Met de huidige crisis komen extra eisen aan nieuwbouwwoningen wat wereldvreemd over, maar toch mogen vanaf 2015 in Amsterdam alleen nog klimaatneutrale woningen worden gebouwd. Hoe haalbaar is dat eigenlijk, met name voor sociale huurwoningen? AFWC en OGA gaan gezamenlijke pilotprojecten opstarten om die vraag te beantwoorden. Om de hoge onrendabele top van klimaatneutrale sociale nieuwbouw aan te pakken, wil het stadsbestuur energiebedrijven mee laten betalen aan de aanleg van duurzame energiesystemen. Lagere grondprijzen zijn tot verdriet van de corporaties taboe.
Precies een jaar geleden maakte het Amsterdamse stadsbestuur bekend dat vanaf 2015 in de hoofdstad alleen nog klimaatneutrale woningen mogen worden gebouwd. De bouwwereld morde en begreep niet dat Amsterdam hierin harder wilde lopen dan het kabinet. Maar de GroenLinks-wethouders Marijke Vos en Maarten van Poelgeest waren niet te vermurwen. Er zaten nog wel wat haken en ogen aan het plan. Zo moest het college toegeven dat de extra investeringen in klimaatneutrale woningen in werkelijkheid veel hoger waren dan de eigen berekeningen. Technisch bleek het ook nog niet zo gemakkelijk om klimaatneutrale appartementen te bouwen. Duurzaamheidsexpert Pieter Hammeetman van BAM Vastgoed had uitgerekend dat op daken van flatgebouwen onvoldoende zonnecollectoren kunnen worden geplaatst om de totale elektriciteitsbehoefte van bewoners te dekken. Een energiebesparing van tachtig procent zou daarom het maximaal haalbare zijn.
Een jaar na de presentatie van de plannen is de woningproductie omlaag getuimeld naar nog geen honderd stuks per maand. Is dit wel het beste moment om van ontwikkelaars en corporaties een extra inspanning te vragen? Woningbouwregisseur Bob van der Zande wil de situatie op de woningmarkt niet bagatelliseren, maar ziet voldoende partijen die met de gemeente willen samenwerken om klimaatneutrale woningen te bouwen. “We hebben onlangs besloten met een aantal koplopers een programmaraad op te richten om onze ambities te realiseren. In september worden in Buiksloterham bovendien voor het eerst bouwenveloppen gegund, waarbij de grondprijs vaststaat en ontwikkelvoorstellen door een onafhankelijke jury op duurzaamheid worden beoordeeld. Intern zijn onze beleidsregels daar nu ook op aangepast. Voortaan moet bij iedere grondtransactie worden aangegeven welke rol duurzaamheid in de selectie van een ontwikkelaar heeft gespeeld.”
Energiezuinig huis kan goedkoper
Eén van de partijen die zeker mee gaan doen aan de ‘beautycontest’ in Buiksloterham is BAM Vastgoed. Als voorloper in duurzame woningbouw ontwikkelt het bedrijf op deze locatie met Ymere al een negenlaags appartementencomplex met 38 koop- en zestien sociale huurwoningen. De onderhandelingen met de gemeente over de bouwenvelop die onderhands wordt gegund, verkeren in het laatste stadium, laat projectleider Geert Karman van BAM Vastgoed weten. Alleen de grondprijs is nog een belemmering, maar hij hoopt daar tegen de zomer met de gemeente uit te zijn. Dankzij een gunstige oriëntatie op de zon, extra isolatie en het gebruik van zon/gascombi-boilers wordt in de meeste woningen een energieprestatienorm (EPC) van slechts 0,4 behaald. In de zuinigste appartementen wordt de CO2-uitstoot met zestig procent gereduceerd.
Zijn collega Pieter Hammeetman ziet op redelijke termijn nog beter presterende woningen in zicht komen. Het afgelopen half jaar heeft hij met toeleveranciers de kosten van energiezuinige modelhuizen met een derde omlaag gekregen, terwijl de reducties op energieverbruik en kooldioxide-uitstoot fors blijven. “Daar had ik driekwart jaar geleden niet van durven dromen.” In juni lanceerde het bedrijf op de Provada-vastgoedbeurs ook een website, waarmee potentiële kopers in enkele stappen kunnen uitrekenen hoe groot hun toekomstige woonlasten worden als ze een energiezuinige woning kopen. Dat het kabinet in Brussel pleit voor een verruiming van groene hypotheken, ziet hij ook als een enorme opsteker voor de branche. “Dat is precies wat we nodig hebben voor het versnellen van duurzame woningbouw.”
