De woningprijzen in Nederland laten, afgezien van een stevige dip vanaf de tweede helft van 2022 (de oorlog in Oekraïne), een gestaag stijgende lijn zien. Een gemiddelde koopwoning kost inmiddels bijna een half miljoen euro. Omdat beleggers veel kleine woningen verkopen stijgen de huizenprijzen iets minder snel dan voorheen en zakken ze zelfs iets in de regio Amsterdam, althans ten opzichte van een jaar eerder. Maar vierkante meterprijs lag nog nooit zo hoog.

Das war einmal. De gekte is weer helemaal terug. In Amsterdam worden de meeste woningen weer boven de vraagprijs verkocht. Dat de transactieprijzen desalniettemin weer zakken komt omdat er meer appartementen in het goedkopere segment op de markt komen. Particuliere beleggers zijn aan het uitponden geslagen, met een piek in het laatste kwartaal van 2024, maar de verkoop van appartementen neemt de laatste twee kwartalen een enorme vlucht.

Regio Amsterdam

Dit zijn de ontwikkelingen binnen de deelregio's rond Amsterdam in het eerste kwartaal van 2025:

Uitponding

Wat vanaf het vierde kwartaal in Amsterdam gebeurde zien we doorzetten naar heel Nederland. Er komen meer 'uitpond'woningen op de koopmarkt en het effect daarvan wordt steeds beter zichtbaar. Uitponding is het verkopen van voormalige huurwoningen, vooral van particuliere beleggers. Dat geeft een korte impuls in de koopmarkt, maar omdat het ten koste gaat van de huurvoorraad, blijft de krapte onverminderd. Makelaars verwachten dat deze verkoopgolf nog tot medio 2026 aanhoudt, totdat de laatste tijdelijke huurcontracten aflopen.

Wetgeving die tijdelijke huurcontracten verbiedt is één van de redenen waarom investeerders uitponden. Hogere rente, huurregulering en fiscale maatregelen spelen ook een rol. Onderstaande trendanalyse van het Kadaster laat zien dat al sinds de verhoging van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 investeerders ieder kwartaal meer woningen verkochten dan kochten. In heel 2024 verkochten investeerders 53.275 woningen, veel meer dan zij aankochten; aldus het Kadaster. Deze ontwikkeling speelt bij uitstek in de vier grote steden waar particuliere beleggers vanaf 2013 juist veel appartementen aankochten om te verhuren. Bedrijfsmatige investeerders in de G4 verkochten 138 procent meer woningen in het vierde kwartaal van 2024 dan een jaar eerder. Zij kochten 37 procent meer woningen. Particuliere investeerders verkochten 64 procent meer woningen en kochten 50 procent meer woningen dan in hetzelfde vierde kwartaal van 2023.
65 procent van de woningen die investeerders in het 4e kwartaal van 2024 verkochten aan eigenaar-bewoners ging naar een koopstarter. Die betaalde hiervoor gemiddeld 344.000 euro.
Vanaf 2021 neemt ook het het aantal verkochte tweede woningen toe, net als bij particuliere investeerders met meer woningen. 

Deze ontwikkeling heeft geleid tot sterke afname van het huuraanbod in de vrije sector, maar eind 2024 (nog) niet tot een afname van het netto aantal huurwoningen. Dat is dankzij nieuwbouw in 2024 wederom gegroeid, zowel in Nederland als in de regio Amsterdam:

De uitpondingsgolf rolt in 2025 onverminderd door. In het tweede kwartaal weren in Amsterdam een recordaantal woningen te koop gezet: 3.968 woningen, 22 procent meer dan een jaar eerder. Dat komt vooral door het uitponden van voormalige huurwoningen, aldus de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA), waardoor het aandeel kleinere woningen in het aanbod stijgt. Overigens stijgt - weliswaar minder - in de rest van Nederland het aanbod door uitponding, zoals blijkt uit transactiecijfers van NVM en het Kadaster (zie bovenstaande grafiek). Het gat tussen woningverkopen en -aankopen door investeerders wordt steeds groter.