Gemeenten en woningcorporaties in de regio Zaanstreek-Waterland gaan door met de verhuisregeling voor senioren in een sociale huurwoning. Wel wordt de regeling op onderdelen aangepast. Met naar verwachting meer en betere huurwoningen en met meer fysieke hulp bij verhuizingen. Ook gaat de leeftijd omlaag naar 55 jaar, maar aan het onbeperkte behoud van een lage huur na verhuizing komt wel een einde.
Vrijwel iedere gemeente kent een tekort aan beschikbare sociale huurwoningen. Het gebrek aan doorstroming van huurders naar een nieuwe woning is daar een belangrijke oorzaak van. Volgens woningmarktdeskundigen begint de oplossing vooral bij het vrijkomen van grotere eengezinswoningen; die worden niet zelden bewoond door slechts één of twee oudere mensen. Als zij verhuizen naar een kleinere woning kunnen meerdere verhuisbewegingen in gang worden gezet is de gedachte. Woningcorporaties en gemeenten proberen daarom oudere huurders te verleiden de stap te zetten naar een beter passende woning; bijvoorbeeld door het bieden van een verhuisbonus of de inzet van een verhuismakelaar die de huurders helpt bij het vinden van de juiste woning. De vrijkomende grote woningen kunnen dan weer worden verhuurd aan doorstromers uit kleinere woningen. Aan het begin van de keten komen dan weer woningen vrij voor starters.
‘Steady verhuisstroompje’
Zeven gemeenten en acht woningcorporaties in de regio Zaanstreek-Waterland begonnen in 2021 met de regeling ‘65+ verhuisvoordeel’. Met deze voorrangsregeling konden ouderen sneller doorstromen naar een gelijkvloerse seniorenwoning als ze een grotere woning achterlieten. Ze kregen een verhuissubsidie, en betaalden niet meer dan het oude huurbedrag voor hun nieuwe woning. In de eerste twee jaar van de regeling zijn er 130 verhuissubsidies verstrekt; in minder dan de helft daarvan is ook ‘huurbehoud’ toegepast. Best een riante regeling, maar woonwethouder Harrie van der Laan van Zaanstad herinnert zich van de start ook de kritische geluiden. “We kregen de opmerking dat we mensen hun woning wilden uitjagen. Daar is natuurlijk geen sprake van. Onze bedoeling was dat mensen eerder in hun leven nadenken over hun woonwensen in de latere levensfase. Wat is er mis mee om in een kleinere en levensloopbestendige woning te gaan wonen als je nog fit genoeg bent om ook met de camper op vakantie te gaan? Dat lijkt mij veel beter, dan pas te verhuizen als het echt niet langer gaat in je eengezinswoning.” Uit een eerste evaluatie van de regeling na twee jaar bleek dat regeling wel gebruikt werd, maar nog niet de hoeveelheid woningen opleverde waarop de partijen hadden gehoopt. “Het was geen enorme hit,” zegt bestuurder Harry Platte van woningcorporatie Parteon, “Maar het duurt even voor dit soort maatregelen echt gaan lopen. Dit soort beslissingen nemen mensen vaak niet snel, dus er gaat wel wat tijd overheen. Inmiddels is er een steady verhuisstroompje ontstaan.”
Een ander knelpunt waren de woningen die werden aangeboden; dat waren vrijwel uitsluitend appartementen in bestaande wooncomplexen. Volgens de evaluatie kwam dat vooral door de voorwaarde van huurbehoud waardoor huurders hun (lage) huur kunnen meenemen naar een nieuwe woning. Voor corporaties betekent een permanente lage huur voor een nieuwe woning dat het verschil met de streefhuur, de huur die de verhuurder eigenlijk moet vragen, te groot wordt. Corporaties gaven ook aan dat de ‘huurbehoudhuur’ van sommige bewoners moeilijk uit te leggen is aan andere bewoners in hetzelfde gebouw die een veel hogere huur betalen. Uiteindelijk is huurbehoud maar weinig ingezet, vooral omdat corporaties voornamelijk appartementen met een relatief lage huur aanboden.