Onbetaalbaar
Voor de corporaties ligt de eis om over enkele jaren alleen nog klimaatneutrale woningen te bouwen veel zwaarder op de maag. Omdat de aangekondigde aanpassing van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) weer is uitgesteld, kunnen corporaties slechts een klein deel van hun extra investeringen via hogere huren terugverdienen. Bovendien dreigen woningen door deze huurverhoging uit de sociale sector en het systeem van huurtoeslag te vallen. Als de borgingsgrens van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) bovendien niet wordt opgetrokken, nemen de rentelasten voor de bouw van energiezuinige sociale huurwoningen enorm toe.
De Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties waarschuwt dan ook dat de nieuwbouw van sociale huurwoningen onbetaalbaar dreigt te worden. Ze verlangt compensatie voor de extra investeringen in duurzaamheid. Het liefst zien de corporaties hun inspanningen beloond met lagere grondprijzen. Maar het stadsbestuur heeft hen duidelijk gemaakt dat het daar niet aan wil beginnen. De gemeente heeft de corporaties wel aangeboden om de noodzakelijke investeringen in duurzame zonne- en windenergiesystemen door de energiebedrijven te laten voorfinancieren. Die zouden daartoe ook bereid zijn. AFWC-directeur Hans Van Harten vindt dat wel een interessante optie, maar kan moeilijk beoordelen of daarmee de financiële problemen uit de wereld zijn. “Daar moeten wij eerst meer informatie over krijgen.”
Voor de AFWC was deze onduidelijkheid in ieder geval reden om enkele weken geleden af te zien van het ondertekenen van een gezamenlijke intentieverklaring om de bouw van duurzamere woningen te versnellen. AFWC en OGA willen ondanks de financiële strubbelingen op korte termijn wel kennis met elkaar gaan uitwisselen en gezamenlijk pilotprojecten opzetten. Van Harten: “Wij onderschrijven de ambitie om flink werk te gaan maken van duurzaam bouwen en willen daar ook graag onze bijdrage aan leveren. Maar dat moet ons wel mogelijk worden gemaakt.”
Hoe gezond zijn klimaatneutrale woningen?
Sinds de problemen met een slecht functionerend balansventilatiesysteem in Amersfoort woedt een stevige discussie over de gezondheid van extreem energiezuinige woningen. In de Tweede Kamer verscheen afgelopen jaar een alarmerend rapport over het slechte binnenklimaat van veel nieuwbouwwoningen. Vereniging Eigen Huis waarschuwt inmiddels haar leden voor het kopen van huizen met ingewikkelde energiebesparingsinstallaties. Schiet de roep om klimaatneutrale woningen door en dreigen kopers opgezadeld te worden met onleefbare huizen? Manager klimaatneutrale woningbouw Cees Groot van het gemeentelijk Klimaatbureau nuanceert de kwestie. “In Vathorst hebben ze gewoon hun werk slecht gedaan. Op andere plekken werken soortgelijke systemen prima. Voor ons staat gezondheid van woningen altijd voorop. De ingenieurs- en adviesbureaus waar wij mee samenwerken, hebben dat ook hoog in hun vaandel staan.”
Om de vooroordelen onder consumenten tegen klimaatvriendelijke woningen weg te nemen, wil Groot met de corporaties graag een aantal pilotprojecten starten waar de luchtkwaliteit én de beleving van de bewoner wordt gemeten. Ook wil hij hen helpen bij het kiezen van een goede adviseur. “Dat is cruciaal om gezonde en energiezuinige woningen te kunnen bouwen.” Hij noemt het ook een fabeltje dat in energiezuinige woningen ramen niet open mogen en natuurlijke ventilatiesystemen verboden zijn. “In een klimaatneutrale woning mag je met vloerverwarming ook best tapijt op de grond neerleggen. Al zou ik niet meteen voor een vier centimer dik, hoogpolige variant gaan.”