Aanvankelijk leek de kredietcrisis weinig invloed te hebben op de woningcorporaties. Terwijl andere grote ontwikkelaars het gereedschap uit hun handen lieten vallen, bouwden de corporaties noest verder. In 2011 bouwden corporaties landelijk nog zo’n 36.000 woningen, 60 procent van de totale woningproductie.
Nog altijd leveren de corporaties een fors aandeel van de nieuwbouwproductie, maar de aantallen nemen nu snel af. Hun investeringsruimte is verdampt, eerst door de vastgoedcrisis en vervolgens door saneringsheffingen (Vestia!) en de draconische verhuurderheffing. Daarbij stellen toezichthouders en banken steeds strengere eisen.
De opeenvolging van financiële en morele ‘incidenten’ schiep het politieke klimaat waarin de kabinetten Rutte I en II de sector een kopje kleiner konden maken. Inmiddels zijn de directiesalarissen begrensd, is het toezicht opgeschroefd en het werkdomein ingeperkt.
Dit overigens met instemming van veel corporatiemedewerkers die na de Vestia-affaire ook hun buik wel vol hadden van ontsporende collega’s. “De meeste corporaties hielden zich gewoon bezig met het goed huisvesten van mensen. Maar als sector zijn we onze wortels een beetje kwijtgeraakt”, vat voorzitter Marc Calon van koepelorganisatie Aedes het overheersende gevoel samen als hij de kritische zelfanalyse ‘De balans verstoord’ in ontvangst neemt.
Meer toezicht, maatregelen tegen collega’s die niet willen deugen, focus op kerntaken en meer invloed van huurders. Dat is in het kort the way to go volgens Calon. Maar hij wil ook duidelijkheid over de publieke opdracht, “zodat iedereen weet wat je wel en niet van woningcorporaties kunt verwachten”.

Kerntaken

De laatste jaren vindt binnen de sector een grote omslag plaats. Dat gaat gepaard met herschikkingen in directies en forse reorganisaties. De onontkoombare reactie op eerdere financiële ontsporingen is het aantrekken van het toezicht. Dat geldt voor Aedes, voor WSW en CFV, maar ook voor een nieuwe generatie commissarissen bij corporaties. De hele sector staat op scherp.
Daarnaast wordt er ook fundamenteler nagedacht over de toekomst van het corporatiebestel. Een opmaat daartoe bood het laatste jaarcongres van De Vernieuwde Stad, het platform van grootstedelijke corporaties. Met als veelzeggend motto ‘De corporatiesector van de toekomst’.
Terug naar de basis, luidt het devies voorzitter Marien de Langen (tevens bestuursvoorzitter van Stadgenoot): “Wij zijn er primair voor de mensen en wijken die zich op eigen kracht niet kunnen redden. Activiteiten die niet tot onze kerntaken behoren, worden alleen ontplooid als de gemeente daarom vraagt en de markt het laat afweten.”
Dat klinkt bekend. Deze zinsnede staat bijna exact zo in het akkoord dat minister Blok na de zomer sloot met de woningcorporaties. Daarmee lijkt de nieuwe taakomschrijving in grote lijnen wel bepaald. Maar de duivel schuilt ook hier in de details. Want waar leg je de meeste prioriteit? Waar leg je de grens? En wie bepaalt dat?
Neem bijvoorbeeld de doelgroep. Pas sinds 2011 geldt er landelijk een inkomensgrens van 34.000 euro. Daarbij wordt met de enorme lokale verschillen geen rekening gehouden. Een huishouden met een laag middeninkomen valt in Amsterdam snel in de doelgroep “die zich op eigen kracht niet kan redden”.

Kerntaken?

