Erfpacht: eeuwigdurende kwestie?

Van der Burg: ‘Invoering zomer 2016 is nog altijd haalbaar’
Erfpacht: eeuwigdurende kwestie?

Volgend jaar zomer moet in Amsterdam een nieuw erfpachtstelsel ingaan. Wethouder Van der Burg komt begin volgend jaar met een uitgewerkt voorstel voor de geplande transitie van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht. Voor die tijd moet er nog heel veel rekenwerk verricht en weerstand overwonnen. Om een overstap aantrekkelijk te maken, zal de gemeente met een aanbieding moeten komen die vergelijkbaar is met de prijs van de huidige voortdurende erfpacht.

SEBA houdt vast aan referendum
SEBA houdt vast aan referendum
De Stichting Erpachters Belang Amsterdam (SEBA) wil dat er alsnog een referendum wordt gehouden over de vernieuwing van het erfpachtstelsel. Nieuwe handtekeningen hoeven daar volgens voorzitter De Lange niet voor worden opgehaald. Zijn argument: de residuele methode blijft de basis van de grondwaardeberekening: "Dat was in 2013 ook al de kern van het gemeentelijke voorstel. Dat was voor ons toen een reden een referendumverzoek in te dienen. Als het college begin dit jaar weer met een soortgelijk voorstel komt, dan houden wij vast aan een volksraadpleging."

Waarom wordt ook weer het erfpachtstelsel herzien?

Hoewel het een liberaal was, M.W.F. Treub, die het erfpachtstelsel in 1896 in Amsterdam invoerde, wil de VVD er al heel lang van af. Bij een eigen huis hoort eigen grond, vinden de liberalen nu. Tenminste: die keuze moet er zijn. Men vindt het bovendien onbillijk dat maar een deel van de Amsterdammers deze extra ‘belasting’ betaalt. D66 zit sinds enkele jaren ook op de VVD-lijn.
Maar ook het vorige college met GroenLinks en PvdA werkte aan een ingrijpende herziening van het huidige erfpachtstelsel. Dat kraakt namelijk in zijn voegen. Niet alleen worden huizenbezitters verrast door explosieve stijgingen bij het einde van een tijdvak, bovendien zijn nieuwe canonvaststellingen weinig transparant en voorspelbaar. De herzieningen bemoeilijken mogelijk ook hypotheekverstrekking. Inmiddels maakt bijna 70 procent van de erfpachters bezwaar als de gemeente aan het einde van een tijdvak het nieuwe bedrag vaststelt. De hertaxatie die vervolgens door een onafhankelijke commissie wordt gemaakt, leidt veelal tot een forse verlaging. Enorm veel gedoe dus. Maarten van Poelgeest, de vorige wethouder grondzaken, heeft getracht het oude systeem toekomstbestendig te maken, maar hij is uiteindelijk in de materie vastgelopen.

Waarom straks eeuwigdurende erfpacht en geen eigen grond?

Dat is het compromis tussen de collegepartijen. VVD en D66 willen dat huizenbezitters de keuze krijgen de grond onder hun huis te kopen, de SP niet. Overigens kennen de andere grote steden Den Haag, Utrecht en Rotterdam al langer eeuwigdurende erfpacht. In Rotterdam kunnen huizenbezitters ook kiezen voor vol eigendom. Utrecht - met SP en GroenLinks in het college - is zelfs recentelijk gestopt met de uitgifte van nieuwbouwkavels op erfpacht.

Wat is het verschil tussen voortdurend en eeuwigdurend?

Volgens het woordenboek is er geen verschil, maar in de wereld van de erfpacht wel: in Amsterdam wordt ‘voortdurend’ in stukken van 50 jaar gehakt. Het belangrijkste verschil is dat bij eeuwigdurende erfpacht die herziening na 50 jaar vervalt. In de praktijk geeft dat voor particuliere huiseigenaren dezelfde zekerheid als bij eigen grond.
Zijn canonherzieningen straks verleden tijd?
Als het aan dit college ligt wel. Het nieuwe stelsel moet de erfpachter (en de hypotheekgever) zekerheid brengen. Je kunt de erfpacht voor altijd afkopen of kiezen voor een geïndexeerde canon. Als de hoogte eenmaal is vastgesteld, vindt jaarlijks alleen nog een inflatiecorrectie plaats.

Moet de erfpachter straks kiezen uit deze twee smaken?

