Binnen gemeenten zijn er natuurlijk ook grote verschillen, per stadsdeel en zelfs per wijk. Onderstaande grafiek geeft de mediane prijzen per stadsdeel, zowel de transactieprijs als de prijs per m2. Mediaan betekent: in het midden, er zijn net zoveel woningen duurder als goedkoper.

Wat leren deze prijzen? Gezinnen met een middeninkomen hebben het op de Amsterdamse woningmarkt extreem moeilijk. Wie een bruto jaarinkomen net boven de EU-grens voor de sociale huursector heeft (€ 40.024,-) en een huis wil kopen, kan een eengezinswoning in de stad wel vergeten, en ook in grote delen van de regio. Een huishouden aan de bovenkant van de middeninkomensgroep die per jaar anderhalf keer zoveel verdient (€ 60.037), heeft meer keuze maar hoeft zich ook niet rijk te rekenen. De gemiddelde transactieprijs ligt in Amsterdam inmiddels boven de 6 ton.

Er staan bovendien heel weinig woningen te koop. In 'Groot-Amsterdam' zijn in het vierde kwartaal 3.297 huizen verkocht, bijna een kwart minder (-23,5%) ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. Woningen staan ook extreem kort te koop. De makelaarsregio Groot-Amsterdam bestaat uit de gemeenten Amsterdam, Amstelveen, Diemen, Ouder-Amstel en de plaats Abcoude (gemeente Ronde Venen).

Landelijke ontwikkelingen: minder aanbod, stijgende prijzen

Nederland kende nog nooit een krappere bestaande koopwoningmarkt dan nu. Het aantal te koop staande woningen is zeer laag, en de woningmarkt is dan ook voor een zeer groot deel afhankelijk van het aantal woningen dat gedurende een kwartaal als aanbod op de markt wordt gebracht. Dat de markt 'droog kookt' is een langjarige tendens. In 2021 werden er via NVM-makelaars slechts 141 duizend woningen te koop gezet, bijna een vijfde minder dan het jaar ervoor. Halverwege het tweede kwartaal 2021 (peildatum 15 mei) stonden er bijvoorbeeld nog geen 15.500 woningen te koop. Dit is het laagste aantal ooit sinds 1995 en meer dan de helft (-53%) minder dan een jaar daarvoor. Het gros van de woningen wordt boven de vraagprijs verkocht. De gemiddelde transactieprijs lag in het laatste kwartaal 20,7 procent hoger dan een jaar eerder, zo blijkt uit de jongste cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars. 

Ontwikkeling aanbod 4e kwartaal 2021 tov jaar eerder