470.000 euro. Er zijn volgens projectmanager Rinze van Veen eigenlijk geen grote knelpunten meer, behalve de crisis dan. Voor (markt)huurwoningen bestaan nog geen concrete plannen bij de ontwikkelaars Dura-Vermeer en Bouwfonds. In het noordelijk deel komen wat vrije kavels beschikbaar.
Knelpunten: trage voorverkoop, geen markthuur
Stadregio Noord: Inverdan
Aan plannen ontbreekt het niet ten noorden van Amsterdam. Zoals het project De Rosmolenwijk (Zaanstad, 550 woningen) en De Nieuwe Tuinderij (Zuidoostbeemster, 560 woningen) en - natuurlijk - Inverdan (Zaanstad, 2600 woningen).
Inverdan is een atypisch project voor de noordelijke stadsregio. De jonge gezinnen die daar tot dusver kochten, zoeken vooral rust en ruimte. Inverdan bestaat daarentegen grotendeels uit appartementen in een hoogstedelijke setting. Het grootschalige project moet Zaanstad aantrekkelijker maken als vestigingsplaats. Bovendien is er al veel in geïnvesteerd, met name in het nieuwe stadshart (De Knoop en het Centrum).
Het programma bestaat - naast het iconische hotel, het stadhuis en het aanpalende winkelgebied - voor 80 procent uit appartementen en 60 procent koop. De projecten Voorbouw Zaantoren (60 koop- en huurwoningen) en Murano (283 koop- en huur) zijn al respectievelijk geheel en grotendeels opgeleverd. Met de verhuur van de vrije sector huurwoningen - een schaars product in Zaanstad - gaat het goed volgens de laatste gemeentelijke rapportage (maart 2012). De verkoop is een ander verhaal. Bij sommige projecten loopt de verkoop redelijk tot goed, bij andere veel minder. De resterende koopappartementen van de Voorbouw Zaantoren zijn daarom overgenomen door de gemeentelijke Betaalbare Koopwoningen Zaanstad BV. Daardoor kan nu een doelgroep met een lager inkomen worden aangeboord.
Ondanks de verslechterende markt is toch een begin gemaakt met het hoogstedelijke project de Zaanse Strip aan de andere zijde van het spoor. Op het voormalige Van Gend & Loosterrein moeten vijf ‘stoere’ woonblokken verrijzen met 254 appartementen, winkels en een parkeergarage. Er is er nu één in aanbouw, waarvan iets minder dan de helft uit sociale huur bestaat.
Onder invloed van de crisis worden bouwprogramma’s bijgesteld. De gemeente constateert drie typen verschuivingen: meer grondgebonden woningen, lagere koopprijzen en - vreemd genoeg - verschuiving van huur naar koop. Deze marktcontraire ontwikkeling vindt plaats bij Overtuinen en de Zaanse Strip, waar huurwoningen worden omgezet in betaalbare koopwoningen. De gemeente constateert spijtig dat deze ontwikkeling de start van deze projecten verder zal bemoeilijken.
Knelpunten: verkoop appartementen, weinig markthuur