Amsterdamse bestuurders vinden dat corporaties een taak hebben in het huisvesten van middeninkomens tussen 34.000 en 43.000 euro. Marien de Langen is het daarmee eens: “Maar dat hangt helemaal af van de lokale en regionale situatie.”
Verder is De Vernieuwde Stad opvallend recht in de nieuwe leer geworden: “We moeten dit soort projecten alleen nog maar doen als die lokaal gewenst zijn en er geen marktpartijen te vinden zijn om die voor hun rekening te nemen.”
Dat corporaties zich moeten blijven ontfermen over bijzondere doelgroepen - studenten, GGZ-patiënten, mensen met een beperking, jongeren - daarover is nauwelijks discussie.
Maar rond het exploiteren van maatschappelijk vastgoed wel. Veel corporaties maken een terugtredende beweging. Corporaties hebben in hun rijke jaren tal van investeringen van de gemeente overgenomen, tot en met het inrichten van de publieke ruimte toe. Dat zullen corporaties niet of veel minder doen: geen kerntaak.
Rond investeringen in leefbaarheid en het sociale domein maakt elke corporatie zijn eigen afweging, maar de rode draad is die van inperking. “Wij zijn er niet voor armoedebestrijding”, zegt een corporatiedirecteur elders in dit nummer.
Wel voor betaalbare huisvesting, een van de grote issues de komende jaren.
Daarin komt de sector in een lastig parket. De rijksoverheid dwingt corporaties via de verhuurderheffing in de richting van marktconforme huren. Het idee is daarbij dat de overheid de betaalbaarheid garandeert via de huurtoeslag.
Van object- naar subjectsubsidie heet dat in het jargon. Dat klinkt als een plausibele route, maar hoe betrouwbaar is de rijksoverheid als het om de hoogte van toeslagen gaat? Een wettelijke huurprijsbegrenzing voelt toch een stuk solider dan een toeslag.
Ongemakkelijk voor lokale politici en corporaties is dat zij worden aangesproken op de huurhoogte. Tot dusver lukt het gemeenten en corporaties in grote steden nog ‘prestatieafspraken’ te maken over de beschikbaarheid van goedkope woningen in de hele stad, maar het lijkt onvermijdelijk dat de huren in bijvoorbeeld Amsterdam Centrum fors gaan stijgen.

Toekomstschetsen

Saneringsheffingen, verhuurderheffing en de verplichte scheiding van maatschappelijke (DAEB) en commerciële (Niet-DAEB) activiteiten dwingen corporaties soberder te gaan werken.
Dat is organisatiekunde en adequaat management. Dat betekent niet dat er geen plaats meer is voor vergezichten. Misschien geldt zelfs het omgekeerde: nu is het moment om nieuwe wegen in te slaan, binnen de nieuwe politieke kaders.
Zo wil De Vernieuwde Stad af van het idee dat men een corporatiewoning huurt voor het leven. De Langen propageert ook in dit bredere verband het voorstel van Stadgenoot om jonge starters eerst een tijdelijk huurcontract van vijf jaar te geven. Na die periode is wel duidelijk of iemand tot de doelgroep blijft horen. Zo zou de mutatiegraad flink kunnen stijgen.
Ymere heeft zelfs vier buitenstaanders verzocht niets minder dan ‘een prototype voor de huisvesting van de toekomst’ te formuleren. Dat zijn volkshuisvestingspecialist Jan van der Schaar, wethouder Pieter Hilhorst, ondernemer Annemarie van Gaal en Robert Pacques (Young Ymere).
Het is een van de laatste initiatieven van scheidend bestuursvoorzitter Roel Steenbeek. Hij verwacht dat corporaties ook in 2030 nog bestaan, maar wel anders: “Het zouden wel eens ‘leefbedrijven’ kunnen worden, die kleinschalig opereren, dicht bij de klant. En daarbij samenwerking zoeken met andere partijen, meer nog dan nu.”
Wellicht vindt een van die vier ‘kwartiermakers’ nog inspiratie bij Leon Bobbe, de nieuwe directeur-bestuurder van De Key. In zijn vorige bestuursfunctie bij Dudok Wonen lanceerde hij de idee van de ‘vastgoedloze corporatie’. Dat is in het laatste visiedocument van Dudok tot een minder radicaal ‘tweehuizenmodel’ geëvolueerd: met een Woonfonds dat het maatschappelijk vermogen beheert en inzet voor maatschappelijke taken, en een Woonbedrijf dat voor huisvesting zorgt tegen een marktconforme prijs. (zie kader)

Tweehuizen model van Dudok Wonen

De groene pijlen vertegenwoordigen het maatschappelijk budget dat wordt ingezet voor niet-marktconforme activiteiten. Een deel van dat maatschappelijke budget draagt als woonbudget bij aan betaalbaarheid voor bewoners. Op deze wijze kun je volgens Dudok een financieel transparante organisatie opzetten waar belanghebbenden kunnen zien “waar wordt verdiend en waar wordt bediend”. Stakeholders, inclusief bewoners, zouden zo daadwerkelijk invloed hebben in het verdelen van het maatschappelijk budget. Een enigszins vergelijkbare splitsing bepleitte hoogleraar Johan Conijn in zijn Vastgoedlezing 2011.

