Gebiedsontwikkeling als zoektocht

Theo Koomenbuurt: flexibele gebiedsontwikkeling op Zeeburgereiland
Gebiedsontwikkeling als zoektocht

De Alliantie gaat op het Zeeburgereiland in Amsterdam-Oost zo’n 550 tot 600 woningen ontwikkelen. Er is geen dichtgetimmerd programma; corporatie en gemeente hebben zich beperkt tot enkele globale afspraken. Het stedenbouwkundig frame voor de Theo Koomenbuurt behelst slechts tien basisregels.

Woongebouwen op herhaling
De Alliantie gaat met woongebouwen op herhaling. Daarbij wordt gezocht naar een soort referentiegebouwen die op meer plekken toepasbaar zijn. Alleen de buitenschil zal variatie vertonen. Met name de draagstructuur, ontsluiting, plattegronden en parkeeroplossing worden vooraf geoptimaliseerd. Een goed uitgedachte binnenkant moet leiden tot minder bouwkosten. De corporatie denkt zeker 10 tot 12 procent op de stichtingskosten te kunnen besparen. Herhaling is voor de Alliantie niet helemaal nieuw. In Almere bouwt de corporatie in drie verschillende wijken driemaal precies hetzelfde gebouw.

“Wij gaan de Theo Koomenbuurt daadwerkelijk op een andere manier ontwikkelen.” Aan het woord is Igor Roovers, ontwikkelingsmanager van de gemeente Amsterdam. “Het nieuwe zit hem wat ons betreft vooral in de grote flexibiliteit in de bouwplannen én de komst van een partner die garanties geeft voor de realisatie van een hele buurt. Bovendien gaan we anders met alle procedures en regels om.”
Anders is vooral minder: “Vroeger waren we geneigd alles tot de allerlaatste details uit te zoeken. Met als gevolg dat we heel veel tijd spendeerden aan het dichtspijkeren van plannen en geweldig dikke contracten produceerden. Dat leverde weliswaar mooie woningen op, maar zo’n aanpak past niet meer bij de huidige tijd. Corporaties nemen nu een heel andere positie in vanwege hun focus op betaalbare woningen voor lagere inkomens. We moeten andere geldbronnen aanboren. Bovendien willen huurders, kopers, zelfbouwers en scholen inhoudelijk meepraten over de ontwikkeling van het gebied. Dat alles vraagt van ons veel meer flexibiliteit. Het ontwikkelen van een buurt wordt veel meer een zoektocht. Gemeente of ontwikkelaar weten vooraf niet alles, maar gaan het wel doen.”
Bewoners en gebruikers laten meedenken is volgens Michiel Schaap, ontwikkelaar bij de Alliantie Ontwikkeling, van toenemende betekenis voor gebiedsontwikkeling. “We hebben van de bouw van IJburg geleerd dat sociale cohesie pas van de grond komt als mensen wat met elkaar hebben. Door mensen al tijdens de ontwikkeling bij de buurt te betrekken en rekening te houden met hun wensen, ontstaat veel sneller een gevoel van verbondenheid en betrokkenheid.” Angst dat daardoor processen weer ingewikkelder worden, heeft Schaap niet. “Mensen vinden het leuk om mee te denken over de gebouwen. Over de openbare ruimte. Dat geeft heel veel positieve energie.”

Tien spelregels

Tien stedenbouwkundige regels
  1. De Theo Koomenbuurt is onderdeel van deelgebied RI Oost;
  2. De basisprincipes voor de inrichting van openbare ruimte van RI-Oost gelden ook voor de Theo Koomenbuurt;
  3. Het welstandskader RI-Oost vormt de basis voor de uitwerking van de bouwblokken;
  4. Maatregelen vanwege grondwater en geluidsoverlast zijn geïntegreerd in het ontwerp;
  5. Langs de Zuiderzeeweg wordt de rooilijn gevolgd; de bouwhoogte is overwegend zes lagen;
  6. Op de kop van de wand langs de Zuiderzeeweg aan het water is een hoogteaccent mogelijk;
  7. Het binnengebied is autovrij; parkeergarages worden ontsloten vanaf de randen;
  8. Oost/West-straten lopen als open zichtlijnen door het gebied;
  9. In de Noord/Zuid-richting is er een zichtrelatie tussen het binnengebied en het water;
  10. Het programma bedraagt 42.250 m2 (+marge 7,5 %);
  11. vrij verdeeld over vier bouwvelden.

