Goedkope particuliere huursector krimpt snel

Er verdwijnen zo’n 2500 woningen per jaar uit gereguleerde sector
Goedkope particuliere huursector krimpt snel

Bijna een kwart van de goedkope huurvoorraad in Amsterdam wordt door particulieren verhuurd. Dat segment krimpt in redelijk snel tempo. Vrijkomende woningen worden geliberaliseerd of verkocht. De financiële prikkel daartoe is groot; de verhuurderheffing maakt dat alleen maar erger.

Discussies over de omvang van de betaalbare huursector spitsen zich vaak toe op het corporatiebezit, maar in Amsterdam is 23 procent van de goedkope huurwoningen in particuliere handen: oftewel 53.000 woningen beneden de liberalisatiegrens op een totaal van 231.000 sociale huurwoningen.
Maar hoe lang blijft dat nog zo? Wethouder Ivens beaamde bij de PakhuisNul20-bijeenkomst in september dat hij in ieder geval nauwelijks middelen heeft deze woningen binnen de gereguleerde sector te houden.
Het aanbod aan goedkope particuliere huurwoningen neemt al in rap tempo af. Bestond dat segment in Amsterdam in 2007 nog uit ongeveer 68.000 woningen, in 2013 is dat gedaald naar 53.000, een afname van ongeveer 2500 per jaar. Aanvankelijk was splitsen en verkoop een lucratief alternatief voor huiseigenaren, maar sinds de wijziging van het puntenstelsel in 2011 - de Donnerpunten -  kunnen veel vrijkomende huurwoningen relatief eenvoudig naar de vrije sector worden getild.

 

Particuliere verhuur uit gereguleerde segment?
Vastgoed Belang voert een lobby om de particuliere verhuur uit de gereguleerde sector te krijgen. Volgens Co Koning past ‘het kunstmatig laag houden van huren’ niet bij de particuliere sector. “Uiteindelijk moeten we naar vrije marktwerking toe. We willen allemaal wel in het centrum van Amsterdam wonen, maar dat kan gewoon niet.”  In zijn visie hebben uitsluitend woningcorporaties de taak te zorgen voor betaalbare huisvesting; particuliere verhuurders moeten in staat gesteld worden een redelijk rendement te maken. Dat zou nu niet meer mogelijk zijn. Deregulering zou het voor kleine partijen ook aantrekkelijker maken om te investeren in nieuwbouw. En een ruimer woningaanbod reguleert vanzelf de huurprijzen, redeneert Koning.  Zijn pleidooi sluit aan bij de activiteiten van de Stichting Fair Huur. Die is  enkele jaren geleden opgericht om een vrije woningmarkt voor particuliere verhuurders te bewerkstelligen. De stichting heeft al enkele processen gevoerd om de overheidsregulering aan de kaak te stellen. Tot dusver zonder resultaat, maar de gang naar het Europese Hof voor de Rechten van de Mens is ingezet. De huidige regulering bestaat uit het puntenstelsel (WWS) en de huisvestingsverordening. Daarin wordt vooral geregeld dat goedkope woningen worden toegewezen aan huurders met een bescheiden inkomen.


‘Het gaat best hard’, concludeert Bastiaan van Perlo van de Huurdersvereniging Amsterdam dan ook. Hij maakt zich grote zorgen nu er opnieuw veranderingen in het huurbeleid op stapel staan. Zowel het bevriezen van de liberalisatiegrens als een nieuw woonwaarderingsstelsel met WOZ-component versnelt de afname van het gereguleerde segment. Van Perlo schat met de natte vinger dat de betaalbare particuliere voorraad over tien jaar onder de dertigduizend is gezakt. Volgens een zeer recente gemeentelijke notitie over de effecten van het nieuwe woningwaarderingsstelsel blijft - inclusief beperkte investeringen om punten te rapen - blijft het puntentotaal van nog maar 17.000 particuliere huurwoningen beneden de liberalisatiegrens!
En juist dit particuliere segment zorgt nog voor doorstroming, ontdekte geograaf Cody Hochstenbach (UvA) bij zijn promotieonderzoek. Hij onderzocht hoe jonge huishoudens aan een huis komen in Amsterdam. “Je hebt voor goedkope particuliere huurwoningen geen wachtlijsten en deze woningen worden vaak via via toegewezen. Dit segment is belangrijk voor bijvoorbeeld mensen die net zijn afgestudeerd en nog geen woning kunnen kopen of niet in de vrije sector kunnen huren. Het zijn vaak hoogopgeleide jonge mensen die de juiste contacten hebben en in dit betaalbare segment een plek in de stad weten te bemachtigen.”

