Kunnen woningcorporaties aan hun maatschappelijke opgaven voldoen zonder in te teren op hun financiële reserves? Op de langere termijn blijkt dat een lastig verhaal te zijn. Platform31 bracht aan de hand van vier praktijkvoorbeelden de (stapeling van) maatschappelijke opgaven en de financiële impact daarvan in beeld.
De uitvoering van de Nationale Prestatieafspraken (NPA) gaat corporaties op langere termijn financieel in de problemen brengen,
“Op dit moment kan ik doen wat gevraagd wordt, maar in de toekomst zal dat mogelijk niet meer kunnen”, zegt Ronald Leushuis, corporatiebestuurder van Talis (regio Nijmegen en Wijchen), in
Minder inkomsten
Hoe is deze situatie ontstaan? De gedachte was dat corporaties door het afschaffen van de verhuurderheffing veel extra investeringsruimte zouden krijgen. Daar zette het Rijk hogere eisen tegenover. In de Nationale Prestatieafspraken werd vastgelegd dat corporaties moesten zorgen voor meer duurzame en betaalbare woningen en aandachtsgroepen beter zouden bedienen. Onder andere door de verslechterde economie en de gestegen rente en bouwkosten viel die extra investeringsruimte echter vies tegen. Door politieke besluiten om de huurprijzen te verlagen, bevriezen of matigen, hebben corporaties bovendien minder inkomsten.
Een flink deel van de investeringen heeft niet met verduurzaming te maken, maar met onderhoud
Een terechte zorg die in het rapport geuit wordt is: lijden huurders van toekomstige generaties niet onder de maatregelen voor de huurders van nu? Wat te doen? Moeten corporaties nu alvast op de rem trappen of investeren ze door tot de grenzen echt in zicht zijn? En wat is de oplossing? Meer geld van het Rijk (via minder belastingdruk), prioriteiten stellen, minder kwaliteit leveren of zorgen dat de huurinkomsten verhogen?
In het rapport Investeren én de huren laag houden – Dilemma’s bij het rondkrijgen van de maatschappelijke businesscase van woningcorporaties wordt dit aan de hand van vier praktijkvoorbeelden verder onderzocht. Platform31 vroeg Fakton Consultancy de businesscases van twee (sloop)nieuwbouwprojecten van Talis en twee verduurzamings- en renovatieprojecten van Rijswijk Wonen te beoordelen op de financiële en maatschappelijke prestaties. Ze hebben alle vier een onrendabele top. Twee projecten zijn ook op de langere termijn onrendabel.
Interen op eigen vermogen
Uit de analyse van de verduurzaming en renovatie van portiekwoningen in de Generaal Swartlaan van Rijswijk Wonen, blijkt bijvoorbeeld dat gratis verduurzamen én zorgen dat de woningen betaalbaar blijven voor de laagste inkomensgroepen niet uit kan. In ieder geval niet bij dit project. De corporatie voldoet met dit project aan de NPA, maar teert in op haar eigen vermogen.
Uit een meer gedetailleerde analyse blijkt dat een flink deel van de investeringen niet met verduurzaming te maken hebben, maar met (achterstallig) onderhoud. Bij een grootschalige renovatie moet immers ook worden voldaan aan de geldende eisen van het Bouwbesluit, zoals brandveiligheid, asbestsanering en legionellapreventie. Ook andere corporaties kunnen hierdoor bij verduurzaming tegen onvoorziene kosten aanlopen. Fakton raadt corporaties daarom aan de portefeuille hierop te scannen.
Verduurzaming niet doorberekenen
Ook bij het verduurzamen van 32 eengezinswoningen in de Ministerbuurt 2 kan Rijswijk Wonen de kosten niet doorberekenen aan de zittende bewoners; dit is immers vastgelegd in de NPA. Hierdoor wonen stellen en alleenstaanden voor 63 procent van de maximale huurprijs in woningen van 111 vierkante meter die ook te liberaliseren zijn. Dat gaat ten koste van de verdiencapaciteit, bovendien helpt het zowel de doorstroming als een doelmatige bewoning van de beschikbare vierkante meters niet, stelt het rapport.
Moeten corporaties op de rem trappen?
