De Grote Verdichting

Zoeken naar ruimte voor 70.000 nieuwe woningen
De Grote Verdichting

Amsterdam wil de komende twintig jaar 70.000 nieuwe woningen bouwen. Omdat Waterland en de Amstelscheg groen moeten blijven, is verdichting van de bestaande stad de enige optie. Naast de bekende locaties lijken vooral de Zuidoostlob en nieuwe delen van de noordelijke IJ-oever mogelijkheden te bieden. Al maken milieuregels, buurgemeenten en bestaande bedrijvigheid het er niet gemakkelijker op.

Het gaat goed met de Metropoolregio Amsterdam, zoals de Noordvleugel van de Randstad sinds kort heet. In de afgelopen jaren was het gebied de economische motor van de Randstad. Er kwamen steeds meer bedrijven en mensen naar de regio toe, waardoor de vraag naar woningen harder steeg dan het aanbod. De kredietcrisis mag even roet in het eten gooien, maar de economische vooruitzichten voor de Amsterdamse regio op langere termijn blijven goed.
Regionale bestuurders hebben daarom afgesproken om er tussen 2010 en 2030 minstens 150.000 woningen bij te bouwen. Amsterdam heeft zich verplicht om daarvan een derde voor zijn rekening te nemen. Om de positie van de hoofdstad verder te versterken, besloot het college van B en W bij zijn aantreden zelfs om de lat nog iets hoger te leggen. Het wil in de komende twintig jaar maar liefst 70.000 nieuwe woningen aan de voorraad toevoegen. Dat is net zoveel als het aantal huizen in de Westelijke Tuinsteden! Omdat er door de stedelijke vernieuwing ook veel woningen gesloopt worden, komt de werkelijke bouwopgave volgens berekeningen van het Ontwikkelingsbedrijf neer op 88.000 stuks.

 

Geplande woningbouw in periode 2010-2030

Kaart van Amsterdam met geplande woningbouw

Veel woningbouwplannen in de periode 2010-2030 zijn nog met onzekerheid omgeven. Dat geldt vooral voor  IJburg 2e-fase (9000 woningen) en de Zuidas (ook 9000). Voor de Noordelijke IJ-oever staan ook 9000 woningen ingetekend, verdeeld over Buiksloterham (4000), NDSM-terrein (3000) en Overhoeks (2000). Elders in Noord zijn er woningbouwplannen voor het Centrumgebied (2860, inclusief Elzenhagen), De Bongerd (1160), Nieuwendam-Noord (1650) en De Banne (1330). Gevoegd bij overige ingetekende aantallen leidt dat tot 54.900 geplande woningen.
Dan zijn er nog zogeheten ‘Zoeklocaties’ waar de mogelijkheden van woningbouw nog worden onderzocht. Die hebben we aangegeven met een vraagteken. Die vindt u bij de overige delen van de Noordelijke IJ-oever, rond de A-10 West en A10-Oost, gebieden bij de Sloterplas en Gaasperplas, in Buitenveldert, het gebied rond de Arena in Zuidoost en het Duivendrechtse veld.Bronnen: Basisbestand Woningbouwlocaties (OGA), projectwebsites en eigen berekeningen.

Geen nieuwe uitleglocaties

Planologen van de dienst Ruimtelijke Ordening zoeken in het kader van het nieuwe structuurplan naar bouwlocaties voor al die nieuwe woningen. En dat is niet gemakkelijk. Na IJburg II heeft Amsterdam namelijk geen nieuwe uitleglocaties meer. Voor het huidige college is verstedelijking van Waterland en de Amstelscheg onbespreekbaar. Die groengebieden zijn volgens de bestuurders hard nodig om de stad en haar omgeving aantrekkelijk te houden. In de Brettenzone, de groene scheg aan de noordwestkant van de stad, zullen ook geen nieuwe woningen komen. Al zijn het hier vooral de milieucontouren van de haven en Schiphol, die de bouw van nieuwe huizen onmogelijk maken. Verdichting van de bestaande stad is daardoor de enige optie voor Amsterdam.
Gelukkig hoeft de dienst Ruimtelijke Ordening zijn speurtocht naar nieuwe locaties niet bij nul te beginnen. Er is al een flink aantal plekken in de stad aangewezen voor woningbouw. In een aantal van deze gebieden, zoals het Centrumgebied Noord, De Bongerd en Overhoeks, worden de eerste huizen al gebouwd. Elders moet de eerste paal nog de grond in. Dat geldt voor grote nieuwbouwlocaties als de tweede fase van IJburg, het Zeeburgereiland en de Zuidas, maar ook voor kleinere gebieden als Overamstel, Houthavens, het NDSM-terrein en Buiksloterham. Bovendien levert de stedelijke vernieuwing in de Westelijke Tuinsteden, Noord en Zuidoost ook veel nieuwe huizen op. Uit het Basisbestand Woningbouwlocaties OGA kan worden afgeleid dat er in deze wijken daardoor nog zeker tienduizend woningen aan de voorraad kunnen worden toegevoegd.

Zoeken naar locaties voor 35.000 woningen

Wie alle bestaande woningbouwplannen bij elkaar optelt, ziet dat er voor grofweg 55.000 nieuwe huizen al een plek in de stad is gevonden (zie kaart). Dat is ruim zestig procent van de opgave voor de komende twintig jaar. Het betekent ook dat er nog locaties moeten worden gevonden voor zeker 30.000 tot 35.000 nieuwe woningen. Geen gemakkelijke opgave. In de afgelopen maanden hebben burgers en maatschappelijke organisaties in het kader van het nieuwe structuurplan meegedacht over mogelijke bouwplaatsen. Daarbij werden Buitenveldert en de omgeving van de Sloter- en Gaasperplas veel genoemd als gebieden, waar meer huizen kunnen komen. Bedrijfsterreinen in Zuidoost zouden bovendien vaker ‘van kleur’ kunnen verschieten, zoals op dit moment al in Amstel I/Overamstel gebeurt.

