Top
Tweede verdieping
Bouwkostenstijgingen zorgen op zijn minst voor vertraging
Rem op nieuwbouwambities?

Ontwikkelaars en corporaties weten in goede samenwerking met huisaannemers de bouw van nieuwe woningen gaande te houden. Maar voor hoe lang? Als de prijzen blijven stijgen, dan is op enig moment uitstel of afstel van projecten onvermijdelijk. Vooralsnog blijven de heimachines stampen.

Image
Bouwactiviteit Sluisbuurt

“Als ik vandaag een aanneemovereenkomst zou kunnen sluiten voor de prijs van twee jaar geleden dan zou ik dat direct doen. In 2020 vonden we die prijs veel te hoog, maar inmiddels liggen de prijzen nog hoger.” Aan het woord is Nicole de Vrij, directeur ontwikkeling en zakelijk beheer van Eigen Haard. Zij ziet niet snel een einde komen aan de bouwkostenstijging: “We hebben onverminderd te maken met schaarste aan materialen, grondstoffen en bouwpersoneel.”

Bouwende partijen worstelen al jaren met toenemende materiaal- en personeelskosten. Dat bevestigt ook Eric Nagengast, directeur vastgoed van Rochdale. “Jaar op jaar stijgt de index. En de oorlog in Oekraïne maakt het alleen maar erger.”

Bouwkostenstijgingen treffen corporaties relatief harder dan andere ontwikkelaars. Nagengast: “We bouwen vaak met een speciale lage grondprijs. Dat betekent dat onze stichtingskosten in belangrijke mate worden bepaald door de bouwkosten.”

Amsterdam: stagnatie bij transformatieprojecten

Amsterdam lijkt op dit moment nog niet te worden geraakt door de stijgende materiaal- en personeelskosten bij de bouw van nieuwe woningen. Wel stagneert een aantal transformatieprojecten. Meerdere gebouweigenaren hebben de gemeente laten weten nieuwe afwegingen te willen maken.

De pas op de plaats heeft niet alleen te maken met toenemende bouwkosten. Ontwikkelaars aarzelen vanwege verslechterende marktomstandigheden: angst voor een economische recessie, stijgende hypotheekrentes en onzekerheid over de voornemens van de overheid om het middensegment in de vrije huurmarkt te reguleren. Daardoor is er volgens de gemeente Amsterdam een neiging om af te wachten.

De productie van nieuwe woningen ligt nog op schema. In de eerste helft van 2022 begon de bouw van 4.018 woningen, waarvan 2.218 huurwoningen voor het sociale en het middensegment. De planvoorraad voor de periode juli-december 2022 omvat nog eens 7.245 woningen, waarvan vijfduizend sociale en middeldure huurwoningen. Dat lijkt voldoende om tot een productie van 7.500 woningen te komen dit jaar.

Wethouder Reinier van Dantzig van Stedelijke Ontwikkeling houdt wel rekening met teruglopende cijfers. Voor sommige projecten zijn de vereiste vergunningen nog niet verleend of nog niet onherroepelijk en voor andere bouwprojecten hebben partijen de aanbesteding nog niet rond. “Woningbouw vindt plaats in onzekere economische omstandigheden. Het is voor alle betrokkenen een uitdaging om over voldoende personeel te beschikken om alle processen op tijd te kunnen doorlopen. Sterk gestegen bouwkosten en schaarste aan grondstoffen zorgen ervoor dat het voor ontwikkelaars heel lastig is een aanbesteding tijdig en succesvol af te ronden”, aldus de wethouder in een brief aan de gemeenteraad. In deze fase zijn de sturingsmogelijkheden van de gemeente zeer beperkt.

De afdeling Grond en Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam constateert verder de dat druk op grondexploitaties van ontwikkelende partijen toeneemt. Dat heeft overigens nog niet geleid tot teruggave van locaties aan de gemeente. En er zijn ook nog steeds voldoende inschrijvingen op nieuwe tenders.

Zoektocht naar besparingen

Wat te doen? Rochdale is samen met zijn aannemers per project een zoektocht gestart naar mogelijkheden om te optimaliseren en te bezuinigen. Nagengast: “Dat zorgt bij veel projecten voor vertraging van zeker enkele maanden en voor versobering van projecten, maar op die manier kunnen we ons programma toch nog voortzetten.”

