Dit dashboard geeft een actueel overzicht van de woningvoorraad en verhuur van de woningcorporaties in Amsterdam. De cijfers komen uit de jaarberichten van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) tenzij anders aangegeven.
De Jaarberichten van de AFWC maken ons steevast bewust van de immense druk op de sociale huurmarkt (SH) in de hoofdstad. Het aantal actief woningzoekenden nam in 2024 wederom toe, naar 147.500 (+20% t.o.v. 2023). De gemiddelde inschrijfduur zakte wel, van 11,0 naar 9,8 jaar terwijl het aantal reacties op vrijkomende woningen sterk steeg. Beide trends zijn mede het gevolg van het nieuwe volgordesysteem dat in 2023 werd geïntroduceerd. Dat is gebaseerd op het sparen van punten in plaats van alleen inschrijftijd. Reageren op advertenties levert dus punten op én de langste inschrijfduur is niet meer alles bepalend.
In Amsterdam stonden per 1 januari 2025 486.767 woningen waarvan 180.757 zelfstandige huurwoningen eigendom zijn van een woningcorporatie. De corporaties bezitten 37 procent van de Amsterdamse woningvoorraad. Het aandeel corporatiewoningen is daarmee terug op het niveau van begin jaren tachtig. Toen waren er in Amsterdam minder corporatiewoningen dan (veelal goedkope) particuliere huurwoningen. In 1983 bestond nog 52 procent van de woningvoorraad daar uit particuliere huurwoningen. Corporaties en het woningbedrijf Amsterdam kochten in het kader van de stadsvernieuwing veel van die woningen op. Weer later verdwenen particuliere gereguleerde huurwoningen doordat ze werden gesplitst en verkocht, dan wel geliberaliseerd.
Corporaties verhuren naast sociale huurwoningen (35% woningvoorraad) ook woningen in de vrije sector (2%); omgekeerd wordt een deel van de particuliere sector in het gereguleerde segment verhuurd. Ongeveer 29 procent van de Amsterdamse woningen hebben een eigenaar-bewoner.
Sinds 2021 groeit de sociale woningvoorraad weer
Van de bijna 190 duizend corporatiewoningen bestaat 88 procent uit zelfstandige sociale huur, 4 procent uit onzelfstandige eenheden en 6 procent uit overige huurwoningen (vrijesector). De meeste sociale huurwoningen staan in Amsterdam Noord. Ymere is de grootste woningcorporatie.
Vanaf eind jaren tachtig daalde het aantal zelfstandige sociale corporatiewoningen in Amsterdam. Aan die afname kwam in 2021 een einde, nadat gemeente, corporaties en huurdersorganisaties in de prestatieafspraken 2020-2023 (herdoopt tot 'Samenwerkingsafspraken') zich hadden gecommitteerd aan een trendbreuk. Dat lukte, maar de beoogde doelstelling van 3.000 extra sociale huurwoningen werd niet gerealiseerd. De teller bleef staan op 2.105 (exclusief Weesp). Er kwamen ook 2.067 middeldure huurwoningen van corporaties bij, juist veel meer dan de beoogde doelstelling van 1.100.
De omvang van de sociale voorraad is in 2024 in een bescheiden tempo verder toegenomen: +600; het saldo van nieuwbouw, verkoop, sloop en liberalisatie.
Bouwproductie
In de Samenwerkingsafspraken 2020-2023 spraken gemeente, huurders en corporaties af de afname van de sociale voorraad een halt toe te roepen. Doelstelling werd om in die periode per saldo 3.000 sociale huurwoningen en 1.100 middeldure huurwoningen aan de voorraad toe te voegen. Om deze groei waar te maken zouden jaarlijks gemiddeld 2.500 nieuwe sociale huurwoningen moeten worden opgeleverd.
Dat is niet gelukt. In onderstaande linkergrafiek staan de resultaten van de bouwproductie. In die vier jaar zijn gemiddeld jaarlijks 2.000 zelfstandige sociale huurwoningen opgeleverd (incl. studentenwoningen) en in totaal 7.939.
Er zijn in die periode wel beduidend meer woningen in aanbouw genomen (StartBouw-grafiek). Die teller stond na vier jaar op 9.235, oftewel 2.309 per jaar. Daar zitten veel kleine woningen bij. Gemiddeld hebben de reguliere sociale nieuwbouwwoningen zo'n 57 m2 vloeroppervlak. Het gemiddelde oppervlak van een jongeren- en studentenwoning was in 2023 25 m2 gbo. Dat waren 1.271 van de 2.658 woningen.
