Het rendement van de corporatie

Het rendement van de corporatie

Eind vorig jaar nam de Tweede Kamer de motie Van Gent c.s aan waarmee de corporaties onder druk werden gezet hun ‘overschotten’ in te zetten voor stedelijke vernieuwing. De sector zelf kreeg de gelegenheid binnen een half jaar met niet-vrijblijvende oplossingen te komen anders zou de politiek ingrijpen. Daarmee kwam het ‘vereveningsvraagstuk’ in alle hevigheid op de politieke agenda. De gestelde tijdslimiet komt snel naderbij.

Herstructurering

De meeste Amsterdamse corporaties zijn relatief ‘arm’, terwijl zij juist staan voor enorme herstructureringsopgaven. In de Bijlmer wordt uiteindelijk bijna vijftig procent van de bestaande hoogbouwwoningen gesloopt. De enorme rijksbijdrage van 540 miljoen euro maakt de investeringen van de corporaties nauwelijks kostendekkend.

Het is nu tien jaar na de start van de ‘bruteringsoperatie’ van staatssecretaris Heerma. De overheid heeft sindsdien veel minder uitgegeven aan volkshuisvesting, dat staat vast. Maar even vast staat dat de productie van huurwoningen fors is teruggelopen. Omdat in diezelfde periode het weerstandsvermogen van de gezamenlijke corporaties flink is gegroeid, verwijt een aanzwellend koor van politici corporaties dat ze meer prioriteit geven aan financiële prestaties dan aan maatschappelijke taken. Tot de critici hoort ook de woonbond die vindt dat corporaties te lage en verkeerde ambities hebben.
Het Centraal Fonds (CFV) heeft becijferd dat de Nederlandse corporaties over het jaar 2000 een vermogensovermaat hebben van 10 miljard euro. De prognose is dat dit in 2005 is gestegen tot ¤ 18 miljard.
Maar de vermogens zijn zeer ongelijk verdeeld. De honderd rijkste corporaties beheren in 2000 in totaal 172.000 woningen en hebben een vermogensovermaat van ¤ 2,5 miljard. De honderd armste corporaties hebben 664.000 woningen en een vermogensondermaat van 1,5 miljard euro. Bijkomend probleem is dat woningcorporaties in Amsterdam en andere grote steden over onvoldoende middelen beschikken om de investeringsopgave in hun werkgebied te realiseren.
De in Aedes verzamelde corporaties onderkennen deels deze ‘mismatching’, maar verwerpen oplossingen die inbreuk maken op het individuele beschikkingsrecht van de corporatie. In het verleden heeft de sector een aantal ‘matchinginitiatieven’ genomen zoals collegiale financiering, het WoonInvesteringsFonds, het College Sluitend Stelsel en de Matchingsmarkt. Het laatste voorstel uit corporatiehoek is Het Garantiefonds voor de Stedelijke Vernieuwing, het eerste niet-vrijblijvende antwoord op het ‘matching’-probleem.
Er liggen daarmee inmiddels drie voorstellen op tafel die een sluitend en niet-vrijblijvend antwoord op het vereveningsvraagstuk beogen. Behalve het Garantiefonds (Vernieuwde Stad, WSW en Aedes) zijn dat het Sectorfonds Woningcorporaties te voeden met vermogensafhankelijke heffingen (GroenLinks, PvdA) en de InvesteringsMaatschappij Stedelijke Vernieuwing van de VROM-Raad.

Vereven, heffen of garanderen?

