Vooral bij binnenstedelijke nieuwbouw wegen de opbrengsten uit de grondexploitatie niet op tegen de kosten van de aankoop van de locatie en de aanleg van groen en infrastructuur. Tussen 2020 en 2024 ontving de Metropoolregio Amsterdam (MRA) daarom bijna 200 miljoen euro aan Woningbouwimpuls-subsidies om nieuwbouwprojecten te versnellen. In ruil daarvoor moeten binnen drie jaar de eerste huizen staan. In een kwart van de gevallen wordt die deadline overschreden en lijkt de subsidie niet te werken, blijkt uit vragen van NUL20 aan 14 MRA-gemeenten.
In 2020 diende de gemeente Hilversum een aanvraag in voor een rijksbijdrage uit de Woningbouwimpuls-regeling (WBI) om versneld 626 woningen in de Stationsomgeving te kunnen bouwen. In februari 2021 hoorde ze dat de aangevraagde 6,5 miljoen euro – de helft van het publieke tekort op de gebiedsontwikkeling – werd toegekend. Een voorwaarde voor het geld was dat er binnen drie jaar met de bouw van de eerste woningen moest zijn begonnen. Dat bleek lastiger dan verwacht. De gemeente moest tweemaal een procedure bij de Raad van State doorlopen. Bij de eerste keer werd het bestemmingsplan voor de locatie vernietigd. Pas in de tweede ronde gaf de hoogste rechter groen licht en kon de gemeente verder met het project. Ambtelijk opdrachtgever Joram Grünfeld geeft aan dat onlangs met de aanbesteding van de eerste twee woningblokken is gestart. “We verwachten die komend najaar te gunnen. De voorbereidende werkzaamheden zijn inmiddels begonnen. De komende drie jaar worden dan de eerste honderd woningen gebouwd.”
Kwart van bouwprojecten mist deadline
Hilversum is niet de enige MRA-gemeente die te laat met de bouw van de eerste WBI-woningen begint. In vier van de zeventien ingediende projecten uit de eerste drie subsidierondes lukte het niet om binnen drie jaar na toekenning van de rijkssubsidie met de nieuwbouw te starten. Zo is in Amstelveen voor de transformatie van het bedrijventerrein Legmeer tot gemengde woon-werkwijk met 4.400 woningen pas afgelopen voorjaar het beeldkwaliteitsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Een wijziging van het Omgevingsplan is nog in voorbereiding en wordt naar verwachting pas in 2026 aan de raad voorgelegd. Onder voorbehoud van het onherroepelijk worden van dit plan verwacht communicatieadviseur Marije Harmsen dat op zijn vroegst aan het einde van dat jaar met de bouw van de eerste woningen kan worden begonnen. Dat is ruim tweeënhalf na de deadline van de toegekende subsidie.
Sloterdijk-Zuid I
Amsterdam kampt eveneens met aanzienlijke vertragingen in haar WBI-projecten Sloterdijk-Zuid I en de tweede fase van IJburg. Vanuit het Rijk ontving de stad voor deze locaties respectievelijk 13,1 en 19,8 miljoen euro om de bouw van 3.713 en 4.147 woningen te versnellen. Op Sloterdijk-Zuid ziet het er naar uit dat op zijn vroegst pas dit najaar met de bouw van het eerste blok kan worden begonnen. Dat is twee jaar na de deadline van de subsidiebeschikking. In de tweede fase van IJburg waar in februari 2024 de nieuwbouw had moeten starten, is ook nog geen enkele nieuwe woning gebouwd. Wanneer dat wel gaat gebeuren, is onbekend. Woordvoerder Wessel de Heus geeft aan dat de gemeente in overleg is met het ministerie om te kijken of de rijkssubsidies ondanks het overschrijden van de deadlines kunnen worden behouden. Ze moet daarvoor een officieel wijzigingsverzoek indienen. “De afspraak is dat we met het ministerie van VRO nagaan wat haalbaar is.”
Versnipperd grondeigendom
In het geval van Sloterdijk-Zuid waren ingewikkelde eigendomsverhoudingen op de locatie plus de moeilijke marktomstandigheden de belangrijkste redenen voor de vertraging in de nieuwbouw. Bovendien was er weinig leegstand op het bedrijventerrein dat wordt getransformeerd tot woon-werkwijk (zie WBI-subsidies zorgen voor versnelling en extra druk).
