Woningcorporatie GoedeStede wil in vier jaar tijd duizend goedkope huurwoningen in Almere bijbouwen, maar het ontbreekt aan voldoende bouwlocaties. Directeur Arjan Deutekom roept de gemeente op duidelijke keuzes te maken om doorstroming te bevorderen. En hij wil af van het loten: een draak van een instrument.
Arjan Deutekom
Directeur-bestuurder van GoedeStede sinds september 2001 .
Deutekom (56) begon zijn carrière bij de toenmalige Dienst Volkshuisvesting van de gemeente Amsterdam. Daarna werkte hij voor de ACOB, Het Oosten, Patrimonium en bij Talis in Nijmegen.
 In een serie artikelen belicht NUL20 de visie en opgaven van een aantal woningcorporaties die buiten de hoofdstad in de Metropoolregio actief zijn. Wat houdt hen bezig? Wat zijn hun prioriteiten? Deze keer GoedeStede. |
De nood is hoog, zo zegt Arjan Deutekom. “Onze woningmarkt staat onder druk. Almere biedt onvoldoende aanbod voor jonge, in de stad geboren en getogen woningzoekenden. Zij bevinden zich in goed gezelschap van de mensen die een huurwoning in het middensegment of een betaalbare koopwoning zoeken. Die zijn er ook niet genoeg. En voor mensen die de maatschappelijke opvang moeten verlaten, hebben we evenmin voldoende huisvesting beschikbaar.”
Kortgeleden heeft GoedeStede in het centrum van Almere-Buiten een complex met zestig tweekamerwoningen van circa 50 m² tegen een huur van rond de 600 euro in gebruik genomen. “Daar hebben maar liefst 1.250 mensen op gereageerd. De vraag komt vooral van mensen uit Almere zelf. De kortste inschrijftijd lag op minimaal zeven jaar. Dat betekent dat jongeren van onder de 25 jaar simpelweg niet aan bod komen.”
Schijneerlijkheid
De gemeente Almere werkt aan een nieuwe woonvisie en daarin moeten volgens Deutekom duidelijke keuzes worden gemaakt. “De gemeente moet doorstroming bevorderen en extra dynamiek genereren. Onze mutatiegraad is laag. We hebben nog geen zeshonderd mutaties per jaar. Als onze huidige huurders makkelijker zouden kunnen doorstromen naar een huur- of betaalbare koopwoning in het middensegment, dan zouden wij onze sociale doelstelling beter kunnen invullen.” Ook zou hij graag een einde zien aan de afspraak dat 50 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen via loting wordt aangeboden. “Dat is een draak van een instrument. Het geeft een soort van schijneerlijkheid, maar loting zorgt ervoor dat de sociale voorraad niet optimaal wordt ingezet. Eeuwig zonde. Dat percentage mag naar nul.” Verder heeft Deutekom zijn bedenkingen bij bepaalde labels, zoals woningen voor jongeren onder de 23 jaar. “Als we echt keuzes moeten maken, dan is een eigen woonplek voor een 23-plusser belangrijker dan een woning voor een jonger iemand. Die laatste kan makkelijker nog een tijdje thuis blijven wonen of we moeten voor die groep een apart product maken.”
De drie Almeerse corporaties hebben het nieuwe college het gezamenlijke aanbod gedaan in de huidige bestuursperiode zo’n 2.500 goedkope huurwoningen te bouwen. De helft wordt gebouwd door de Alliantie. Ymere tekent voor 250 woningen en GoedeStede neemt 1.000 woningen voor zijn rekening. “We hebben de nodige plannen in de pijplijn, maar het realiseren van dat aantal is een opgave. Ik durf nu niet te beloven, dat we het gaan halen. Er is al een jaar voorbij en er zijn nog niet voldoende bouwlocaties gevonden. We hebben wat klein bier. Hier en daar kan bedrijfsonroerend goed worden omgezet naar wonen, maar de meters moeten komen van nieuwbouwlocaties.”
Niet alle groen is heilig
|
Naar zijn smaak zou er wel wat vaker in open ruimtes mogen worden gebouwd, maar het groen heeft in Almere een bijna heilige status. “Als we de komende twintig jaar willen uitgroeien tot een stad met 350.000 inwoners, dan kunnen we ons niet beperken tot de bestaande buitengebieden of binnenstedelijke verdichting rond bijvoorbeeld station Almere-Centrum.” Ook heeft hij kritiek op het gemeentelijk grondbedrijf. “Het realiseren van koopwoningen levert wellicht meer geld op, maar de gemeente moet voldoende oog houden voor de maatschappelijke opgave waar Almere voor staat.”
Verder ondervindt GoedeStede de gevolgen van toenemende bouwkosten. “Dat wordt een probleem. Tot op heden hebben we onze bouwplannen nog allemaal kunnen rond rekenen. Ook als een gebouw wat duurder is. Wij zijn kortgeleden met Trebbe begonnen aan de bouw van Madrona; hoogbouw met uitzicht over de Oostvaardersplassen. Maar of het volgende nieuwbouwproject nog past, dat is de vraag. De markt is de markt.”
Bouwen voor middensegment
GoedeStede wil in de toekomst ook meer investeren in het middensegment. “We hebben bij de verplichte scheiding een kwart van ons bezit, woningen met meer dan 170 WWS-punten, in de niet-DAEB tak (=commerciële afdeling, nvdr) ondergebracht; het gaat om woningen die het absoluut waard zijn om in het middensegment te worden verhuurd. Daarvan is zo ongeveer de helft inmiddels geliberaliseerd. De inkomsten in dat bedrijfsonderdeel maken het mogelijk om investeringen te doen in woningen tot 850 euro. We denken daarbij aan combinatieprojecten met sociale en vrije sector huurwoningen.”
De oudste woningen van GoedeStede dateren uit het einde van de jaren zeventig. Die komen inmiddels in aanmerking voor een grote onderhoudsbeurt. Daarbij verbetert de corporatie ook de energetische kwaliteit. Deutekom kiest voor ‘een nuchtere, no regret aanpak’. “We maken labelsprongen, maar kiezen niet per se voor triple A. Dat kan niet uit. De staat van ons bezit – wij behalen in de Aedes Benchmark een dikke A - maakt dat ook niet dringend noodzakelijk. Bovendien hebben we nog dertig jaar de tijd om tot CO2-neutraliteit te komen.”
Labelsprongen
Bij woningverbetering is de eigen onderhoudsfilosofie leidend. “Wij doen aan groot onderhoud na twintig, veertig en zestig jaar. Dat zijn ook de momenten waarop we labelsprongen willen maken. Na twintig en veertig jaar vernieuwen we bijvoorbeeld de cv-installatie. Dat zorgt voor een stap in de energie-index, maar grondige aanpak van het casco, zoals zwaardere gevelisolatie, vervanging van de beglazing of een nieuw pannendak, volgt pas na zestig jaar.”
Alleen als het technisch en financieel interessant is, dan krijgen extra duurzaamheidsmaatregelen wel gestalte. “Wij onderzoeken of bij een veertig jaar oud complex het complete dak kan worden geïsoleerd. De prijs daarvan bedraagt negen ton, maar vanwege de beschikbaarheid van een omvangrijke subsidie is dat mogelijk financieel interessant. Maar we leggen vervolgens niet voor een paar ton zonnepanelen op dat dak.”