Image
Nicole de Vrij:  “Eigen Haard heeft nog geen projecten afgezegd, maar dat moment komt wel steeds dichterbij.”
Nicole de Vrij: “Eigen Haard heeft nog geen projecten afgezegd, maar dat moment komt wel steeds dichterbij.”
 
Image
Eric Nagengast (Rochdale): “Als alles duurder wordt, dan passen er simpelweg minder projecten in onze begroting.”
Eric Nagengast (Rochdale): “Als alles duurder wordt, dan passen er simpelweg minder projecten in onze begroting.” ”

De Vrij doet bij Eigen Haard niet anders. “Wij willen mooie, duurzame gebouwen blijven maken die van toegevoegde waarde zijn voor een buurt. Maar wellicht kan een project bouwkundig slimmer in elkaar worden gestoken, waardoor onze rekening lager uitvalt. Soms ook zoeken we het in uitbreiding van het programma, want dan kunnen we de kosten over meer woningen verdelen.”

Eigen Haard zet ook in op intensieve en langjarige samenwerkingsverbanden met aannemers. De corporatie heeft daarvoor vorig jaar drie bouwbedrijven gecontracteerd. “Met hen hebben we afspraken over indexering en onafhankelijke toetsing van bouwkosten gemaakt. Met die partners komen we op dit moment nog tot nieuwe overeenkomsten. Kortgeleden hebben we een eerste realisatieovereenkomst afgesloten. Hillen & Roosen bouwt voor ons een project aan de Slotermeerlaan”, aldus De Vrij.

Goede samenwerking loont

Ymere werkt bij nieuwbouw- en renovatieprojecten al jaren nauw samen met een geselecteerde groep aannemers; in het jargon van Ymere zijn dat de ‘co-makers’. “We streven in goede en slechte tijden naar goede samenwerking met onze partners. Vooraf hebben we met elkaar afspraken gemaakt over de marges. Na een project wordt standaard bekeken hoe hoog de kosten zijn en volgt eventueel een correctie. Die systematiek heeft in deze tijd een dempend effect op de stijging van onze bouwkosten”, aldus een woordvoerder.

'We beginnen nu niet op dure binnenstedelijke locaties aan nieuwe projecten'

Stijgende materiaalprijzen horen in de werkwijze van Ymere tot het bedrijfsrisico van de aannemer. Alleen onder bijzondere, externe omstandigheden kan daarover opnieuw worden onderhandeld. “Na het uitbreken van de oorlog in Oekraïne zijn de staalprijzen sterk gestegen. Door stijgende energieprijzen worden stenen extreem duurder en stijgt de prijs van heipalen. Daar praten we dan wel met elkaar over.”

Bouwer Dura Vermeer zit aan de andere kant van de tafel. “Door stijgende bouwkosten komt het voor dat het definitieve ontwerp van een project tien procent duurder uitvalt. Dat betekent dat we samen op zoek moeten naar alternatieven en dat je als aannemer met creatieve oplossingen moeten komen. We werken veelal voor vaste klanten; we koesteren die relaties. Doorgaans lukt het om een oplossing te vinden, maar dat vraagt tijd. Vertraging in de uitvoering is dan onvermijdelijk. En lukt het niet, dan is zo’n project - vaak gaat het om opdrachten van commerciële ontwikkelaars - voorbij,” aldus een woordvoerder.

Industrieel bouwen

De introductie van industriële bouwprocessen moet helpen om de stijging van de bouwkosten te beperken. Feike Siewertsz van Reesema, directeur-eigenaar van Waterland Real Estate, doet daar ervaring mee op bij de ontwikkeling van het Zaans Kwartier in Zaanstad. Op het terrein van de vroegere meelfabriek van Meneba verrijzen meer dan zeshonderd woningen.

Met de gemeente Zaanstad is een bouwprogramma afgesproken met sociale huurwoningen voor Parteon en WormerWonen, betaalbare koopwoningen (BKZ), huurwoningen voor het middensegment en een relatief gering aantal dure huur- en koopwoningen.

Aan die afspraken hoeft volgens hem niet te worden gemorreld. ”Wij hebben geruime tijd geleden bouwbedrijf Van Wijnen bij ons project betrokken. Zij zijn erg actief op het gebied van modulaire woningbouw. Hun FijnWonen-programma uit de nieuwe fabriek in Heerenveen maakt het mogelijk de bouw van het Zaans Kwartier betaalbaar te houden.”

