Er moet een stedelijke norm komen voor de basiskwaliteit van woningen

Stelling:
Er moet een stedelijke norm komen voor de basiskwaliteit van woningen

Begin oktober riep SP-raadslid Erik Flentge woningbouwcorporatie Eigen Haard op om het achterstallig onderhoud in Kelbergen in Amsterdam-Zuidoost aan te pakken. De klachteninventarisatie repte over vocht en schimmel in de woningen en achterstallig onderhoud aan de buitenzijde. Aansluitend diende Flentge in de gemeenteraad een motie in om te komen tot een stedelijke onderhoudsnorm en een eenduidige handhaving daarvan.

“Het roer moet om”

Recentelijk deed ik met andere SP’ers weer een aantal buurtonderzoeken, dit keer in Amsterdam-Zuidoost. Aanleiding? Klachten over achterstallig onderhoud: tocht, vocht, schimmel, kieren en gaten in gevels, scheuren in de muren, ook bij huurders die zich keurig gedragen. Deze plaag houdt al jaren aan. Maar tocht, vocht en scheuren zijn geen natuurverschijnsel. Ze zijn vaak een gevolg van nalatigheid van verhuurders. Mensen zijn er ziek van. Soms zelfs letterlijk. Dat geldt ook voor hun kinderen.
Het roer moet om. Al jaren inventariseert de SP de klachten, gaan we samen met huurders naar corporaties en eisen we actie. Vaak met succes. Ook in dit geval. Positief is dat Eigen Haard zich responsief toont en wat aan de klachten in Zuidoost gaat doen. Toch wringt er iets. Waarom moeten wij samen met huurders actievoeren voor iets waar ze gewoon recht op hebben, iets waar ze elke maand voor betalen?
Ik zie de laatste jaren wel verbeteringen, maar wij willen achterstallig onderhoud definitief uit de stad verbannen. Bijvoorbeeld door het verbeteren of vervangen van verouderde ventilatiesystemen.
Ik pleit voor een stedelijke minimumnorm voor de basiskwaliteit van een woning. Dat is meer dan aan het bouwbesluit voldoen. Ik heb de wethouder via een motie verzocht te onderzoeken of dat uitvoerbaar is. In die motie wordt ook opgeroepen de staat van onderhoud in de hele stad op een eenduidige wijze te handhaven. Nu gaat het ene stadsdeel veel sneller tot aanschrijving over dan het andere.
Maar ik roep allereerst de corporaties op te voldoen aan het recht van huurders op een gezonde en normale woning.

Erik Flentge

 

“Corporaties willen graag een objectieve norm”

We zijn het eens met de SP dat er een objectieve norm moet komen voor de basiskwaliteit van sociale huurwoningen. Dit stelt de corporaties in staat om duidelijke prioriteiten te stellen voor het grootschalig onderhoud. We hebben dit het afgelopen voorjaar ook afgesproken met de gemeente en de Huurdersvereniging Amsterdam. Vóór 1 januari 2016 willen we zo’n norm met elkaar vaststellen.
Veiligheid van de woning is daarbij cruciaal. Daarom zijn we druk bezig om alle open verbrandingstoestellen in onze woningen, zoals gaskachels en geisers, te vervangen door moderne HR Ketels.
Het onderhoud is onze grootste uitgavenpost. Het achterstallig onderhoud op alle fronten voorkomen is wel een forse opgave. In Amsterdam zijn circa 64.000 corporatiewoningen (dat is ongeveer een derde van ons bezit) gebouwd vóór 1945. Daarvan zijn er circa 15.000 zelfs officieel een monument.
Per 100 euro huurinkomsten besteden de corporaties circa 30 euro aan dagelijks en planmatig onderhoud. Aan groot onderhoud en renovaties besteden we samen per jaar zo’n 280 miljoen euro.
In de afgelopen jaren hebben we meer woningen op hoog niveau gerenoveerd en minder woningen gesloopt. Belangrijk onderdeel van de grootschalige renovatie is verduurzaming van de corporatiewoningen en besparing op energieverbruik. Op dat punt hebben we zelfs meer bereikt dan een aantal jaren geleden gepland.