De Alliantie realiseert op de zandvlakte aan de oostkant van de Schellingwouderbrug minimaal 30 procent sociale woningbouw (circa 200 woningen). Het overige programma bestaat uit grondgebonden koopwoningen, sociale koopappartementen en zo’n tweehonderd huurwoningen voor het middensegment. De ontwikkeling geschiedt aan de hand van een aantal spelregels. “Tien. Meer zijn er niet. De architect die betrokken is bij het ontwerp van een van de eerste bouwblokken stelde ons de vraag: waar moet de ingang komen? Dat hebben we niet vastgelegd. Hij mag ons verrassen. Het is aan hem om een gebouw te bedenken waar huurders en beleggers blij van worden”, aldus Schaap. Die regels zijn voortgekomen uit drie workshops. “Tijdens die sessies hebben we ons steeds voor ogen gehouden dat we een aantrekkelijke buurt willen maken. Dat heeft het Zeeburgereiland nu nodig. Geen gebied met lege plekken waar ooit nog wordt gebouwd, maar een buurt die straks helemaal af is.”
Roovers sprak vooraf indringend met de stedenbouwers en de ambtenaren van het Grondbedrijf. “Iedereen moet de bereidheid hebben om zijn oude aanpak los te laten. Als iedereen de kaarten tegen de borst houdt, dan lukt het niet om van betekenis te zijn.” Volgens Schaap was het bij de Alliantie niet anders. “Ook een corporatie werkt met een langetermijnplanning. De productie wordt jaren vooruit gepland, maar dat kan ik bij dit gebied niet precies aangeven.”

Bewezen concepten herhalen

Wat voor buurt gaat het worden? Hoeveel mensen wonen er over zeven jaar? Roovers weet het niet. “Wat ik wel weet, is dat we mixen: sociale huur, middensegment, koop. Er zullen allemaal verschillende mensen wonen. Het wordt een wijk met hoge dichtheden en wisselende bouwhoogten, een openbare ruimte waar van alles kan, een autovrij binnengebied en op tijd voldoende voorzieningen.”
De Alliantie kiest daarbij nadrukkelijk voor voldoende betaalbare woningen. “We zoeken naar methodes om te bouwen voor mensen met een smalle beurs. Maar ook voor onszelf moet het betaalbaar zijn. Daarom willen we goed bedachte gebouwen herhalen,” aldus Schaap. Mopperaars, mensen die vinden dat dan de stedenbouwkundige kwaliteit in het geding komt, vinden bij hem geen gehoor. “We gaan echt niet terug naar de monotone bouw van de jaren zestig. We zoeken naar differentiatie en contrast, maar dat doen we wel aan de hand van goed uitgedachte gebouwstructuren. Een kwaliteitsteam met supervisor architect Marlies Rohmer, de Dienst Ruimtelijke Ordening en de Alliantie zal daar op toezien.”
De corporatie streeft naar een hoog bouwtempo. Binnen vijf jaar moet de buurt gereed zijn. Smit’s Bouwbedrijf uit Beverwijk begint nog dit najaar aan de bouw van het eerste complex van de Alliantie met zestig sociale en middensegment-huurwoningen. In de eerste maanden van 2015 zullen nog eens drie bouwblokken in aanbouw worden genomen. In totaal goed voor ruim tweehonderd woningen. Uiteindelijk zal de Theo Koomenbuurt uit zo’n zeshonderd woningen bestaan; 30 procent meer dan eerder afgesproken. “Aanvankelijk hadden we het voornemen woningen van gemiddeld 90 m2 te maken, maar we zien ook bij beleggers veel belangstelling voor woningen van zo’n 60 m2”, aldus Schaap.

Markconsultatie

Wat betreft de bouw van koopwoningen denkt de Alliantie vooruit. Minister Blok beperkt de mogelijkheden van corporaties om in onbebouwde gebieden marktwoningen te realiseren. “We gaan er niet van uit dat de minister ons die koopwoningen nog laat bouwen. Op dit moment doen we samen met de gemeente een marktconsultatie om voor het koopdeel andere partijen te vinden. De eerste partij heeft zich gemeld. HSB uit Volendam maakt een blok sociale koopwoningen. Het bouwbedrijf heeft een partij gevonden die de woningen zal afnemen als individuele kopers niet toeslaan. Maar HSB gelooft - net als de Alliantie - heilig in het gebied en verwacht niet dat die achtervang nodig zal zijn.”