Liberalisering

Zo goedkoop zijn die geregistreerde gereguleerde woningen in de praktijk trouwens lang niet altijd. Hochstenbach kwam tijdens zijn onderzoek de nodige schimmige constructies tegen: “We spraken mensen die weliswaar 400 euro huur per maand betaalden, maar eerst duizenden euro´s sleutelgeld hadden moeten neertellen. Of een verhuurder die officieel 500 euro huur vraagt, maar ondertussen 250 euro per maand extra eist.”
Met dit soort praktijken krijgt Gert Jan Bakker van het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag dagelijks te maken. “Het gros van de 450 meldingen die wij dit jaar binnen hebben gekregen bestaat uit klachten over achterstalling onderhoud en over huurders die zich onder druk gezet voelen.” Volgens Bakker kunnen beide categorieën gezien worden als pogingen van een huisbaas om de huurder uit de woning te krijgen. “Als een huurder vertrekt en de eigenaar de woning opknapt en energiezuiniger maakt, dan kom je al snel boven de liberalisatiegrens uit. In het centrum is het al mogelijk om iedere woning van zeg 40 m2 die vrijkomt, in de vrije sector te verhuren.”
Directeur Co Koning van Vastgoed Belang - de brancheorganisatie van particuliere eigenaren die samen negentig procent van de particuliere woningvoorraad in bezit hebben - weet dat er verhuurders zijn die het niet zo nauw nemen met de regels. “Maar het overgrote deel verhuurt zijn woningen op een nette manier en is zuinig op zijn huurders.”

Niet meer rendabel

Co Koning windt er ook geen doekjes om: “Woningcorporaties hebben een sociale taak, particuliere verhuurders gaat het om rendement.”
En het realiseren van rendement lukt volgens hem steeds slechter in de gereguleerde sector. Koning: “De meeste huurders blijven zitten, de mutatiegraad is ook bij particulieren laag. Als je voor 425 euro per maand in het centrum van Amsterdam woont, waarom zou je dan verhuizen? Dat de gemiddelde huur van particulieren lager is dan die van woningcorporaties, vergroot de neiging om te verhuizen niet”.
Maar er is meer: die vermaledijde verhuurderheffing die ook alle particuliere verhuurders met tien woningen of meer krijgen opgelegd: “Vorig jaar was het bedrag met gemiddeld 30 euro per woning nog te overzien, nu gaan we al richting 1000 euro per woning. Tot en met 2017 betekent dat een tekort van 300 miljoen euro voor eigenaren van de 380.000 gereguleerde p articulier huurwoningen in Nederland.”
Geschat wordt dat de heffing een kwart inkomstenverlies voor verhuurders betekent. Dat heeft weer een negatief effect van 10 procent op de waardering van het vastgoed.
Het is volgens Koning moeilijk te voorspellen hoe de particuliere verhuurder de komende jaren met deze situatie zal omgaan: “Er zullen zeker creatieve verhuurders zijn die nieuwe oplossingen bedenken. Als een woning leeg komt, zullen zij kijken waar punten te verdienen zijn om de woning te liberaliseren. En een deel zal zijn verlies nemen en tot verkoop overgaan. Het is al een trend dat kleine eigenaren hun bezit overdoen aan grotere verhuurders.”

 

Particuliere verhuurders: zo zit het

Er zijn particuliere verhuurders in soorten in maten. Het valt nog niet mee die markt in kaart te brengen. De Dienst Wonen Zorg en Samenleven deed op verzoek van NUL20 een analyse. Dat levert de volgende schatting op. Veruit de meeste eigenaren (73%) verhuren maar enkele woningen. Daaronder vallen ook alle eigenaar/bewoners die de overige verdiepingen van hun pand verhuren. Verder is het aantal eigenaren, niet verrassend, omgekeerd evenredig aan de omvang van hun bezit. Er zijn ruim honderd vastgoedbezitters die meer dan honderd woningen in bezit hebben. In die categorie zitten de grote beleggers zoals SyntrusAchmea en Bouwinvest. De cijfers hebben betrekking op alle particuliere huurwoningen, niet alleen de gereguleerde.

Tabel

Bron: Dienst Wonen, Zorg en Samenleven. Het betreft een grove schatting

 

Trefwoorden: