Rochdale: focus op verbetering bezit

Corporatievisies: 2. Rochdale legt nadruk op verbetering bezit
“Nauwelijks nieuwbouw, sobere renovaties”

Welke investeringen kan Rochdale in de toekomst nog doen? De focus komt te liggen op verbetering van de bestaande woningvoorraad. Van sloop/nieuwbouw zal de komende vijf jaar nagenoeg geen sprake meer zijn, zo verklaart René Grotendorst, voorzitter van de raad van bestuur.

Wat doet Rochdale nog?

X Nieuwbouw koopwoningen
X Nieuwbouw vrije sector huurwoningen
X Nieuwbouw sociale huurwoningen
(een enkel project uitgezonderd)

+ Renovatie (sober,doelmatig)
+ Onderhoud

Werkgebied: Amsterdam, Zaanstad, Purmerend, Diemen en Landsmeer. Aantal huurwoningen: 39.000

De introductie van de verhuurderheffing en het opleggen van saneringssteun voor de redding van Vestia kan volgens Grotendorst door zijn corporatie maar op één manier worden beantwoord: inkomsten en uitgaven moeten nog beter met elkaar in evenwicht worden gebracht.

Schrappen nieuwbouwprogramma

Rochdale schrapt om die reden grotendeels het nieuwbouwprogramma. “We hebben in het verleden heel wat sloopplannen gemaakt. Niet zelden vanuit een modelmatige benadering: een complex is vijftig jaar oud, klein en gehorig. Dus kan het beter worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Ook al is sprake van een forse onrendabele investering. Dat kunnen we ons simpelweg niet meer permitteren. Dan moeten we eerder overgaan tot renovatie. Alleen voor de Havenbuurt in Zaandam maken we een uitzondering. Bewoners dringen aan op renovatie, maar wij hebben uiteindelijk de keuze gemaakt voor sloop/nieuwbouw en de bouw van onder meer 25 nieuwe sociale huurwoningen.”

Afstoten projecten

Van andere nieuwbouwplannen wordt onverbiddelijk afscheid genomen. Al kan soms door de introductie van een nieuwe partij afstel worden voorkomen. Nieuwbouw in de wijk Jeruzalem in Amsterdam-Oost dient als bijzonder voorbeeld. Na jarenlange discussies zegde Rochdale toe nieuwe woningen voor senioren te zullen bouwen, maar daarvoor ontbreken nu de benodigde middelen. Twee jaar geleden werd al besloten tot uitstel, maar de plannen worden alsnog uitgevoerd door Habion, een landelijk toegelaten instelling voor ouderenhuisvesting. Rochdale treedt op als ontwikkelaar. “Aanvankelijk zouden we met Habion een project doen in de Bijlmer. Daar bestaat onvoldoende vraag naar ouderenhuisvesting. Toch willen zij graag in Amsterdam aan de slag. De overname van ons bouwplan is voor hen een goed alternatief.”

Geen vrije sector huur

De bouw van vrije sector huurwoningen rekent Grotendorst helemaal niet tot zijn business. “Dat laten we liever over aan de markt. Wel zijn we graag behulpzaam. Met goede resultaten. Syntrus Achmea heeft woningen van ons overgenomen in Amsterdam-Noord. Ook hebben we de realisatie van het Wicherskwartier door Boelens de Gruyter en belegger ASR mogelijk gemaakt.”
De eigen inspanning richt zich vervolgens op verbetering van de bestaande huurwoningvoorraad. Ook daar kijkt Rochdale met meer nuchterheid naar eerder ontwikkelde plannen, zegt Grotendorst. “Voor woningen aan de De Boelelaan dachten we in het verleden aan een buitengewoon kostbare ingreep. Extra bouwlagen. Een parkeergarage. Het hele pand ging op zijn kop tegen hoge kosten. Nu handhaven we de plattegronden. Wel worden isolatiemaatregelen genomen en installaties vernieuwd. En de investering bedraagt minder dan de helft,” aldus Grotendorst.
De bewoners zijn er volgens hem niet rouwig om. “Bewoners krijgen meer comfort. En de huurverhoging blijft beperkt. De eerlijkheid gebiedt te zeggen: we voeren het plan uit waar de bewoners in het verleden om hebben gevraagd. Zij zagen indertijd al niks in het overhoop halen van hun woningen.” Ook elders werkt dat recept. “In de Voermanstraat in Amsterdam Nieuw-West dachten we ook aan sloop. Nu wordt het sobere renovatie. Bewoners zijn er blij mee; hun woningen gaan er op vooruit, maar blijven betaalbaar.”
Ook benadrukt Rochdale voldoende middelen beschikbaar te hebben voor regulier onderhoud. “We beknibbelen niet op het onderhoud. Wel denken we het onderhoud efficiënter, dus goedkoper te kunnen organiseren.” Bovendien introduceert Rochdale een serviceabonnement voor de huurders. “Als enige Amsterdamse corporatie betaalden we nog onderhoud dat eigenlijk voor rekening komt van de huurder. De kosten voor de reparatie van bijvoorbeeld een lekkende kraan gaan we voortaan doorberekenen. Daarvoor kan tegen een gering bedrag een abonnement worden afgesloten. Of de huurder moet het zelf doen.”