Huurverhogingen 2015

Doorvoeren maximale verhogingen niet meer vanzelfsprekend
Huurverhogingen 2015

De laatste twee jaar stegen de huren met zo’n 8 procent. Dit jaar matigen de woningcorporaties de huurverhogingen, de een meer dan de ander. Amsterdamse corporaties ontzien daarbij vooral de lage inkomens met een hogere huur.

Amsterdams armoedebeleid
De corporaties hebben besloten gezinnen die meerjarig op een minimum leven (tot 120% sociaal minimum) te ontzien. Het gaat om de groep die in aanmerking komt voor de gemeentelijke jaarlijkse woonkostenbijdrage. Deze huurders krijgen geen verhoging als hun huidige huur op of boven de 618 euro zit.

Op 1 juli gaan de huren omhoog. Voor het derde opeenvolgende jaar geldt het regiem van het inkomensafhankelijke huurbeleid. Dat betekent maximale huurstijgingen van 2,5 tot 5 procent, afhankelijk van het inkomen van de huurder.
Dit kabinetsbeleid heeft tot een forse stijging van de huren in de sociale sector geleid. De laatste twee jaar stegen de huren van bestaande huurders met gemiddeld 8 procent, exclusief de effecten van huurharmonisatie (rapport Companen).
De woningcorporaties gaan dit jaar iets voorzichtiger om met de ruimte die minister Blok biedt. De rek is er bij veel huurders ook wel uit. Of, in de woorden van bestuurder Ber Bosveld van Ymere: “De betaalbaarheid komt steeds verder onder druk”. Hij zei dit bij de toelichting op de relatief bescheiden huurverhoging die Ymere dit jaar doorvoert. De Woonbond stelt opgelucht vast dat “steeds meer huurdersorganisaties goed over het voetlicht brengen waarom huurmatiging noodzakelijk is” (Woonbondig, april 2015).
Ook Amsterdamse corporaties beperken dit jaar - in wisselende mate - de huurstijgingen. Elke corporatie volgt daarin een eigen lijn. De rode draad is dat de maximale generieke huurverhoging wel wordt doorgevoerd, maar dat de stijging wordt beperkt voor de inkomensgroepen die financieel het zwaarste zitten. Dat zijn in Amsterdam in de eerste plaats gezinnen die vallen onder het gemeentelijk armoedebeleid. De corporaties hebben besloten de huur voor deze huishoudens (tot 120% sociaal minimum) niet te verhogen als hun huur op of boven de hoge aftoppingsgrens ligt (€618, prijspeil 2015). De Key en Rochdale zijn van plan ook hun huurders buiten de Amsterdamse gemeentegrenzen van deze regeling te laten profiteren, mits de betreffende gemeenten (Diemen, Zandvoort voor De Key; Zaanstad, Purmerend, Diemen en Landsmeer voor Rochdale) meewerken.
Verder toppen de corporaties voor de lage inkomens de sociale huren af op de liberaliseringsgrens (‹€711); een aantal corporaties (Rochdale, De Alliantie) meldt expliciet dat huurders die inmiddels al meer betalen, huurverlaging tot 711 euro krijgen.

Maatwerk

Ymere is dit jaar het meest bescheiden met zijn huurverhogingen. Het bevriest de huur voor de laagste inkomens en beperkt de verhoging voor lage en middeninkomens met hogere huren. En de hoogste inkomensgroep (>€43.786) krijgt niet de maximumverhoging van 5 procent voor zijn kiezen, maar 4 procent.
Ymere, De Key, Rochdale en de Alliantie beperken de verhoging van huren boven de aftoppingsgrens (€618) tot de inflatiecorrectie (1%), althans voor de lage inkomens. De Key handhaaft daarbij zijn regeling om de huren te bevriezen voor gezinnen met een inkomen lager dan 28.550 euro. Stadgenoot en Eigen Haard voeren de maximale huurverhoging bijna integraal door. Zij tekenen daarbij aan dat ze het betaalbaarheidsvraagstuk het liefst ‘aan de voorkant regelen’. Pim de Ruiter van Stadgenoot: “Er zijn meer manieren om tegemoet te komen aan de kleine beurs van het overgrote deel van onze huurders. Bijvoorbeeld door niet de maximale huur te vragen die op grond van het puntenaantal mogelijk zou zijn. Dat doen we zeer geregeld. Met ons streefhuurbeleid leggen wij de nadruk op woningen die in aanmerking komen voor huurtoeslag.”
Woordvoerder Jeroen Ohlenbusch van Eigen Haard: “Zo’n 40 procent van onze voorraad heeft nog een huur beneden de voormalige kernvoorraadgrens (=€465 prijspeil 2015). Bij nieuwe verhuur houden we een deel daarvan onder die grens. Op termijn willen we minstens 20 procent in dat goedkope segment houden.” De doelgroep voor deze woningen zijn singles met een inkomen beneden de huurtoeslaggrens voor alleenstaanden (<€21.600, prijspeil 2014).   
Verder zoekt Eigen Haard het vooral in maatwerk voor huurders met financiële problemen. De corporatie heeft daarvoor vorig jaar de zogeheten ‘Alert-regeling’ in het leven geroepen in samenspraak met de huurderskoepel Alert. Die regeling is specifiek voor huurders die de maximale huurverhoging (5% dit jaar) krijgen doorberekend terwijl hun inkomen dit jaar juist flink is gedaald, van boven de €44.000 tot onder de €34.000. Als ze aan de voorwaarden voldoen, wordt hun huurverhoging aangepast. Deze regeling is aanvullend bij de wettelijke mogelijkheden tot vermindering van huurverhoging bij inkomensval.

Huursom

Vanaf juli 2016 wordt alles weer anders. Na de zomer komt minister Blok met een voorstel om de huurverhogingen voortaan te regelen via een zogeheten ‘huursombenadering’. Dat houdt in dat de overheid vaststelt hoeveel de huurinkomsten van elke corporatie in totaal mogen stijgen. Dat stelt corporaties in de gelegenheid de huren van bepaalde woningen sneller te laten stijgen dan andere. Het voordeel daarvan is dat de enorme verschillen tussen bestaande en nieuwe huurders op termijn kunnen worden verminderd. In Amsterdam betalen bijvoorbeeld veel huurders nog een relatief lage huur - de gemiddelde huur was vorig jaar 465 euro - terwijl meer dan de helft van de aanvangshuren boven de hoge aftoppingsgrens (618 euro) ligt.
De uitvoering zal echter nog knap ingewikkeld worden, zeker als de huursombenadering wordt gestapeld op andere maatregelen, zoals huurmatiging voor lage inkomens, passend toewijzen en inkomensafhankelijke huren.