Meer zelfbeheer

Volgens De Langen van De Vernieuwde Stad moet er vooral een einde komen aan het paternalisme van woningcorporaties. “Er zijn weliswaar heel veel initiatieven, pilots en experimenten geweest om bewoners zelf de regie over hun woning en buurt te laten oppakken, maar van een sectorbrede benadering is nog geen sprake. Wij willen hier veel nadrukkelijker werk van gaan maken.”
Die handschoen pikt Ria Heldens van het Amsterdams Steunpunt Wonen graag op. Een eerste stap zou volgens haar al zijn dat huurders in staat worden gesteld die dingen zelf te organiseren waar ze servicekosten voor betalen. “Dat begint al heel basaal bij het schoonmaken van het trappenhuis of het tuinonderhoud. Als je wilt dat bewoners verantwoordelijkheid nemen, moet je ze ook zeggenschap geven.”
Ze is de eerste om toe te geven dat lang niet alle bewoners dat willen of aankunnen, maar het omgekeerde is volgens haar ook waar: veel huurders stellen juist prijs op veel meer zeggenschap over de eigen woonomgeving. Dat past ook in de maatschappelijke ontwikkeling. Ze wijst op succesvolle voorbeelden als De Nieuwe Wereld, woongroepen als Tetterode of het Woonkollektief Purmerend, waar bewoners zelf veel doen. Het succes van deze woonvormen blijkt volgens haar uit het feit dat er nauwelijks bewoners weggaan.
Heldens wijst ook op goedlopende kleinschalige woningbouwverenigingen of wooncoöperaties. Ze noemt De Volharding (Capelle), De Samenwerking (Amsterdam) of De Refter (Nijmegen).
Corporaties moeten volgens haar een veel grotere rol gaan spelen bij het opzetten of faciliteren van dat soort zelforganisatievormen. Ze geeft als voorbeeld de Deense ‘woningcorporatie’ KAB, die 50.000 woningen in beheer heeft. Huurders zijn daar op een kleinschalig lokaal niveau georganiseerd en hebben grote mate van zeggenschap over huisregels, onderhoudsprogramma’s en tuininrichting, en daarmee op de huur- en servicekosten.

Wooncoöperatie

Als de term wooncoöperatie valt, mag de naam Adri Duivesteijn niet ontbreken. De voormalige wethouder van Almere heeft zich in zijn ‘afscheidsessay’ ‘De Wooncoöperatie: Op weg naar een zichzelf organiserende samenleving’ sterk gemaakt voor de oprichting van “een eigendomsneutraal woonstelsel, waarbinnen mensen zelf verantwoordelijkheid nemen voor de eigen woon- en leefomgeving”.
Hij ziet wooncoöperaties als een logisch vervolg op het zelfbouwconcept ‘Ik bouw betaalbaar in Almere’ (IbbA). Duivesteijn - toch al nooit een fan van grote woningcorporaties - stelt voor dat corporaties een deel van hun bezit in stappen overdoen aan dergelijke collectieven, waarvan zowel huurders als kopers aandeelhouder kunnen zijn. Daarmee wordt direct kapitaal vrijgemaakt dat nu “verborgen zit onder de woningen van corporaties”. Huurders kunnen via een hypotheek het zakelijk recht verkrijgen op een woning en het lidmaatschap in de coöperatie. De woning kan in stappen of gedeeltelijk worden aangekocht.
Duivesteijn: “In mijn ogen is een wooncoöperatie niet meer - maar zeker ook niet minder - dan een vorm van gezamenlijk bezit en beheer, van modern aandeelhouderschap van burgers.”
Hij noemt de door Ymere en Almere opgerichte buurtcoöperatie Nobelhorst een eerste aanzet daartoe: “Daar is een formele structuur bedacht, waarmee huurders en kopers gezamenlijk de verantwoordelijkheid krijgen voor het ontwerp, de realisatie en het beheer van grote delen van de openbare en gemeenschappelijke ruimten.”

Te veel gevraagd

Tal van corporatiemensen moeten overigens niet te veel van al dit soort ‘gekkigheid’ hebben. Eerst hebben ze de vastgoedjongens met hun babbels zien komen en nu weer de participatiegoeroes. Zij hielden en houden zich liever bij hun kerntaak: het beheren en aanbieden van betaalbare huisvesting. De nieuwe corporatie is gewoon de oude corporatie.
Zij vinden steun bij Paul Schnabel - voormalig directeur van het Sociaal en Cultureel Planbureau. “Verwacht niet teveel van de burger aan zet”, zegt hij in de congresbundel ‘De Corporatiesector van de Toekomst’ van De Vernieuwde Stad.
Schnabel: “De burger aan zet, power to the people, de doe-democratie. (...)
Het is bijna alsof men het burgerschap als beroep gaat zien. Maar dat is toch echt teveel gevraagd.” De doelgroep van corporaties is volgens hem sterk aan het veranderen: “Velen van hen komen uit landen waar het algemeen belang traditioneel een veel minder grote rol speelt dan het individuele welzijn. “Zij willen gewoon prettig wonen. Verwacht er dus ook niet teveel van.”