Het Garantiefonds houdt in dat er naast het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een tweede borgingsinstituut wordt opgericht. Dit instituut moet borg staan voor leningen van corporaties die gezien hun vermogenspositie geen of onvoldoende leningen kunnen aantrekken met borging van het WSW. Het Garantiefonds maakt gebruik van niet-benutte financierings/borgingsruimte van rijke corporaties. Het gaat alleen om garanties, er wordt geen geld overgedragen. De investerende corporatie draait nog altijd zelf voor de eigen onrendabele investeringen op. Dat is ook precies een van de bezwaren van de Woonbond: “Corporaties die van het garantiefonds gebruik maken, zullen hun vermogenspositie toch zien slinken omdat ze toch zélf de rente op de afgesloten lening moeten betalen”, staat er in hun schriftelijke standpuntbepaling.
De initiatiefnemers vinden het juist het grote voordeel dat rijke corporaties vrij blijven om te bepalen hoe zij hun vermogen inzetten. Dat stimuleert het ondernemerschap. Zij kunnen hun vermogen inzetten in de vorm van onderlinge steun, maar ook in de vorm van een participatie, overname of fusie. Alleen wie niets doet voor de sector kan verplicht worden bij te dragen aan het Garantiefonds. De initiatiefnemers hopen het fonds deze zomer al in de lucht te brengen, nog juist op tijd om Den Haag te plezieren.
Het politieke voorstel voor een vereveningsfonds (‘Sectorfonds Woningcorporaties’) beoogt met verplichte heffingen de vermogensovermaat bij ‘rijke’ woningcorporaties over te hevelen naar een fonds waarmee onrendabele investeringen van armlastige corporaties in herstructureringsgebieden worden ondersteund. Veel corporaties zijn hier fel tegen: ‘een boete voor goed ondernemerschap’, ‘een dreigende greep in de kas’, ‘het ondergraaft het zakelijk functioneren’ - zijn enkele van de bezwaren tegen dit plan (zie ook interview met Lex Pouw elders in dit nummer).

Weerstandsvermogen van Amsterdamse corporaties: weinig marge

Wie geld wil lenen moet onderpand hebben. Kapitaalverschaffers kijken bij corporaties naar hun weerstandsvermogen. Dat is eenvoudig gezegd het deel van het totale vermogen dat door eigen kapitaal is gedekt. Het wordt uitgedrukt in een percentage van het balanstotaal, waarin posten als eigen vermogen, herwaarderingsreserve, immateriële vaste activa en voorzieningen zijn verwerkt.
Banken hanteren bij het verstrekken van kredieten doorgaans een minimum van 25%, maar voor corporaties geldt een soepeler regiem. Dat komt omdat hun leningen worden gegarandeerd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, met als achtervang gemeenten en de landelijke overheid.
Volgens de cijfers van het Centraal Fonds Volkshuisvesting bedroeg het weerstandsvermogen van de gezamenlijke Amsterdamse corporaties in 2001 ruim een miljard euro (¤ 1.170.773.000). Voor dit jaar werd een lichte groei voorzien 2003 (1.211.299.000 euro), maar deze prognose gaat nog uit van verkoop van een aanzienlijk aantal woningen. (Het totaal aantal woningen zou zakken van 218.826 in 2001 naar 217.270 in 2003). Maar de buitengewone baten uit verkoop blijven nu al behoorlijk achter bij de prognoses.
Volgens de prognose zou het weerstandsvermogen van de Amsterdamse corporaties dit jaar groeien van 15,2 in 2001 tot 16,1 procent in 2003.
Dit cijfer wordt door het CFV via een zelf ontwikkelde berekeningsmethode ‘gecorrigeerd’ tot gemiddeld 17,9% over 2001. Voor 2003 wordt uitgegaan van een percentage van 18.
Volgens het CFV zou het ‘minimaal benodigde gecorrigeerde weerstandsvermogen’ voor Amsterdam op 18,6% moeten liggen om een voor investeerders gezond risicoprofiel op te leveren. Met andere woorden: de marges zijn niet breed.

Dat beeld wordt bevestigd door de maatregelen die het CFV nam naar aanleiding van de financiële verslaglegging over 2001: een viertal Amsterdamse woningcorporaties verloren de A-status, die staat voor een gezonde financiële positie. Hun weerstandsvermogen zou te laag zijn in verhouding tot hun ambities. Hoewel het CFV zelf geen namen wil noemen, is het een publiek geheim dat De Key, de Algemene Woningbouwvereniging, Het Oosten en de Olympus Groep de B-status hebben gekregen. Zij kunnen rekenen op strenger toezicht van het CFV. Het vastgoedfonds LievenDeKey heeft de C-status. Bij de D-status dwingt de CFV een sanering af. Dit overkwam de Woningstichting Nieuw Amsterdam.
Het CFV kijkt bij de interpretatie van cijfers altijd naar marktomstandigheden en ambities van corporaties. In Amsterdam spelen herstructureringsopgave en tegenvallende verkoop van huurwoningen een rol bij het verlies van de A-status van genoemde corporaties, aldus districtsadviseur Jan Weggemans.

