Achterstallig onderhoud, taaie materie

‘Je kunt er lang op bezuinigen voordat er wat omvalt’
Achterstallig onderhoud, taaie materie

Woningonderhoud. Het is net als met bruggen en kademuren: je kunt er lang op bezuinigen zonder dat je er veel van merkt. Maar eens komt de rekening. Gelukkig schroeven de woningcorporaties het tempo en de budgetten voor renovatie weer op. En in Amsterdam zette wethouder Ivens de ‘woningkwaliteit’ in de vorige bestuursperiode op de politieke agenda.

Dakgoot hoek Putterstraat-Sijsjesweg

 

“Ik zie een parallel met de jaren zeventig”, zegt Maarten de Boer, als hij terugkijkt op de afgelopen jaren. Hij was onder wethouder Jan Schaefer hoofd Stadsvernieuwingsbeleid. Heel veel wijken in de hoofdstad stonden er toen slecht bij: “Die problemen waren veroorzaakt omdat decennia voorrang werd gegeven aan het oplossen van de woningnood. Ten koste van tijdig onderhoud. We zaten toen met een enorme achterstand.”
Amsterdam heeft gewoon veel oude woningen van matige kwaliteit. Met de Stadsvernieuwing en later de Stedelijke Vernieuwing kwamen grote renovatie- en vernieuwingstrajecten op gang. Tot de economische crisis. Die raakte ook de woningcorporaties vol in de flank, waarna ze vervolgens ook werden onderworpen aan een strenger toezichtregime en oplopende heffingen. Zij trapten veelal noodgedwongen vol op de rem. Niet alleen in de nieuwbouwprogramma’s maar ook in het onderhoud. Het dieptepunt was 2012, toen in heel Amsterdam nog maar 582 corporatiewoningen een hoogniveaurenovatie ondergingen.
De Boer: “Onderhoud is de makkelijkste post om te bezuinigen. Je kunt het lang uitstellen voordat er wat omvalt. En met de enorme druk op de woningmarkt, lag bij het eerste herstel ook bij de politiek de focus volledig op de nieuwbouwproductie. Ik zie nog altijd een disbalans tussen investeringen in nieuwbouw en woningverbetering. Daarom hebben we in maart in een raadsadres gevraagd om een programma woningverbetering van gelijke status als het nieuwbouwprogramma.” Die bijdrage was mede namens Bart Stuart,voorzitter huurdersvereniging Van der Pekbuurt.

 

Aantal renovaties van woningcorporaties neemt weer toe


Het aantal hoogniveaurenovaties van Amsterdamse corporatiewoningen heeft weer het niveau van voor de crisis. Hoogniveaurenovatie houdt in een minimale investering van 25.000 euro in verbeteringen. Dat is dus exclusief verhuiskostenvergoeding, communicatie, proceskosten etc.
Bron: AFWC, Jaarbericht 2018 en 2019. Het Jaarbericht is vanaf 2 juli te downloaden: www.afwc.nl

Loszittende geveldelen...

De Boer is voorzitter van het Bewonersplatform Vogelbuurt en IJplein in Amsterdam-Noord. Hij hoeft bij wijze van spreken maar uit zijn raam te kijken om voorbeelden te geven. De noordelijke punt van de Vogelbuurt is zo’n wijk die dringend gerenoveerd moet worden. Bewoners overhandigden in oktober 2017 een zwartboek met onderhoudsklachten bij eigenaar De Key. De woningcorporatie is nu bezig met het opstellen van een onderhoudsplan voor de ‘Vogelpunt’. Maar grotere delen van Noord kampen met achterstallig onderhoud. Uit de gemeentelijke rapportage Woningkwaliteit (maart 2019): “In een (..) complex van bijna 210 woningen zijn op aandringen van de gemeente in verband met de veiligheid van bewoners en passanten loszittende geveldelen verwijderd. Het herstel van dit complex wordt in overleg met bouwtoezicht van het stadsdeel gemonitord. Van circa 30 particuliere woningen in Noord zijn de verbeterwerkzaamheden in uitvoering of is een handhavingszaak gestart. Van de slechtste woningen is er één gesloopt en één in overleg met de eigenaar buiten gebruik gesteld.”  
Het goede nieuws: na 2012 hebben de corporaties hun renovatieprogramma’s flink opgeschroefd. Stadsbreed nam het aantal hoogniveaurenovaties van corporatiewoningen toe van 582 in 2012 naar 2.261 in 2018, het niveau van voor de crisis. (zie grafiek). Vanaf 2013 hebben in Noord 1.734 woningen een hoogniveaurenovatie ondergaan.