In onderstaande grafiek is ook de woningproductie in 2024 opgenomen. De woningbouw viel dat jaar sterk terug. De bouwproductie van de corporaties bleef nog redelijk op peil maar nam ook af. Met deze kanttekening dat er vorig jaar geen enkel studentencomplex in aanbouw is genomen. Daarbij gaat het meestal om flinke aantallen per project.
Huren en verhuringen
De doorstroming is niet groot in de reguliere Amsterdamse sociale huursector, maar is sinds 2020 wel substantieel gestegen. Ter vergelijking: in 2020 kregen 7.615 reguliere sociale huurwoningen een nieuwe bewoner, terwijl dat er in 2024 9.239 waren (verhuur via DAK/WoningNet en overig). In de vrije huursector kwamen de laatste twee jaar juist veel minder corporatiewoningen vrij, zo blijkt uit onderstaande tabel. (Beweeg de cursor over de grafiek voor de aantallen).
De corporaties wijzen er steevast op dat verkoop van sociale huurwoningen noodzakelijk is om de gewenste investeringen in nieuwbouw en duurzame renovatie te kunnen doen. Het groeiend tekort aan betaalbare woningen en de toenemende maatschappelijke en politieke druk hebben ertoe geleid dat corporaties sinds 2017 minder sociale huurwoningen verkopen en liberaliseren. Er werden in 2023 679 sociale huurwoningen verkocht.
De afgelopen jaren compenseerden de sterk gestegen verkoopprijzen in belangrijke mate het verlies aan inkomsten vanwege afgenomen verkoop. Het gevolg van die prijsstijgingen is wel dat middeninkomens - de traditionele doelgroep - nog zelden een corporatiewoning kunnen betalen.
Uit de jaarcijfers blijkt ook dat Amsterdamse corporaties terughoudend zijn geworden met het liberaliseren van sociale huurwoningen. Zo werden in 2023 slechts 125 woningen en vorig jaar 88 naar de vrije sector overgezet. Daarbij loopt ook in dit segment de doorstroming terug. In 2021 kregen nog bijna 1.600 vrijsectorwoningen van corporaties een nieuwe huurder, in 2023 slechts 1.085.
Verduurzaming
Corporaties verbeteren de kwaliteit van hun woningen door te investeren in onderhoud en duurzame renovatie. In 2023 werden 1.977 woningen op hoog niveau (>€ 25.000 per woning) gerenoveerd. In Nieuw-West werden de meeste woningen gerenoveerd (575).
Als gevolg van duurzame renovaties en door toevoeging van nieuwbouw verandert de samenstelling van de woningvoorraad. Het aandeel woningen met een energielabel A, B en C is toegenomen van 42 (2015) naar bijna 80 procent:
Betaalbaarheid
De gemiddelde kale huur van een Amsterdamse corporatiewoning is 611 euro in 2024 en 1.028 euro voor een middeldure woning. Van alle zelfstandige huurwoningen heeft 93 procent een huur onder de sociale huurgrens (€880, prijspeil 2024), 5% heeft een middeldure huur (€880 tot €1232) en 2% een hogere huur. De verschillen tussen stadsdelen zijn klein. In elk stadsdeel heeft 92 procent tot 96 procent een sociale huur en 4 tot 6 procent een middeldure huur. Bij huurders met een zeer laag inkomen hebben de corporaties de huurprijzen in 2023 verlaagd. Huurders met een inkomen tot 120 procent van het sociaal minimum kregen een huurverlaging tot 575 procent als zij meer betaalden dan dat bedrag. Deze eenmalige huurverlaging was in de Nationale Prestatieafspraken voorzien voor 2024, maar is een jaar vervroegd om zo de hoge energiekosten en inflatie voor de laagste inkomens te compenseren. De Amsterdamse corporaties hebben in 2023 bij gemiddeld 35 procent van hun huurders van sociale huurwoningen een huurverlaging toegepast van gemiddeld 62 euro.
Het grootste deel van de sociale voorraad valt in de laagste prijscategorie tot de eerste aftoppingsgrens. Volgens landelijke regels zijn woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen financieel passend voor huishoudens uit de ‘primaire doelgroep’, met een jaarinkomen tot circa €27.725 (één persoon) of €37.625 (meer personen). In Amsterdam hebben de corporaties in 2024 zo'n 80 procent van alle verhuringen van sociale huurwoningen onder deze grens verhuurd.
Bronnen: CBS, Monitor Samenwerkingsafspraken 2020-2023, Jaarberichten AFWC. Het jaarbericht verschijnt op de site van de Federatie: www.afwc.nl.