De opstellers vragen zich af wat het zou betekenen als de kosten van isolatie wel mogen worden doorberekend aan huurders die geen huurtoeslag ontvangen of een midden- of hoger inkomen hebben. Dit verhoogt het rendement van de individuele businesscase, de vraag is alleen: gaan huurders dan eerder dwars liggen en stokt de verduurzaming of versnelt die juist omdat de businesscase eerder sluitend te maken is?
Woonlasten
Een andere mogelijkheid die het rapport hiervoor ziet, is sturen op woonlasten in plaats van op de hoogte van de huur. Door de energiebesparende maatregelen gaan de energielasten immers omlaag en is de huurder goedkoper uit, ten koste van de corporatiefinanciën. Als je naar woonlasten kijkt, zou het voordeel van de verduurzaming kunnen worden verrekend met de huur, zonder dat de betaalbaarheid voor huurders in het geding komt.
Ook via de servicekosten zou een klein deel van de kosten worden terugverdiend, bijvoorbeeld voor de mechanische ventilatie. Die verhoogt de energetische prestatie van de woning maar helpt ook om schimmel te voorkomen en zorgt voor een gezonder binnenklimaat. Het is dus niet alleen een verduurzamingsmaatregel, maar ook kwaliteitsverbetering. Ook het huren van installaties is een mogelijkheid. De huurder betaalt dan een vergoeding aan derden in plaats van aan de corporatie.
Extra kwaliteit
Zo zijn er verschillende knoppen waar volgens het rapport aan gedraaid kan worden om de businesscase te verbeteren. Van corporaties wordt extra kwaliteit verwacht en zij kiezen daar zelf ook graag voor. Maar is dat wenselijk gezien de financiële situatie die voorspeld wordt? Dit is een vraag waarover de politiek en de samenleving volgens het rapport moeten nadenken. Tegelijk laat Jerusalem, een sloop-nieuwbouwproject in Nijmegen, zien dat meer kwaliteit bieden soms nodig is om de vereiste 70 procent instemming te krijgen.
Jerusalem draagt bij aan vrijwel alle nationaal en lokaal afgesproken maatschappelijke prestatiedoelen, maar heeft wel een onrendabele top van meer dan een ton per woning. Doordat Talis het karakter van de groene jaren vijftig arbeiderswijk
Huur- en productdifferentiatie
Dan is er nog het nieuwbouwproject Hof van Talis. Dit appartementencomplex met een grote, gemeenschappelijke daktuin was wel rendabel. Financiële haalbaarheid was een uitgangspunt. Na gestegen bouwkosten is het ontwerp daarom ook vereenvoudigd. Er wordt nog steeds extra kwaliteit toegevoegd, ze zijn onder andere groter dan gangbaar. Hierdoor zijn de stichtingskosten hoger dan die bij vergelijkbare woningen. Door ‘huur- en productdifferentiatie’ dekken de huurinkomsten de (maatschappelijke) kosten echter wel. Dit is een belangrijke draaiknop om de businesscase te optimaliseren.
Van corporaties wordt extra kwaliteit gevraagd
Talis noemt zelf het terugdringen van de parkeernorm nog als oplossing voor het verbeteren van de businesscase. Het rapport noemt minder beleid stapelen en temporiseren nog als mogelijkheden tot verbetering. Tijdens een expertmeeting werd nog een meer omstreden mogelijkheid geopperd, namelijk het verkopen van E-, F- en G-woningen. Een afspraak uit de NPA is het uitfaseren van woningen met een slecht energielabel, met 2028 als deadline. Nu betalen corporaties de maatschappelijke kosten van die verduurzaming.
Huurinkomsten en nieuwbouw
Voor woningcorporaties is het dus zoeken naar mogelijkheden om de maatschappelijke opgaven betaalbaar te houden. De hoogte van de huren speelt daarbij vanzelfsprekend ook een rol. Bij het bekend worden van de laatste huurverhogingen van 1 juli 2024 maakte Aedes het verband tussen huurverhogingen en investeringen concreet: 1 procent minder huurverhoging betekent dat er de komende jaren 20.000 minder sociale huurwoningen gebouwd kunnen worden.