Kort na het uitbreken van de financiële crisis in 2008 bleek dat tal van corporaties in de regio Amsterdam op te grote voet leefden. Vijf jaar verder kunnen we een balans opmaken. Er zijn al flinke stappen gezet om het huishoudboekje op orde te krijgen.| Johan van der Tol
Hoe staan de corporaties in de regio Amsterdam er in 2013 voor wat betreft bedrijfslasten? Hoeveel kost het hen om, naast het onderhoud, één verhuureenheid (VHE) te beheren; hoeveel woningen beheren ze per voltijdmedewerker (fte) en hoe staat het met de uitgaven aan leefbaarheid, die door sommigen als verkwisting worden gezien?
Voor een antwoord op deze vragen kunnen we terecht in Corporatie in Perspectief (CiP), een uitgave van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Met de CiP wordt het ook mogelijk de corporaties onderling te vergelijken. De meest recente gegevens daarin zijn helaas van 2011, daarom is aan enkele corporaties gevraagd wat ze daarna aan bezuinigingsmaatregelen hebben getroffen.
Allemaal slank
‘Eigen Haard: niet sexy, wel slank’ was twee jaar geleden de kop boven een zelfde vergelijking in NUL20. Eigen Haard had indertijd een ietwat stoffig imago dat mede het gevolg was van haar soberheid. Ze had verreweg de laagste bedrijfslasten in Amsterdam (grafiek 1) en beheerde per voltijdwerknemer de meeste verhuureenheden (grafiek 2).
Eigen Haard is nog steeds koploper waar het gaat om verhuureenheden per fte, maar andere corporaties zaten niet stil. De Key ademt stevig in haar nek en is Eigen Haard zelfs voorbijgestreefd waar het gaat om de laagste bedrijfslasten per verhuureenheid.
“We hadden in 2011 te maken met eenmalige kosten door de fusie met Woongroep Holland en ICT-uitgaven”, verklaart bestuurder Mieke van den Berg van Eigen Haard de hogere lasten in 2011. “Het zit ons in de genen om zulke kosten meteen op de verlies- en winstrekening te zetten en ze niet over meerdere jaren uit te smeren. We blijven kampioen kostenbeersing: een nieuwe efficiency-operatie leverde ons over 2012 een kostenbesparing van zeker 5 procent op. Tot en met 2015 willen we de netto bedrijfslasten jaarlijks met 2,5 procent terugbrengen. Het aantal VHE’s per fte moet dan weer op het niveau van 2008 uitkomen, dus 122.”
Het Zaanse ZVH worstelde en worstelt met zeer hoge bedrijfslasten per VHE. In onze eerdere vergelijking van Amsterdamse corporaties had Stadgenoot nog met stip de hoogste bedrijfslasten, maar in 2011 zat het ruim onder het landelijk gemiddelde en ook onder het referentieniveau voor gelijksoortige corporaties. “Stadgenoot stond bekend als een dure corporatie. We hadden toen 480 fte’s. Dat werd 410 in 2011 en 390 in 2012. In 2013 willen we op 370 uitkomen, onder meer door het niet verlengen van tijdelijke contracten”, aldus directeur bedrijfsvoering en financiën Roger Doomen. Daarnaast heeft Stadgenoot onder meer sterk bezuinigd op autolease-contracten (van ongeveer 150 naar 50) en inhuur van externen (van 2,5 miljoen naar ongeveer 800.000 euro). Bij het laatste ging het wel grotendeels om incidentele uitgaven vanwege de fusie van AWV en Het Oosten tot Stadgenoot in 2008.
In aantal verhuureenheden per fte lijkt Stadgenoot het minder goed te doen dan andere Amsterdamse corporaties, maar zit het wel op het landelijk gemiddelde. “We doen veel zelf dat anderen uitbesteden”, zegt Doomen. “Zo hebben we voor woningverkopen eigen makelaars in dienst.”
De Key was sinds 2008 met min 19 procent verreweg de grootste kostenterugdringer. “Onder een nieuw bestuur konden we vanaf 2009 eerder dan andere corporaties beginnen met het inzetten van een nieuwe lijn. We hadden minder last van het verleden”, aldus manager Financiën Jan Kees Medik. “We kozen voor een snelle reorganisatie in 2011. Dat kost minder en laat mensen korter in onzekerheid.” De Key heeft zijn personeelsbestand teruggebracht van 440 in 2009 tot 330 in 2012. Het doel is 300 in 2015.
| De financiële gegevens uit dit artikel komen uit de ‘Corporatie in Perspectief’-publicaties van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Onder de post ‘bedrijfslasten’ gaat het om kosten voor bijvoorbeeld personeel, advies en accountants, om leefbaarheidsuitgaven, verlies op debiteuren en incidentele kosten door bijvoorbeeld fusies. Kosten voor onderhoud, ook door eigen personeel, vallen erbuiten. Een hard vergelijkingsinstrument is CiP overigens niet: kosten kunnen op verschillende manieren in de boekhouding worden opgevoerd. Toch wordt het over het algemeen als een redelijke indicator gezien. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting stopt in 2014 met Corporatie in Perspectief. Mogelijk worden de gegevens opgenomen in de benchmark die Aedes momenteel ontwikkelt. Amsterdamse corporaties betreuren het verdwijnen van CiP. Er leeft onder hen steeds meer behoefte om kennis over bedrijfslasten en onderhoud te delen en van elkaar te leren. Doomen van Stadgenoot ziet zelfs mogelijkheden voor samenwerking - en daarmee besparingen - op gebied van huismeesters, onderhoud en ICT. “Maar daarvoor is nog een lange weg te gaan.” |
Leefbaarheid
“Onze projectontwikkeling richt zich hoofdzakelijk op de bouw van sociale huurwoningen, bijvoorbeeld studentenwoningen. Onze beheerorganisatie is vereenvoudigd en specialistische taken doen we veel meer in samenwerking met onze partners”, aldus Medik. “Ook varen we een scherpere koers als het gaat om het subsidiëren van buurtinitiatieven en goedkoper beschikbaar stellen van bedrijfsonroerend goed.”
Met dat laatste lijkt Stadgenoot ruimhartiger. Ook die corporatie heeft flink beknibbeld op de spreekwoordelijke buurtbarbecue, maar vindt dat de ondergrens wel bereikt is. Veel bezit in de Westelijke Tuinsteden betekent ook hoge uitgaven aan leefbaarheid. En slechte leefbaarheid tast ook de waarde van het bezit aan, stelt Stadgenoot.
Overigens zijn de daadwerkelijke leefbaarheidsuitgaven van De Key in 2011 niet zo laag als het CFV suggereert (zie grafiek 3), zegt Medik. De vele beheermedewerkers in de wijk horen ook onder deze post vallen.
Dan is er nog Rochdale, dat zijn toch al hoge bedrijfslasten tussen 2008 en 2011 juist sterk zag oplopen tot 1710 euro per VHE, het hoogste niveau in de regio. Aan de andere kant doet Rochdale het in aantal verhuureenheden per fte (88) helemaal niet zo gek. De corporatie zegt al jaren bezig te zijn om bedrijfslasten omlaag te krijgen. Maar daarmee zijn juist extra kosten gemoeid, van bijvoorbeeld ICT of ontslagvergoedingen. Rochdale neemt in 2014 afscheid van honderd van de vijfhonderd medewerkers. In 2009 werkten er nog zo’n zeshonderd mensen.