Amsterdamse corporaties hebben nog zes jaar om 27.000 woningen met de slechtste energielabels te verbeteren. De corporaties zeggen alles op alles te zetten, maar Ymere en Rochdale verwachten niet dat zij voor 2029 al die huurwoningen hebben verduurzaamd.
'Corporaties hebben al hun woningen met een E-, F-, of G-label uiterlijk in 2028 verduurzaamd.' Zo staat het in de Nationale Prestatieafspraken die het kabinet met de Nederlandse corporatiesector heeft gemaakt bij de afschaffing van de verhuurderheffing.
Het zijn 'bindende' afspraken, maar Amsterdamse corporaties melden nu al dat zij dat niet gaan halen. Aan argumenten geen gebrek: lange procedures, complexe eigendomsverhoudingen, hoge kosten en overal gebrek aan personeel.
Terwijl huurders worden geconfronteerd met torenhoge energierekeningen, remt ook bureaucratie de aanpak. Zo steggelt Rochdale al meer dan anderhalf jaar met Welstandstoezicht en de huurders over de aanpak van een complex in de Van Deysselbuurt in Amsterdam Nieuw-West. Eric Nagengast, directeur Vastgoed bij Rochdale, spreekt van een patstelling. “Die woningen moeten zo snel mogelijk worden verduurzaamd, daarover bestaat geen misverstand. Maar met díe verbetering moet 70 procent van de huurders instemmen. Zij hebben een duidelijke positie ingenomen; isolatie van de schil kan alleen aan de buitenzijde plaatsvinden. Vervolgens stuiten wij op Welstandstoezicht. Verandering van de buitengevel is voor hen niet bespreekbaar vanwege de bijzondere architectuur van het complex. We hebben de afgelopen tijd veel met elkaar gediscussieerd, maar nog geen overeenstemming bereikt. We zijn er nog steeds over in gesprek.”
| Update 22 december: naar aanleiding van dit artikel heeft D66-raadslid Rob Hofland vragen gesteld in de Amsterdamse gemeenteraad. Wethouder Reinier van Dantzig meldde vervolgens dat na een aantal sessies onder begeleiding van de gemeente in dit specifieke geval afgeweken is van bestaand beleid. Daardoor kan nu toch via de buitenkant worden geïsoleerd. Van Dantzig wil dat voortaan ruimhartiger omgegaan wordt met aanvragen voor buitenisolatie. De Commissie Ruimtelijke Kwalititeit meldde in een reactie aan Het Parool: "In het geval van de Van Deysselbuurt wordt een groot deel van de bestaande woningen gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Vier blokken die relatief goed zijn bewaard, blijven staan als identiteitsdragers van de buurt. Dan is het niet heel voor de hand liggend om die vervolgens in te pakken in buitenisolatie. Om verdere stagnatie te voorkomen is inmiddels overeenstemming bereikt over een compromisvoorstel. Zowel het proces als het inhoudelijke resultaat is zeker voor verbetering vatbaar.” |
Overheidscultuur
Elke corporatie kent volgens Jeroen Mennink dergelijke voorbeelden. Mennink is verantwoordelijk voor het vastgoedbeheer bij Ymere en lid van de directieraad. Zijn corporatie raakte in een discussie verzeild met Welstand over de plaatsing van ventilatieroosters in een buitengevel. Pas na veelvuldig overleg werd een oplossing bereikt.
'In dit land is niemand verantwoordelijk voor die eindbeslissing'
Hij maakt de uitvoerders van Welstandstoezicht geen verwijten. Wel wijst Mennink op een overheidscultuur waarin niemand verantwoordelijk is voor het geheel. “Corporaties hebben te maken met een veelheid aan wet- en regelgeving. Opvattingen over welstand, bouwvoorschriften, specifieke aanvullende eisen van lokale aard en allerlei heel specifieke regels, bijvoorbeeld op gebied van flora en fauna, bepalen ons speelveld. Daarin hebben we te maken met allemaal verschillende partijen die verantwoordelijk zijn voor de uitvoering van de regels op hun specifieke terrein. Al die mensen doen dat op integere wijze, maar bij niemand is het einddoel in beeld. Niemand in ons land is verantwoordelijk voor die eindbeslissing. Zonder af te doen aan de waarde van flora en fauna, maar de belangen van een vleermuis of heggemus zouden wellicht minder zwaar moeten wegen dan een niet te dragen hoge energierekening of het doel van verlaging van de CO2-uitstoot. Maar ons stelsel voorziet niet in zo’n doorzettingsmacht.”