De VROM-raad kwam ondertussen met een praktisch voorstel: alle corporaties storten verplicht een deel van hun vermogen bij het CFV. Die stelt als een soort bank kapitaal beschikbaar voor de financiering van herstructureringsprojecten. Daarbij wordt verwezen naar vijftig urgente herstructureringsgebieden in Nederland. In juni zou de regering daartoe het Besluit Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting moeten wijzigen.

Maatschappelijk rendement, hoe meet je dat?

Corporaties verkeren in een hybride positie: ze worden geacht een gezond financieel beleid te voeren maar ook te investeren in nauwelijks rendabele of zelfs onrendabele maatschappelijke doelen. Probleem daarbij is dat die maatschappelijke taakstelling wel in algemene termen is vastgelegd, maar dat er nauwelijks toetsbare criteria zijn opgesteld. De vraag hoe je maatschappelijk rendement meet, moet nog grotendeels beantwoord worden.
De corporaties hebben zelf vorig jaar een begin gemaakt met een prestatiemeting die uitstijgt boven een puur financiële: de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex (kortweg: Aedex). Uitgangspunt van deze Aedex is de uitpondwaarde van het woningbezit. In combinatie met andere waarden ontstaat een zogenaamde ‘balanced scorecard’, een meetmethode die ook andere dan puur financiële prestaties in beeld brengt. Corporaties en toezichthouder zouden daarmee beter inzicht moeten krijgen in de samenhang tussen financieel en maatschappelijk rendement. Het instrument is nog in ontwikkeling en de Aedex zal pas echt gaan leven als onderlinge vergelijking mogelijk wordt. Dan moeten er voldoende deelnemers participeren en dat was in het startjaar 2002 met 22 deelnemers nog nauwelijks het geval. De initiatiefnemers hopen echter binnen enkele jaren een dekkingsgraad van vijftig procent te halen.
De Aedes kwam onlangs nog een ander initiatief: Reflex. Een programma dat prestaties van corporaties vaststelt aan de hand van intensieve gesprekken met belanghebbenden. We kennen dergelijke ‘visitaties’ uit het hoger onderwijs. Deze aanpak staat nog in de kinderschoenen. In het hele land hebben nog maar een paar corporaties, hoofdzakelijk uit kleinere plaatsen, zich ‘laten visiteren’. De grootste stad was Zwolle.
In Amsterdam is nog geen enkele corporatie met Reflex BV in zee gegaan. Een meermalen gehoorde bedenking is dat ze zich al uitgebreid laten controleren door accountants en laten adviseren door organisatie-adviesbureaus. Daarbij is het Reflex-onderzoek, dat zich uitstrekt tot huurdersverenigingen, stadsdelen, zorginstellingen en de gemeente, niet bepaald gratis. Het Reflex-programma heeft zich kortom in de korte tijd van zijn bestaan nog niet de status van keurmerk kunnen verwerven. Een nog te beantwoorden vraag is of het onderzoek door derden als onafhankelijk zal worden gezien. De inspecteurs worden weliswaar van buiten de sector aangetrokken, maar Reflex zelf komt voort uit de Aedes.

Bas Donker van Heel
en Fred van der Molen

 

 

Het rendement van de corporatie

Eind vorig jaar nam de Tweede Kamer de motie Van Gent c.s aan waarmee de corporaties onder druk werden gezet hun ‘overschotten’ in te zetten voor stedelijke vernieuwing. De sector zelf kreeg de gelegenheid binnen een half jaar met niet-vrijblijvende oplossingen te komen anders zou de politiek ingrijpen. Daarmee kwam het ‘vereveningsvraagstuk’ in alle hevigheid op de politieke agenda." data-share-imageurl="">