Directeur Cees van Boven van Parteon is een nieuwkomer in corporatieland. Helpt zijn commerciële achtergrond bij het herijken en efficiënter maken van de corporatie? Hij denkt van wel. Hij richt zich op de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Maar bovenal moet de eigen organisatie het werk slimmer organiseren.
| Cees van Boven werkt een klein jaar als directeur/bestuurder bij Parteon (16.500 woningen in Zaanstad en Wormerland). Tot oktober 2011 was hij directeur bij MAB Development Nederland, de ontwikkelaar van onder meer winkelcentra binnen de Rabo Vastgoedgroep (de Rabobank kondigde onlangs aan alle activiteiten van MAB te beëindigen). Daarvoor werkte Van Boven als directeur Nieuwe Sleutelprojecten en was hij bij het ministerie van VROM tevens plaatsvervangend directeur-generaal Ruimte. Daar had hij onder meer het grondbeleid in zijn portefeuille en werkte hij aan de oprichting van het gemeenschappelijke ontwikkelingsbedrijf. Eerder werkte hij bij adviesbureau Berenschot aan de oprichting van het Ruimtelijk Planbureau. Van Boven begon zijn loopbaan bij de Raad voor de Kunst en de gemeente Den Haag. Bij deze gemeente schreef hij het deltaplan voor de grote steden en leidde hij de grenscorrecties als oplossing voor de Haagse ruimtenood. |
De corporatiewereld is leuk, zegt Cees van Boven, directeur van Parteon, een corporatie met woningen in Wormerveer en Zaanstad. “Het is een interessante, spannende tijd. Meer dan ooit liggen wij onder het vergrootglas. Onze maatschappelijke taak verandert. Van minister Blok moeten we terug naar de primaire doelgroep. Maar wat betekent dat voor onze opdracht?”
Geen grote vergezichten in elk geval: “De noodzaak en urgentie om op grote schaal nog aan stadsvernieuwing te doen, ontbreekt bij de meeste corporaties. Oude wijken staan er stukken beter bij dan pakweg dertig jaar geleden. Evenmin is er een legitimatie om op grote schaal koopwoningen te bouwen. De prioriteit moet liggen bij de eigen voorraad. Ons eigen bezit moet op orde zijn, voordat we in de weilanden van Westzanerwerf de koeien aan de kant duwen om de bouw van 2-onder-1-kapwoningen mogelijk te maken. Vervolgens ligt voor mij de prioriteit bij de locaties waar we al een deel van ons bezit hebben gesloopt. De Rosmolenwijk aan de oostkant van Zaandam moeten we dus als eerste aanpakken.”
Beter naar waarde kijken
Bij de aanpak van de eigen woningvoorraad moeten volgens hem slimme keuzes worden gemaakt. “Het is belangrijk meer oog te hebben voor de waarde van ons bezit. In het verleden werd bij Parteon door de bank genomen alleen gekeken naar de volkshuisvestelijke kant. Of de onderhoudstechnische staat van een woning. De vraag of een bepaalde investering een bijdrage leverde aan de waarde van ons bezit, was geen invalshoek. Maar de waarde van ons bezit wordt steeds belangrijker. De toegang tot goedkope, geborgde leningen is niet vanzelfsprekend. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw kijkt scherp naar onze buffers. De mogelijkheid verlieslatende investeringen te doen neemt af. De verhouding tussen vreemd en eigen vermogen wordt dus steeds belangrijker. Als een corporatie geld wil lenen, dan moet het onderpand goed zijn. We moeten dus ook voor onszelf uitmaken welke woningen we per se in bezit willen houden.”
Ook wil Van Boven op een meer doordachte manier werken aan de basiskwaliteit van zijn sociale voorraad. ”Parteon kent een gemiddelde basiskwaliteit. Vervolgens ontstaat binnen het bedrijf het streven die kwaliteit overal op dezelfde manier te realiseren. Dat betekent dat al onze woningen duurder worden. Maar de grote vraag is of al onze huurders die betere kwaliteit wensen? Gechargeerd: moeten alle huizen overal dubbel glas? Voor een aantal huurders hoeft dat niet. Een corporatie moet dus veel gedifferentieerder kijken waar we dat wel en waar we dat niet doen. Het achterwege laten van zo’n investering heeft bovendien als voordeel, dat een deel van de woningvoorraad beter betaalbaar blijft. Ook dat is in deze tijd belangrijk.”
Efficiënter werken
Het stilvallen van de koopwoningmarkt en de verhuurderheffing maken dat corporaties veel scherper naar de kosten moeten kijken. “We kunnen onze verliezen niet meer terugverdienen met de verkoop van woningen. Die vlieger gaat niet meer op. De introductie van de verhuurderheffing maakt de situatie vervolgens nog scherper. De helft daarvan kan terugkomen uit de huur, maar de rest zullen we moeten vinden door het bedrijf nog efficiënter te laten werken. We hebben bijvoorbeeld gekozen voor huisvesting op één locatie in Wormerveer. En we zullen onze bedrijfsprocessen nog verder moeten verbeteren.”
Winst valt volgens hem nog te behalen in verbetering van het asset management. “Corporaties hoeven zich geen zorgen te maken over het aantal klanten. Mensen wachten jarenlang op de woning van hun keuze. Dat leidt al gauw tot een gebrek aan scherpte. Ik zie dat terug in de omvang van de huurderving. Bij mutatie duurt het onder meer vanwege ingewikkelde interne processen lang voordat een nieuwe huurder aantreedt. Die tijd moeten we flink bekorten.”
Is dat het voordeel van een loopbaan in een commerciële omgeving? “Ik denk van wel.”
Ketensamenwerking
Ook is hij groot voorstander van versterking van de samenwerking met de aannemerij. “Corporaties hebben zich lange tijd niet druk gemaakt om torenhoge faalkosten. Immers, die kosten konden makkelijk uit de waardestijging worden betaald. Nu de druk op de markt groeit, is het zaak de gezamenlijke processen beter te bekijken. Door ketensamenwerking kunnen zowel de stichtingskosten, als de onderhoudslasten omlaag worden gebracht. Als wij tegen aannemers zeggen: bouw niet alleen de woning, maar zorg ook tien jaar voor het onderhoud, dan zullen zij voor betere materialen kiezen. En ook bij renovatie valt nog een wereld te winnen. Als een slimme aannemer sneller werkt, dan is dat niet alleen financieel gunstig. Ook de huurder ondervindt dan minder overlast.”