Geld is het probleem niet
Het tempo van verduurzaming wordt volgens beide corporaties niet beïnvloed door gebrek aan financiële middelen. Alle Amsterdamse corporaties investeren vanaf 2022 anderhalf keer zoveel geld om de woningverbetering te versnellen. De afbouw van verhuurderheffing maakt dat mogelijk. Al pakt woningverbetering sinds de Oekraïne-oorlog en de hoge inflatie wel steeds duurder uit. Die stijgende kosten zullen volgens Eric Nagengast vroeg of laat wel van invloed zijn op de verbeteragenda, maar nieuwbouw stilleggen en alleen investeren in verduurzaming is voor Rochdale geen oplossing. Gezien de woningnood. De corporatievoorraad moet toenemen. Bovendien, die nieuwe woningen zijn superzuinig.
'Wij focussen ons naast de complexgewijze aanpak ook op de ‘eenlingen'
Maar er is meer aan de hand. Nagengast en Mennink wijzen op de negatieve invloed van gebrek aan deskundig personeel. Bij de vaste samenwerkingspartners van de corporaties, de co-makers is de capaciteit beperkt. Het ontbreekt bijvoorbeeld aan installateurs. Ook corporaties zelf en gemeenten kampen met personeelsschaarste. “Er zijn bij de gemeente simpelweg onvoldoende ambtenaren voorhanden om al die vergunningen te verwerken”, aldus Mennink. ”Dat vertraagt de vergunningverlening”.
Pas na 2030 klaar
Ymere verwacht nog tot begin jaren dertig bezig te zijn met de verbetering van al die woningen. Deze corporatie heeft in de hoofdstad relatief veel oude én veel monumentale panden. De aanpak van monumenten is complex en gaat dus langzaam.
Gespikkeld bezit maakt complexgewijze aanpak ingewikkeld. Mennink: “Een deel van onze woningen maakt onderdeel uit van VvE’s. Besluitvorming met al die eigenaren verloopt traag. Niet elke eigenaar voelt zich geroepen om te verbeteren. Of kan die extra kosten dragen, maar een corporatie kan die kosten niet overnemen. De aanpak van die woningen vraagt dus veel geduld.”
Ook Rochdale denkt de datum van 31 december 2028 niet te halen, maar houdt hoop op een wat hoger tempo. Nagengast: “Wij focussen ons naast de complexgewijze aanpak op wat we noemen ‘de eenlingen’. In allerlei complexen hebben maar enkele woningen zo’n slecht label, vaak de woningen op de kop of op de bovenste verdieping. Die eenlingen pakken we één voor één aan. Dat is niet de goedkoopste oplossing; het vraagt relatief veel tijd van onze co-makers, maar zo hopen we toch voldoende vooruitgang te boeken.”
Extra capaciteit dankzij crisis
Is het allemaal kommer en kwel? De onzekerheid over het tempo van verduurzaming is groot, maar er kunnen zich volgens Jeroen Mennink ook nieuwe kansen voor versnelling aandienen. “Nieuwbouwprojecten stagneren onder meer door problemen met stikstofregels. Het kan zomaar zijn dat er de komende jaren minder nieuwe woningen worden gebouwd. Gevolg kan zijn, dat er bij aannemers meer capaciteit voorhanden is voor woningverbetering en dan kan het tempo alsnog omhoog.”
Ook verwachten corporaties hulp uit Den Haag. Minister De Jonge houdt specifiek met het oog op verduurzaming de regel tegen het licht dat minimaal 70 procent van de huurders met de woningaanpak moet instemmen. En er ontstaat meer aandacht voor de problemen in gemengde complexen, ziet Mennink. “De gemeente Amsterdam heeft in de versnelling van de duurzaamheidsaanpak nadrukkelijk gekozen voor ondersteuning van VvE’s. Ook dat kan ons helpen.”
|
|
De Amsterdamse corporaties hebben in de regio Amsterdam ongeveer 32.650 woningen met een E-, F- of G-label. Vierduizend huurwoningen hebben een monumentale status. De aanpak van monumenten maakt geen onderdeel uit van de Nationale Prestatieafspraken. En 1.550 corporatiewoningen met een E, F of G-label staan in de planning voor sloop binnen afzienbare termijn.