De woningprijzen stijgen in Amsterdam inmiddels minder snel dan in de rest van Nederland, maar stijgen nog altijd. Afwijkend is ook dat het aanbod in de regio Amsterdam wat toeneemt terwijl dat in de rest van het land daalt. De prijsontwikkeling in de hoofdstad bleef beperkt tot 3,4 procent ten opzichte van een jaar eerder.

Onderstaande kaart geeft een beeld van de gemiddelde transactieprijzen per m2 in de 32 gemeenten van de Metropoolregio Amsterdam. Beweeg met je cursor over de kaart voor informatie per gemeente. De hoogste prijzen per m2 worden gerealiseerd in Amsterdam, de laagste in Lelystad. Waarbij opgemerkt dat kleine woningen, waarvan er veel staan in Amsterdam, relatief lagere vierkante meterprijzen realiseren dan grote.

Binnen gemeenten zijn er natuurlijk ook grote verschillen, per stadsdeel en zelfs per wijk. Onderstaande grafiek geeft de mediane prijzen per stadsdeel, zowel de transactieprijs als de prijs per m2. Mediaan betekent: in het midden, er zijn net zoveel woningen duurder als goedkoper.   

Wat leren deze prijzen? Gezinnen met een middeninkomen hebben het op de Amsterdamse woningmarkt extreem moeilijk. Wie een bruto jaarinkomen net boven de EU-grens voor de sociale huursector heeft (€ 40.024,-) en een huis wil kopen, kan een eengezinswoning in de stad wel vergeten. En ook in de directe omgeving van Amsterdam is het niet eenvoudig om een geschikt onderkomen te vinden. Een huishouden aan de bovenkant van de middeninkomensgroep die per jaar anderhalf keer zoveel verdient (€ 60.037), heeft meer keuze maar hoeft zich ook niet rijk te rekenen. Een korte rondgang op Funda in het afgelopen januari 2020 maakte duidelijk dat zij met een maximale hypotheek van € 303.670 (Rabobank 10 jaar vast) in Amsterdam op dat moment maar acht eengezinswoningen konden kopen. De opties varieerden van een studio van 30 vierkante meter in de Haarlemmerhouttuinen en een tweekamerwoning in Zuidoost (Kantershof) tot een vijfkamerwoning van 83 vierkante meter in Driemond. Voor 25.000 euro minder konden ze ook terecht in een even groot maar iets jonger rijtjeshuis in Geuzenveld.

Middeninkomens die een hypotheek van ruim drie ton kunnen krijgen, hebben veel meer keuze; mits zij zich buiten de grenzen van de hoofdstad willen vestigen. Waar zij buiten Amsterdam in de MRA al uit 319 eengezinswoningen kunnen kiezen, is het aanbod aan appartementen met 975 stuks nog veel groter. Ook voor nieuwbouw komt deze groep zonder problemen in aanmerking. Buiten de hoofdstad waren er maar liefst 33 projecten waarop zij zich in konden schrijven, waarbij Haarlem en Zaanstad er met respectievelijk vier en negen nieuwbouwplannen uit sprongen. Waar je in Haarlem voor drie ton een bescheiden appartement van 40 vierkante meter in het centrum hebt, staat in Koog aan de Zaan in de voormalige Honing-fabriek een sfeervol driekamerappartement van 63 vierkante meter te koop.

Landelijke ontwikkelingen: minder aanbod, maar niet in regio Amsterdam

De prijsontwikkeling in de grote stedelijke regio's (op Den Haag na) blijft na jaren van forse stijgingen inmiddels achter bij het gemiddelde, terwijl prijzen in gebieden in het oosten en noorden van het land juist sterk stijgen. De krapte in het aanbod zorgt er voor dat bij meer de helft van de woningen meer dan de vraagprijs wordt geboden (53,9% in laatste kwartaal 2020). Het is maar liefst 20 jaar geleden dat er bij NVM-makelaars zo weinig woningen te koop stonden. De daling was in Q4 2020 het grootst bij vrijstaande woningen, bijna 37 procent minder aanbod in een jaar tijd. Er is één opvallende uitzondering: de enige regio waar in vergelijking met een jaar eerder juist méér woningen te koop staan, is Amsterdam. In 'Groot-Amsterdam' stonden maar liefst 31 procent meer woningen te koop. Overigens zijn dat er in vergelijking met de jaren na de kredietcrisis  nog altijd weinig.