Vocht en schimmel

De stad kan een vergelijking met de jaren zeventig natuurlijk glansrijk doorstaan. Grote delen staan er spic en span bij. In de betere wijken wordt zelfs steen en been geklaagd over de aanhoudende verbouwwerkzaamheden van huiseigenaren. Maar in andere delen van de stad - met name in Nieuw-West en Noord -  is veel achterstallig onderhoud. Tot de meest gehoorde klachten van huurders horen vocht en schimmel. De aanpak daarvan blijkt een taaie materie, zo lezen we in de nota Woningkwaliteit, waarin de resultaten van het Programma Woningkwaliteit zijn verzameld.
SP-wethouder Ivens bracht met dit programma in de vorige collegeperiode het thema woningonderhoud weer hoger op de politieke agenda. Er kwam een meldpunt ‘Woningcheck’ voor ernstige klachten, er werden projecten rond vocht- en schimmelklachten, galerijvloeren en installatiekeuringen uitgevoerd en voorlichtingscampagnes op touw gezet.
De resultaten over 2017 en 2018 laten zien dat een goede woning niet vanzelfsprekend is. Bij 3.385 woningen werd geconstateerd dat niet aan de wettelijke minimumkwaliteit voldaan is. Bij 440 woningen is een gevaarlijke situatie beëindigd via een (vaak tijdelijke) noodmaatregel. Bij uitgevoerde installatiekeuringen bleek in 85 procent van de bezochte woningen de gas- en/of elektra-installatie niet aan de wettelijke norm te voldoen.
Veel ergernis en ongemak bezorgen vocht- en schimmelklachten. Onhandig bewonersgedrag maakt de problemen overigens vaak erger. Maar niet zelden is een fundamentele aanpak nodig om de oorzaken echt uit te bannen. Dat blijkt ingewikkeld. Zo hebben een adviseur van de GGD en een van de Alliantie als pilot beiden acht woningen geïnspecteerd. Voor de woningen zijn in totaal 58 adviezen geformuleerd voor het tegengaan van vocht en schimmel. Van de 31 technische adviezen zijn er zeventien overgenomen en dertien verworpen door de Alliantie. Verhuurders wachten met ingrijpende maatregelen liever tot complexen als geheel een grote onderhoudsbeurt krijgen. De aanleg van nieuwe ventilatiesystemen kan dan hand in hand gaan met verduurzamingsmaatregelen. Dat is niet alleen financieel veel effectiever, maar voorkomt ook precedenten en willekeur in behandeling van huurders. Niettemin wordt in de evaluatie Stichting !WOON aangehaald dat de indruk bestaat dat corporaties vocht- en schimmelklachten de afgelopen twee jaar serieuzer zijn gaan oppakken.

 

Energielabels
Renovaties zijn hét moment om woningen complexgewijs te verduurzamen. Volgens de afspraak in het Convenant Energiebesparing Huursector streven de woningcorporaties ernaar hun woningen in 2021 sectorbreed op gemiddeld energielabel B te hebben. Dat lijkt onhaalbaar voor de Amsterdamse corporatiesector. Begin 2018  had 34 procent van de woningen label A of B.

Situatie aan het begin van het betreffende jaar. Het gaat om de energielabels die bij de corporatie bekend zijn, inclusief prelabels (dus niet alleen afgemelde labels). In 2014 was van 17 procent van de woningen het label niet bekend, in 2018 nog van 5 procent. Sinds 2015 worden de energielabels overigens anders berekend.
Bron: Jaarbericht 2019 van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties.
Het Jaarbericht is vanaf 2 juli te downloaden: www.afwc.nl

 

Deel