Het kabinet draait de klok terug. In 1994 werd de huurregulering afgeschaft. Minister De Jonge wil die in 2024 weer invoeren voor een groot deel van alle huurwoningen. Destijds was de aanname dat afschaffing van huurbescherming vanzelf tot een gezonde huurmarkt en voldoende aanbod zou leiden. Daar kwam niets van terecht. "In de vrije sector zijn huurders nu vogelvrij", concludeert minister De Jonge. Het moet anders.
“Mensen met een middeninkomen vallen tussen wal en schip; of ze kunnen geen woning vinden of ze hebben te hoge woonlasten. Daarom reguleren wij de middenhuur en proberen we het aanbod te vergroten”, aldus de minister De Jonge bij de presentatie van het programma Betaalbaar Wonen. Hij geeft leiding aan een ingrijpende koerswijziging van het landelijke overheid. Alleszeggend is dat de overheidswebsite woningmarktbeleid.nl inmiddels is omgedoopt tot 'volkshuisvestingnederland.nl'.
In het programma Betaalbaar Wonen wordt vastgesteld dat er in Nederland ruim 710 duizend huishoudens (23% van totaal aantal huurders) te weinig inkomen hebben om woonlasten en minimaal levensonderhoud te betalen. Het is een van de argumenten om in te grijpen in de huurmarkt. De Woonbond reageerde zuinigjes. Men ziet wel ‘enkele stapjes in de goede richting’, maar ‘te weinig om de betaalbaarheid echt voldoende te verbeteren’. De bond wil het puntenstelsel oprekken tot 1350 euro. Bovendien pleit de bond voor snellere invoering én voor huurbevriezing in 2023 en 2024.
Straks bepaalt voor veel meer woningen het woningwaarderingstelsel (WWS) de huurprijs. Dat puntenstelsel werkt zo: hoe groter, hoe luxer en energiezuiniger hoe meer punten een woning krijgt. Daarnaast worden locatiepunten toebedeelt afhankelijk van de WOZ. Die bepaalt zelfs een fors deel van het totaal aantal punten, zeker na de enorme prijsstijgingen van het afgelopen decennium. De overheid heeft daarom eerder al besloten die WOZ-factor vanaf 1 mei te beperken tot 33 procent van het puntentotaal om te voorkomen dat steeds meer sociale huurwoningen worden geliberaliseerd.
Dit jaar ligt de sociale huurgrens op 763 euro voor een woning van 144 punten. De Jonge wil de nieuwe grens voor regulering optrekken tot 1.000 à 1.250 euro oftewel 187 à 232 punten. Daarmee zou het overgrote deel van de huurwoningen - schattingen lopen tot landelijk zelfs 90 procent - worden gereguleerd.
"Sancties nodig"
Grote steden vragen al jaren - en tot dusver tevergeefs - om zo'n maatregel. De Amsterdamse wethouder Jakob Wedemeijer is dan ook blij dat het zover is: “Het is goed om te zien dat het Rijk de huurprijsregulering wil uitbreiden. We hebben als Amsterdam lang gehamerd op het afschaffen van de verhuurderheffing, het invoeren van de opkoopbescherming en het oprekken van de puntengrens om ook huizen boven de sociale huurgrens betaalbaarder te maken."
Hij wijst wel op de noodzaak van sancties tegen verhuurders die te hoge huren vragen: "Zolang het loont om hoge huren te blijven vragen (...) kan de huurprijsregulering een papieren tijger zijn. Het Rijk moet de huurprijsregulering dwingend gaan maken om te voorkomen dat iedere huurder individueel zijn huur moet aanvechten bij de huurcommissie. Wij gaan met de minister samenwerken om hieraan een goede uitvoering te geven.”
Onduidelijk is nog of de maatregel alleen bij nieuwe verhuringen gaat gelden of ook voor bestaande contracten. De Jonge wil dat laatste het liefst, maar het moet wel juridisch houdbaar blijken. De maatregel zal ook in de 'light versie' tijdelijke huurcontracten minder aantrekkelijk maken.
Consequenties voor verhuurders
Aedes steunt verdere regulering van de huren. Maatregelen zoals het dwingend maken van het WWS en het beperken van tijdelijke huurcontracten in de vrije sector kunnen op steun van de corporaties rekenen.
Commerciële verhuurders reageren negatiever. Voor de particuliere verhuurder is dit uiteraard geen goed nieuws. Nadat de overheid hen decennia lang steeds verder tegemoet kwam (afschaffen regulering, introductie Donnerpunten en later WOZ in WWS, verruiming tijdelijke contracten), is het sentiment over marktwerking inmiddels gekeerd. Na het verhogen van de overdrachtsbelasting en de invoering van de opkoopbescherming is dit de volgende klap die wordt uitgedeeld. Met name de verhuurders die de laatste jaren panden hebben opgekocht, zullen zich nu achter de oren krabben. Volgens voorzitter Jack de Vries van Vastgoed Belang staan met deze maatregel de huurinkomsten niet meer in verhouding tot hun kosten. Hij verwacht dat beleggers woningen gaan verkopen.
Met deze particuliere verhuurders heeft De Jonge weinig clementie. "Het hele fenomeen buy-to-let, het opkopen van huizen om te verhuren voor veel te hoge prijzen, dat moet echt stoppen." En dat er meer woningen weer een eigenaar-bewoner krijgen ziet hij niet als een ongunstige ontwikkeling. De koopmarkt is immers erg krap.
Minister De Jonge wil de institutionele beleggers - de bouwende partijen - wel te vriend houden. Hoe hij die 'balans' denkt te gaan vinden is nog niet duidelijk, maar de maatregel moet de investeringsbereidheid in de bouw van huurwoningen niet frustreren. De Jonge: "Als de pensioenfondsen niet meer willen bouwen, hebben we een probleem." Een van zijn ideeën is dat bij nieuwbouw een 'nader in te vullen opslagpercentage' op de gereguleerde huur mag worden gedaan, zodanig dat een acceptabel rendement overblijft.
De IVBN, de brancheorganisatie van pensioenbeleggers, waarschuwt daar sinds jaar en dag wel voor zodra voorstellen voor regulering op tafel komen. Dit keer reageert de organisatie gematigd. Volgens het FD stelt de IVBN 'uit de voeten' te kunnen met een 'bepaalde mate van regulering' als beleggers voor de langere termijn weten waar ze aan toe zijn.