Tijdelijke huurkorting
De nieuwe regeling – vanaf 2025 – moet dat verbeteren. Bewoners krijgen nog wel een gewenningsperiode van drie jaar waarin ze korting krijgen op de nieuwe huur, maar het onbeperkte huurbehoud verdwijnt. Voor corporaties zijn er daardoor minder drempels om betrekkelijk nieuwe woningen aan te bieden. In de nieuwe regeling kunnen doorstromers gebruikmaken van een klussendienst, waarmee ze kunnen worden geholpen met praktische hulp bij de verhuizing. Platte: “We merkten dat ouderen nauwelijks worden overgehaald om te verhuizen door een verhuissubsidie. Ze hebben vaak veel meer behoefte aan een helpende hand. Iemand die kan helpen bij het ophangen van een schilderijtje of het opzeggen en aanvragen van internet en energie.” Het verschil in totale woonkosten zal voor veel ouderen overigens minder zijn dan ze misschien denken, weet Platte. “Het huurbedrag van een nieuwbouwwoning is weliswaar hoger, maar over het algemeen krijgen ze daar een nieuwere, beter geïsoleerde woning voor terug, met veel lagere energiekosten.” De klussendienst wordt uitgevoerd door Werkom, het werkontwikkelbedrijf van de gemeenten Zaanstad en Purmerend.
Lagere leeftijd
Als laatste wordt de leeftijd waarop doorstromers in aanmerking komen voor de regeling verlaagd naar 55 jaar. Veel logischer, vindt Van der Laan. “Ik hoorde heel vaak van mensen in de wijk dat ze 65 eigenlijk een hele rare grens vonden. Voor veel vijftigers begint een nieuwe levensfase als de kinderen het huis uit zijn en de woning eigenlijk te groot wordt. Op die leeftijd kunnen zij nog investeren in een nieuwe woonomgeving en ergens anders hun draai vinden. Dat ga je niet meer doen als je in de negentig bent.” Door de gezamenlijke opzet van de regeling is het bovendien makkelijker naar een andere gemeente binnen Zaanstreek-Waterland te verhuizen.
De tijdelijke huurkorting komt voor rekening van de corporaties, de verhuissubsidie en klussendienst worden betaald door de gemeenten. Dat gaat Zaanstad zo’n twee ton per jaar kosten, stelt het college in een brief aan de gemeenteraad. Daar staan volgens Van der Laan wat praktische besparingen tegenover. “Als mensen sneller verhuizen naar een levensloopbestendige woning betekent dat ook dat er minder trapliften geïnstalleerd worden en zijn de kosten voor thuiszorg lager.” Maar de wethouder benadrukt dat dit bijzaken zijn. “Het grootste doel is dat we onze oudere inwoners willen laten wonen op een manier die bij ze past. Dat draagt bij aan de gezondheid van ouderen, op allerlei manieren. Je voorkomt ongelukken in huis, bijvoorbeeld door een val van de trap. Maar een goede woonomgeving zorgt ook voor meer contacten met de buurt en minder vereenzaming.”
Passende nieuwbouw
Voor gemeenten en corporaties is het moeilijk te zeggen in welke mate de doorstroomregeling bijdraagt aan de vermindering van de druk op de woningmarkt. De gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning bedraagt in Zaanstad 13,5 jaar. Volgens Van der Laan is het belangrijk dat de juiste woningen worden bijgebouwd. “Naar verwachting is in 2040 een kwart van de Zaanse bevolking 65+. Het is vooral zaak dat we daar in onze bouwplannen rekening mee houden, door bijvoorbeeld hoge eisen te stellen aan de levensloopbestendigheid van nieuwbouwwoningen.” Corporaties, Parteon in het bijzonder, hebben veel nieuwe woningen in de pijplijn, zegt bestuurder Platte. “De doorstroomregeling zorgt voor woningen die beter passen. Maar de woningnood in zijn totaliteit neemt alleen af door meer woningen bij te bouwen. Dat gaan we de komende jaren doen en nieuwe seniorenwoningen maken daar een belangrijk onderdeel vanuit, maar het is wel belangrijk waar we die bouwen. In veel gevallen willen ouderen een woning die niet, of niet te ver, van hun wijk ligt. We kijken steeds naar verdichtingslocaties waar we dat kunnen realiseren. Een aantrekkelijke woning in de buurt maakt het voor mensen makkelijker om te verhuizen.”