Die problemen spelen op meer locaties waar de bouwdeadline niet wordt gehaald. In een brief aan de Tweede Kamer schreef toenmalig minister voor Volkshuisvesting Hugo de Jonge eind 2023 al dat versnipperd grondeigendom, gestegen bouwkosten, een hoge rente en de lange wachttijden bij de Raad van State in veel WBI-projecten voor vertraging zorgde. In de eerste subsidieronde waarvan het geld in september 2020 werd toegekend, startten zelfs maar 16 van de 27 woningbouwprojecten op tijd. De rijksbijdragen hebben dus op een aanzienlijk deel van de locaties de nieuwbouw niet versneld – en daar was de regeling wel voor bedoeld.
Subsidie onmisbaar
Hoewel verschillende projecten met aanzienlijke vertraging kampen, zijn er weinig gemeenten die de WBI-subsidie kunnen missen om hun grondexploitatie sluitend te krijgen. “Binnenstedelijke projecten met sloop-nieuwbouw kampen in tegenstelling tot uitleggebieden regulier met publieke tekorten: de kosten van verwerving van de locaties en aanpassing van de openbare ruimte zijn hoger dan de grondverkopen”, zegt woordvoerder Marije Block van de gemeente Purmerend. Dankzij de rijksbijdrage konden hier de twee transformatieprojecten in Wheermolen Oost en het Waterlandkwartier ondanks een gat in de grondexploitatie toch op tijd starten. Dat geldt ook voor de vernieuwing van de Kuenenpleinbuurt in Beverwijk waar met het rijksgeld extra wordt geïnvesteerd in de (stenige) openbare ruimte. “Zonder de WBI-subsidie hadden wij eerst via aanvullende investeringsbesluiten, subsidies of andere geldstromen het tekort moeten zien te dekken om aan de slag te kunnen gaan”, zegt communicatieadviseur Jeroen Mirck.
| Tussen 2020 en 2024 zijn er zes WBI-rondes (tranches) georganiseerd waarin gemeenten projecten konden aandragen met een aanzienlijk financieel tekort in de grondexploitatie. Maximaal de helft van dit tekort zou door het Rijk gedekt kunnen worden, de rest moest uit eigen middelen of van andere overheden komen. De rijksoverheid eiste ook dat minimaal de helft van de nieuwbouw uit betaalbare woningen moest bestaan (sociale huur, middenhuur en sociale koop tot NHG-grens). Met de bouw van de eerste woningen moest bovendien binnen drie jaar worden gestart. De laatste huizen mogen maximaal tien jaar na toekenning van de subsidie in aanbouw worden genomen. Bij overschrijding van de deadline moeten gemeenten een wijzigingsverzoek op de subsidiebeschikking indienen bij het ministerie. Is er sprake van verwijtbaar gedrag, dan kan het ministerie het geld eventueel terugvorderen. Voor zover NUL20 kon nagaan, zijn er geen projecten waar dit is gebeurd. In de tabel zijn in lichtrood de projecten aangegeven die de deadline hebben gemist. De oranjegekleurde projecten gaan de deadline hoogstwaarschijnlijk niet halen door verloren procedures bij de Raad van State (Hamerkwartier) of andersoortige vertraging in de planologische procedures (Haarlem Zijlweg). |
Rekenkamer kritisch
Ondanks de noodzaak om financiële tekorten op publieke investeringen te dekken, zet de Algemene Rekenkamer vraagtekens bij het effect van de WBI-regeling. In een onderzoek uit 2022 constateerde ze dat het aan betrouwbare informatie ontbreekt om te kunnen concluderen dat er dankzij de rijksbijdragen sneller, betaalbaarder en meer is gebouwd. Zo is er geen rekening gehouden met een mogelijke verdringing van woningbouwprojecten die zonder de rijkssubsidie later worden uitgevoerd dan de WBI-projecten. Ook zou het heel goed kunnen dat de projecten die wel aanvullende financiering ontvingen, er zonder deze bijdrage ook waren gekomen. Ten slotte biedt de Woningbouwimpuls volgens de Algemene Rekenkamer geen harde garantie dat de gesubsidieerde huizen in de middenhuur en betaalbare koop op langere termijn betaalbaar blijven voor een breed publiek. Op dit moment is de rekenkamer bezig met een vervolgonderzoek, waarvan de uitkomsten begin oktober naar buiten komen. De aanbevelingen uit dat rapport kunnen worden meegenomen in de formatie van een nieuw kabinet.