Maar de onzekerheid over de bouwkosten maakt Van Reesema wel voorzichtig bij het aangaan van nieuwe verplichtingen. “We beginnen op dit moment niet op dure binnenstedelijke locaties aan nieuwe projecten. Daarvoor is de onzekerheid op de bouwmarkt te groot. En dat gaat het niet alleen om hoge materiaal- en personeelskosten. Rentes stijgen. Beleggers verkeren in onzekerheid over de regulering van huren in het middensegment. Al die factoren tezamen maken dat we op dit moment heel voorzichtig opereren.”

Vertragingen verwacht

De bouwkostenstijging en vele onzekerheden werpen ook bij de corporaties hun schaduw vooruit op toekomstige projectontwikkeling, bevestigt Nagengast. “Het hoge prijspeil heeft effect op onze hele projectenportefeuille. Als de bouwkosten zo hoog blijven of nog hoger worden, dan is het maar zeer de vraag of we over twee of drie jaar de projecten die nu in voorbereiding zijn kunnen betalen. Heeft het dan zin om stug door te gaan met tekenen en rekenen? Dan is het wellicht beter terug te gaan naar de gemeente om voor die projecten een andere, goedkopere, opzet te zoeken. Vertraging is dan onvermijdelijk.”

Of erger? Nagengast: “Als alles duurder wordt, dan passen er simpelweg minder projecten in onze begroting. We kunnen de begroting verruimen door meer te lenen. Dat doen we ook, maar daar zit een limiet aan. Geld wordt bovendien duurder en huren stijgen marginaal. We naderen daardoor steeds sneller de grens van ons kunnen. En de prijzen worden misschien wel zo hoog dat we te maken krijgen met ‘verliesgevende projecten’. Kunnen we ons dat permitteren? We hebben nog nergens de stekker uitgetrokken, maar onze financiële mogelijkheden zijn niet oneindig.”

Afzeggingen dichterbij

De Vrij herkent dat mechanisme. “Als die prijsstijgingen de komende jaren doorgaan dan wordt het ook voor ons ingewikkeld. We hebben bij Eigen Haard toch al vaak te maken met relatief dure binnenstedelijke bouwprojecten.
We willen doorbouwen, we willen mensen een kans op een huis geven, maar we kunnen de begroting niet eindeloos oprekken. Ergens houdt het op, ook omdat onze opbrengsten niet of nauwelijks stijgen. We hebben nog geen projecten afgezegd, maar dat moment komt wel steeds dichterbij.”

Meerdere factoren voor stijgende bouwkosten

De bouwsector kampt met stijgende kosten van materialen, grondstoffen en personeel. In het eerste kwartaal van dit jaar stegen de bouwkosten gemiddeld met 15 procent ten opzichte van een jaar eerder. Vooral producten van hout en staal stegen sterk in prijs. De oorlog in Oekraïne speelt daarbij een rol; fabrieken zijn stilgelegd omdat de werknemers naar het front zijn vertrokken.

Naast de gebrekkige beschikbaarheid van materialen spelen hoge energielasten een rol. Niet alleen de productie van staal en aluminium vraagt veel gas; ook de prijs van stenen, glas en isolatiematerialen wordt beïnvloed door de hoge gasprijs.
Toch zijn de staalprijzen deze zomer alweer flink gezakt.  Er komt meer staal uit China en Canada. Maar het totaalbeeld blijft onzeker, zo concluderen specialisten van Rabobank, en de prijzen voor bouwmaterialen liggen vooralsnog ver boven het niveau van ruim een jaar geleden.

Ook arbeid wordt steeds duurder. Dat heeft onder meer te maken met gebrek aan personeel in de bouw- en installatiewereld. Veel vacatures zijn moeilijk vervulbaar en de instroom van bijvoorbeeld mbo’ers is structureel te laag. Door die krapte stijgen de kosten van bijvoorbeeld installatiewerk. Hoge arbeidskosten lijken blijvend. De huidige hoge inflatie vergroot de druk om lonen verder te verhogen. 

Image
Grillige prijsontwikkelingen (grafieken)

 

Bert Pots