Verdichting van de bestaande stad is de enige optie

De Federatie van Woningcorporaties pleitte in een eigen studie ook voor het verstedelijken van de A10-zone ten zuiden van het IJ. Daar zou op termijn een nieuwe ‘Gouden Bocht’ kunnen ontstaan. AFWC-onderzoeker Jeroen van der Veer geeft wel onmiddellijk toe dat daarvoor eerst schonere auto’s en een flexibeler omgang met milieuregels nodig zijn. Bovendien is het nog maar de vraag of de A10-West na de oplevering van de nieuwe Westrandweg wel tot een dichtbebouwde stadsallee kan worden omgebouwd. Het autoverkeer groeit zo hard, dat de bestaande vervoerscapaciteit van de westelijke ringweg op termijn hard nodig blijft.

 

Noordelijke IJ-oever als sleutelproject

Wethouder Maarten van Poelgeest gaf eerder in NUL20 aan zelf vooral hoge verwachtingen te hebben van de noordelijke IJ-oever. Op dit moment staan daar ruim negenduizend woningen op stapel, maar in de toekomst zouden daar nog meer huizen bij kunnen komen. Als in Den Haag wordt besloten om in het kader van het project Randstad 2040 een nieuwe generatie ‘sleutelprojecten’ in het leven te roepen, wil hij die locatie warm aanbevelen. Er is immers veel geld nodig om vervuilde bodems te saneren en de infrastructuur te verbeteren. Misschien kan de ringlijn van de metro op termijn zelfs wel via Noord worden gesloten. Aan het uitbreiden van pontverbindingen zit ook een grens.
Hoeveel woningen er uiteindelijk op de hele noordelijke IJ-oever kunnen komen, blijft giswerk. Volgens directeur René Grotendorst van projectbureau Noordwaarts heeft de locatie wel een gigantische potentie. “Als je de hele oever tot aan Zaandam bekijkt, praat je al snel over een gebied dat half zo groot is als IJburg.” Wat er uiteindelijk gaat gebeuren, hangt sterk af van hoe lang bestaande bedrijven er willen blijven zitten. Dat geldt zeker voor het oostelijk deel van de IJ-oever, waar enkele grote industriële ondernemingen op dit moment als gevolg van geluid- en stankhinder woningbouw onmogelijk maken. Voor zowel het Hamerstraatgebied als andere locaties langs dit deel van de oever zet de gemeente dan ook voorlopig in op het behoud van de bedrijfsterreinen. Ook het volkstuincomplex dat hier ligt, kan vooralsnog blijven. “Alleen op de zeer lange termijn zou deze situatie kunnen veranderen. Je wilt uiteindelijk niet, dat er in het weiland wordt gebouwd.”

Transformatie van Zuidoostlob

Naast de noordelijke IJ-oever is er nog een andere locatie die hoge ogen gooit als  toekomstige woningbouwlocatie: de Zuidoostlob. Dat is de zone tussen het Amstelstation en het Academisch Medisch Centrum, die nu nog door bedrijfsterreinen en kantoorparken wordt gedomineerd. In het vorige structuurplan hebben planologen al gekeken naar de mogelijkheden om dit gebied tot gemengde woon-werkwijken om te vormen. In Amstel I, dat enkele jaren geleden is omgedoopt in Overamstel, is inmiddels met deze transformatie begonnen. Daar zullen binnen tien jaar vierduizend woningen komen.
Inmiddels hebben verschillende projectontwikkelaars ook plannen om in de gebieden  rondom de Amsterdam Arena leegstaande kantoren om te bouwen tot nieuwe appartementengebouwen. Voorlopig gaat het nog om slechts enkele honderden woningen, aldus Hetty Vlug van projectbureau Zuidoostlob, maar dat aantal kan in de toekomst verder groeien. “Ik ben ervan overtuigd, dat er uiteindelijk woningen in dit gebied worden gebouwd. De geweldige bereikbaarheid vraagt simpelweg om verdere functiemenging.” Het grote aantal milieuvoorwaarden, variërend van geluidshinderzones van Schiphol tot externe veiligheidscontouren van snel- of spoorwegen, beschouwt ze daarbij niet als onoverkomelijke hindernis. “In Abcoude is ook een nieuwe woonwijk langs de A2 ontstaan, waar met veel plezier wordt gewoond.”

Duizenden woningen op Duivendrechtse Veld

Ondanks alle transformatieplannen zijn het binnen de Zuidoostlob vooral de lege velden rondom NS-station Duivendrecht, die de meeste mogelijkheden voor woningbouw bieden.  Een projectontwikkelaar heeft al eens een plan gemaakt voor een stadswijk van tienduizend woningen. Maar Vlug houdt eerder rekening met een gemengde woon-werkwijk waar misschien plaats is voor hooguit vierduizend woningen. Alleen gaat Amsterdam er niet over; de gemeenteraad van Ouderamstel beslist wat er met het gebied gebeurt. Projectleider Donkelaar van het betrokken projectbureau in die gemeente laat er ook geen misverstand over bestaan: Overamstel wil eerst zelf bepalen hoe stedelijk de locatie kan worden voordat er eventueel met andere partijen samengewerkt zal worden. “In onze jongste structuurvisie staat dat er mogelijkheden liggen voor een gemengd woon-werkgebied met een stadsboulevard langs de A2. In de komende jaren zullen we in alle rust bekijken hoe we dat uiteindelijk gaan invullen. Op dit moment brengen we eerst alle milieuhygiënische randvoorwaarden in kaart.”