Nee, de overstap is vrijwillig. Althans, dat is wel de opstelling van de adviserende Grondwaardecommissie (GWC). Je kunt het nieuwe aanbod dus vergelijken met het huidige. En wie zijn canon heeft afgekocht kan een besluit uitstellen tot het einde van het tijdvak. Hier zit wel een addertje onder het gras. Want wie zijn huis wil verkopen treft waarschijnlijk kopers die zekerheid willen hebben. Of anders wellicht hun hypotheekgevers wel.
De GWC adviseerde overigens nog een derde variant toe te voegen: de vaste canon, eeuwig jaarlijks hetzelfde bedrag betalen. Het college is geen voorstander van die variant, maar wellicht duikt hij in het besluitvormingstraject weer op.

Hoe berekent de gemeente straks de hoogte van de canon?

Dat wil je eigenlijk niet weten. Het is momenteel hogere wiskunde en het blijft voor leken abracadabra. De grote lijn is dat de grondwaarde straks wordt berekend door van de WOZ-waarde de opstalwaarde af te trekken. En de opstalwaarde wordt berekend door de (fictieve) herbouwkosten te vermenigvuldigen met een verouderingsfactor. Bent u er nog?
Maar het venijn zit in de details. Hoe objectief zijn de herbouwkosten vast te stellen? Om over de verouderingsfactor maar te zwijgen. Het huidige gedoe met taxaties rondom canonvaststelling dreigt verlegd te gaan worden naar gedoe met bouwkostenberekeningen. De GWC stelde voor de verouderingsaftrek te berekenen met behulp van Bouwkostenkompas. Maar dat lijkt tot onredelijke uitkomsten te leiden: hoe ouder de woning, hoe lager de bouwkosten, dus hoe hoger de grondwaarde. Bovendien zegt de ouderdom lang niet alles over de staat van de woning.
Om inzicht te krijgen in de financiële effecten, ploeteren de gemeentelijke rekenaars met rekenmodellen waarbij de stad is verdeeld in vierhonderd buurten van ongeveer duizend woningen.
Wethouder Van der Burg sprak over een kortingspercentage van minstens 40 procent? Hoe zit dat?

Dat is in lijn met het advies van de GWC en de grote steden die Amsterdam zijn voorgegaan. Toen Den Haag in 1986 overstapte van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht, werd een kortingspercentage aangeboden van 45 procent vergeleken met de grondwaarde van vergelijkbare onbebouwde kavels. Rotterdam verleidde huiseigenaren met 40 procent korting. Er zijn overigens insiders die de term ‘depreciatie’ toepasselijker vinden dan ‘korting’, want het is immers geen onbebouwde kavel. Collegepartij SP reageerde overigens als door een adder gebeten op deze ‘voortijdige’ aankondiging van de wethouder. SP-raadslid Tiers Bakker: “Van der Burg ging buiten zijn boekje; dit is geen collegeuitspraak.”
Een forse korting lijkt in ieder geval noodzakelijk om erfpachters te verleiden over te stappen, laat staan af te kopen. In het huidige systeem kopen al steeds minder eigenaren hun erfpachtcanon af. Van de laatste 1500 erfpachtcontracten koos slechts 12 procent voor afkoop. Dat heeft tot gevolg dat op korte termijn de schuldenpositie van de gemeente stijgt.

Loopt de gemeente veel geld mis bij de uitvoering van de collegeplannen?

Op korte termijn niet, op lange termijn vermoedelijk wel. Momenteel bedragen de erfpachtinkomsten een kleine 90 miljoen euro per jaar. In het plan van het college blijven die inkomsten op dat niveau. Volgens oud-gemeenteraadslid en vastgoedexpert Bouwe Olij (PvdA) zouden de erfpachtinkomsten ‘oude stijl’ op termijn oplopen richting tweehonderd miljoen. Olij typeerde Van den Burg in het Balie-debat dan ook als een Sinterklaas “die het geld van de stad loopt uit te delen”. Omgekeerd werd de gemeente in hetzelfde debat gekarakteriseerd als een dief.

Maar er loopt toch ook nog een rechtszaak?

Zeker. De zaak van Stichting Erfpachtbelangen (SEBA) tegen de gemeente Amsterdam kan flinke consequenties hebben. Eerder heeft het Amsterdamse Gerechtshof geoordeeld dat op de algemene erfpachtvoorwaarden consumentenbescherming van toepassing is. Die bescherming brengt mee dat de algemene voorwaarden aan het einde van een tijdvak niet eenzijdig door de gemeente mogen worden gewijzigd. Het lijkt erop dat het college wacht op de uitspraak, voordat de gedetailleerde plannen naar buiten worden gebracht.
Als de huidige uitspraak bij de Hoge Raad overeind blijft, lijkt de gemeente niet om onderhandelingen met erfpachters heen te kunnen. Erfpachters staan in ieder geval sterker. Ze zullen volgens Van der Burg nog meer moeten worden verleid om over te stappen.