Kan ruilen weer voor enige dynamiek zorgen?

Corporaties buigen zich over voorstel voor pilot woningruil
Kan ruilen weer voor enige dynamiek zorgen?

Vijftien jaar geleden kwam het veel voor, maar nu staan stevige huurharmonisaties, versterkt door de Donnerpunten, woningruil in de weg. De Huurdersvereniging Amsterdam wil dat woningruil makkelijker wordt. Dat zorgt immers ook voor doorstroming.

Woningruil.nl en Woonmaat
Er zijn verschillende sites waar mensen die aan woningruil willen doen terechtkunnen. Op de door WoningNet ondersteunde site woningruiler.nl worden zo’n 1500 woningen in Noord-Holland te ruil aangeboden, waarvan ruim de helft in Amsterdam. De naar eigen zeggen grootste site is woningruil.nl. Daar werden in 2010 ongeveer 2000 advertenties geplaatst, waarvan 15 procent (300 stuks) voor woningen in Amsterdam. Deze site laat met een zogenoemde warmtekaart ook zien waar in Nederland en Amsterdam de meeste woningen te ruil worden aangeboden. Woningstichting Eigen Haard heeft met Woonmaat een ruilmodule op de eigen site. Maar deze stopt per 1 april. In drie jaar tijd waren er rond 750 aanmeldingen, maar die leidden tot welgeteld één match, zegt manager woonprojecten Marlies van den Berg. Van den Berg vindt het wel goed dat de Denktank nu bekijkt of er mogelijkheden zijn om met woningruil meer beweging op de markt te krijgen.

“Kunnen ze echt zoveel meer vragen?” Saida schrikt als ze hoort dat haar woning makkelijk 150 euro of meer duurder kan worden, waardoor de door haar gewenste woningruil waarschijnlijk zal afketsen. Saida is bekend met woningruil, maar hier had ze niet op gerekend.
Eerder verhuisde ze door middel van woningruil van Amsterdam naar Almere om in 2005 - ook met woningruil - terug te keren. De huur van haar huidige woning ging toen maar een paar tientjes omhoog. Nu zoekt Saida, die niet met haar achternaam in NUL20 wil, met een advertentie op woningruil.nl naar een eengezinswoning in Purmerend. Ze wil meer ruimte voor haar twee kinderen die straks gaan puberen en voor haar twee honden. Een andere woning in Amsterdam kan ze met haar bijstandsuitkering sowieso niet meer betalen, zegt ze.
Saida heeft een gewild ruilobject: een etage van rond 80 m2 in de Swammerdambuurt, dichtbij het centrum, Amstel, Oosterpark en metro. Alleen de kale huur van 400 euro is niet erg Donnerproof. Daar zal de corporatie flink wat bovenop willen doen als Saida verhuist, waardoor potentiële ruilers zullen afhaken.

Denktank

“Tot in de jaren negentig was woningruil een belangrijk middel om aan een woning of een andere woning te komen in Amsterdam”, zegt Niko Koers van het Projectmanagementbureau van de gemeente. “Advertentiekrant Viavia was voor een groot deel gevuld met woningruiladvertenties. Als gevolg van huurharmonisatie, die nu stevig kan aantikken door de Donnerpunten, en ook de Europese regels wordt nu nauwelijks meer geruild.”
Koers maakt deel uit van de Denktank, waarin verschillende woningmarktpartijen nadenken over maatregelen om meer doorstroming te krijgen op de Amsterdamse woningmarkt. Woningruil wordt in dat kader ook bestudeerd. Het is op de agenda gezet door de Huurdersverenignig Amsterdam. Die wil de mutaties bij woningruil laten meetellen voor de afspraak dat corporaties jaarlijks 7500 woningen aanbieden binnen de sociale sector. Die afspraak staat onder druk door de stagnerende woningmarkt en de noodzaak voor corporaties meer inkomsten te genereren.
Maar de HA benadrukt dat de huren bij woningruil niet mogen worden verhoogd. “Dat levert de grootste bijdrage aan de doorstroming”, aldus HA-voorzitter* Frans Ligtvoet. “Je gaat niet naar een kleinere woning verhuizen als je daarvoor veel meer huur moet betalen.”
De Dienst Wonen, Zorg en Samenleven heeft voor de Denktank een voorstel uitgewerkt. Daarin kunnen de huren van beide woningen samen maximaal 15 procent stijgen als de oude huren ver afliggen van de maximale huren. Het voorstel behelst ook een pilot, die na tweehonderd woningruilen zou kunnen worden geëvalueerd.

Misbruikgevoelig?

Maar de corporaties en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties zijn nog niet zo ver. Ze willen eerst meer onderzoek doen naar de huidige knelpunten. Zo moet de misbruikgevoeligheid goed worden bekeken, zegt Jeroen Rous van de AFWC. “Het gebeurt dat mensen die naar een verzorgingshuis gaan of een woning hebben gekocht, kort daarvoor nog aan woningruil doen. Sommige dingen zijn te ondervangen door bijvoorbeeld controles met kadastergegevens, maar het moet wel goed worden geregeld.” Rous erkent dat de huurharmonisatie een grote belemmering is. “In 2012 wisselden 117 sociale huurwoningen van bewoners als gevolg van woningruil. Over de nieuwe huur bij een eventuele woningruilpilot moeten we ons standpunt nog bepalen. Maar de noodzaak is groot om het huidige prijspeil te hanteren. We kunnen weinig weggeven.”
Koers heeft begrip voor het standpunt van de corporaties. “Maar als er geen mutaties zijn, kun je ook de huur niet harmoniseren.” Ook met matige huurstijgingen zal woningruil geen hoge vlucht nemen, denkt Koers. “Het zal een niche in de woningmarkt blijven. Maar in deze tijd moeten we misschien blij zijn met iedere beweging die er is.”

Indeplaatsstelling
Als een verhuurder toestemming weigert voor woningruil of de huur sterkt verhoogt, waardoor woningruil uiteindelijk niet mogelijk is, kan de huurder naar de rechter stappen. De partijen moeten dan wel een sterk belang hebben bij de ruil. Bijvoorbeeld medische redenen of gezinsgrootte, waardoor een lift, een benedenwoning of een ruimer huis nodig is. In de praktijk gebeurt het maar weinig dat huurders bij de rechter vragen om een ‘indeplaatsstelling’. Daarbij nemen de huurders elkaars contract over zonder huurverhoging. Volgens de Huurdersvereniging Amsterdam (HA) komt dit mogelijk door onbekendheid en omdat huurders de verhouding met de verhuurder goed willen houden. De HA en de Wijksteunpunten Wonen wijzen huurders erop dat ze vanuit het Emil Blaauwfonds juridische ondersteuning kunnen krijgen als ze zo’n procedure willen beginnen.