Egbert de Vries, directeur AFWC

 

“Als je niet goed ventileert blijven er schimmelproblemen”

Wij zijn het eens met de SP dat huurders recht hebben op een goede en gezonde woning. Onderhoud is ons dagelijks werk en de meeste huurders zijn tevreden. Daar zijn wij trots op.
In de samenwerkingsafspraken met gemeente en Huurdersvereniging staat dat er een stedelijke norm voor de basiskwaliteit komt. Dat sluit aan bij de vraag van de SP en onze praktijk. Om te bepalen of de woning kwalitatief in orde is, passen wij sinds jaar en dag normen toe. Geen lekkages en houtrot, goed sluitende deuren, veilige verwarming, etc.
Met die kwaliteitsmeting en de stedelijke basisnorm kunnen we met huurders en gemeenten op basis van objectieve informatie het gesprek voeren over de geleverde kwaliteit. En acties ondernemen waar dat nodig is.
Die kwaliteit van woningen hangt ook af van bewonersgedrag. Dat zien we bijvoorbeeld bij schimmel- en vochtproblemen. Veel woningen zijn gebouwd in een tijd dat bewoners hun woning anders gebruikten en vaker ventileerden. Veel bewoners ventileren tegenwoordig minder. In identieke woningen zie je soms wél en soms géén vocht- en schimmelproblemen. Dat veranderende bewonersgedrag is voor ons – gedeeltelijk - een gegeven. Mensen douchen en wassen vaker dan vroeger. In een aantal complexen vergroten we de ventilatiecapaciteit, bijvoorbeeld met mechanische ventilatie. Maar dat kan alleen als we het hele complex tegelijk aanpakken. Dat kost enkele jaren.
Maar als je niet goed ventileert, blijven de schimmel- en vochtproblemen. Daar helpt geen stedelijke norm, of nog meer regels en bureaucratie. Het enige wat wij kunnen doen is bewoners goed informeren en hopen dat het tot ander gedrag leidt.

Bert Halm, bestuursvoorzitter Eigen Haard

 

“Meer nodig dan goede afspraken”

Wij zijn als Huurdersvereniging Amsterdam groot voorstander van een stedelijke norm voor onderhoud. Maar wij denken dat er meer nodig is om goede afspraken te maken. Het begint bij de basiskwaliteit van een woning. Iedereen begrijpt dat het Bouwbesluit moet worden nageleefd. Maar dat besluit dateert uit de tijd dat een woning werd gebouwd en later kunnen onze ideeën van een prettige woning zijn veranderd. De minimale voorwaarden die wij nu stellen aan een prettige woning noemen we de basiskwaliteit van een woning. En als alle corporaties daar regels voor afspreken, dan wordt daarmee ook de norm voor onderhoud duidelijk.
Wij weten vanuit onze lidorganisaties dat sommige corporaties al met een norm werken. Maar dat is lang niet overal goed geregeld, zo constateren huurderskoepels die daarover adviseren. Via een zogenaamde onderhoudsprocedure kunnen huurders onderhoud afdwingen maar dat zou natuurlijk niet nodig moeten zijn. Iemand die huur betaalt heeft recht op een goed onderhouden woning. Veiligheid en gezondheid mogen niet ter discussie staan en dat kan een stedelijke basisnorm voor de kwaliteit van een woning voorkomen. Wel moeten de huurders kunnen kiezen of zij wel of geen centrale verwarming willen. Bovendien moet een norm duidelijk zijn en verder gaan dan ‘schoon’, ‘veilig’ en ‘toegankelijk’.
Om dit te realiseren is er volgens ons geen ingewikkeld handhavingsapparaat nodig. Huurders moeten zelf kunnen controleren of een woning voldoet aan de eisen. We pleiten voor een systeem waarbij huurders dit online of op papier kunnen vergelijken. Blijkt de woning niet te voldoen aan de basiskwaliteit die is afgesproken? Dan nemen zij zelf contact op met de corporatie. En als de corporatie daar niet op reageert, kan het Wijksteunpunt Wonen, de klachtencommissie, de huurcommissie of uiteindelijk de gemeente worden ingeschakeld. Aanvullend kan zo’n systeem dan ook werken voor de controle op onderhoud. Hierin staat dan bijvoorbeeld beschreven welk onderhoud in welke periode nodig is.

Winnie Terra, voorzitter Huurdersvereniging Amsterdam

Trefwoorden: