65-Plussers hebben ten opzichte van andere groepen een relatief comfortabele positie op de overvolle Amsterdamse woningmarkt. Dat is de verrassende conclusie van recent onderzoek van de dienst Wonen, Zorg en Samenleven. Het feit dat ouderen al sinds jaar en dag tot de ‘doelgroepen’ van het Amsterdamse woonbeleid horen, heeft daar ongetwijfeld aan bijgedragen.
Misschien verrassend, maar senioren blijken een benijdenswaardige groep op de Amsterdamse woningmarkt! Natuurlijk, individueel zijn er schrijnende problemen. Zo valt het soms niet mee een nultredenwoning in de eigen buurt te krijgen als de noodzaak zich aandient. Voor elke woningsoort bestaan wachtlijsten in Amsterdam, dus ook voor aangepaste woningen, wibo-woningen of plekken in woonzorginstellingen.
Maar, ten opzichte van andere groepen hebben 65-plussers - 23 procent van de Amsterdamse huishoudens (11% van de bevolking) - een comfortabele positie op de woningmarkt. De woningeigenaren onder hen (16%) zijn vaak al lang eigenaar. Soms ontstaan bij hen financiële zorgen als de hoogte van de erfpachtcanon bij verlenging explodeert, maar veel oudere eigenaren hebben relatief lage woonlasten en vermogen in stenen achter de hand. En op de sociale huurmarkt – waar 63 procent van de 65-plussers is gehuisvest – krijgen veel senioren woningen met voorrang aangeboden.
In 2009 werd maar liefst 32 procent van de vrijkomende corporatiewoningen met voorrang aangeboden - met een medische of WMO-verhuisindicatie – aan 65-plussers. Daarnaast was veertien procent van de aangeboden woningen exclusief bedoeld voor senioren. Iets meer dan de helft van de met voorrang aangeboden woningen werd uiteindelijk door de doelgroep in gebruik genomen. Op de overige woningen heeft de doelgroep niet gereageerd of men heeft de woning niet geaccepteerd.
“In de praktijk betekent dit ruime aanbod dat senioren (ook van buiten Amsterdam) zonder jarenlange inschrijfduur een woning in Amsterdam kunnen bemachtigen,” concludeert de dienst Wonen, Zorg en Samenleven dan ook in een recent onderzoek naar de positie van 65-plussers op de Amsterdamse woningmarkt.
In de buurt
Amsterdam heeft een jonge bevolking. De typerende karakteristiek van de ‘creatieve kennisstad’ is dat jongvolwassenen de stad instromen en dertigers er weer uit. Vervolgens wortelen deze dertigers in de regio of verder. Gemeenten als Amstelveen, Landsmeer en Waterland en eigenlijk alle gemeenten in de regio hebben veel meer te maken met vergrijzing dan Amsterdam. Amsterdam kan zich wel opmaken voor een groter aandeel senioren in de stad. Zo neemt de leeftijdsgroep van 50- tot 64-jarigen het snelste toe. In vier jaar tijd is deze groep met 9,3 procent gegroeid.
Op de langere termijn zal dus een groter deel van de woningvoorraad geschikt moeten zijn voor ouderen. Het afgelopen decennium heeft geleerd, dat het niet verstandig is grote aantallen seniorenwoningen of wibo’s (wonen in beschermde omgeving) te bouwen op nieuwbouwlocaties. De doelgroep verhuist het liefst binnen de eigen buurt. Ze zijn gehecht aan hun woning, hun buurt en hun sociale netwerk daar. Je hebt weinig aan nieuwe comfortabele seniorenwoningen als ze op de verkeerde plek staan. Op IJburg stonden in de periode 2008-2009 tientallen seniorenappartementen en rolstoelwoningen leeg. Bij de recente oplevering van 23 Wibo-woningen in het fraaie complex Witte Kaap, was het ook niet echt dringen, maar De Alliantie heeft ze wel allemaal verhuurd. Woordvoerder Eelke Pinkhaar: “Je moet wel wat extra doen. Er is veel aanbod op IJburg. We hebben een Open Huis georganiseerd en geadverteerd in het stadsblad.”
Ouderen nemen veel ongemakken voor lief om in hun buurt te kunnen blijven wonen. Men kan stellen dat hoe ouder, hoe vaker men in de eigen buurt wil blijven. Bijna zeventig procent van de 65+-huishoudens heeft geen plannen om binnen twee jaar te verhuizen. Van degenen met wel een concrete verhuiswens geeft zes procent aan niets geschiktst te kunnen vinden. Dat is relatief weinig.
| Voor bewoners met fysieke beperkingen is de toegankelijkheid van de woning de eerste zorg. Geen trappen dus, oftewel de ‘nultreden woning’. Bij ingrijpende renovaties plaatsen corporaties ook liften in of naast complexen, zoals bij De Verfdoos in Amsterdam West. Praktisch alle gelaagde appartementennieuwbouw is voorzien van liften. De afspraken zijn op dit punt in Bouwen aan de Stad - enigszins cryptisch – aldus geformuleerd: “In de gehele stad zal 80 % van de door corporaties nieuwgebouwde woningen op begane grond of toegankelijk met lift, aanpasbaar worden gebouwd, zodat ze geschikt te maken zijn voor mensen met een beperking, waaronder senioren.” Trapliftjes – of andere aanpassingen - zijn soms een oplossing in de bestaande voorraad, waardoor ouderen langer zelfstandig in hun eigen huis kunnen blijven wonen. Behoefte aan extra seniorenhuisvesting is er voornamelijk binnen de Ring (excl. Noord). |
Het merendeel (bijna 80%) van de 65-plussers vindt zijn woning overigens geschikt om oud te worden, al dan niet met enige aanpassingen. En de helft van degenen die wel binnen twee jaar willen verhuizen, wil in de eigen buurt blijven. Honkvast dus.
De dienst WZS concludeert dan ook: het woningbeleid voor deze groep moet zeer buurtgericht zijn. Een complicatie daarbij is dat de nieuwe inkomensgrens voor corporatiewoningen (33.000 euro) ook geldt voor senioren. De corporaties hebben nog wel enige speelruimte voor bijzondere gevallen, maar grosso modo zal zo’n veertig procent van alle seniorenhuishoudens (65+) zichzelf moeten zien te redden, daar doet een medische of sociale urgentie niets aan af.
Hier liggen wellicht nieuwe marktkansen voor particuliere ontwikkelaars, zeker omdat er ook een flinke groep bemiddelde senioren in de stad woont: zo’n vijftien procent van de 65-plussers heeft een inkomen van tweemaal modaal of hoger. Veel ouderen willen overigens liever huren dan kopen.
Trappen lopen
De trap is het grootste obstakel voor Amsterdammers op leeftijd. Ruim veertig procent van de 65-plussers kan zijn woning niet zonder trap bereiken. Van binnen zijn de woningen vaak wel gelijkvloers. Vooral stadsdelen binnen de ring (excl. Noord) hebben vanwege hun grote aandeel vooroorlogse bouw weinig woningen die zonder trap te bereiken zijn. Daar zitten relatief veel corporatiewoningen bij. Voor corporaties ligt er kortom op termijn nog een flinke opgave woningen aan te passen en senioren te herhuisvesten.
Een groot deel van de woningen op de begane grond, eerste verdieping en met lift wordt overigens met voorrang aangeboden aan mensen van 65 jaar of ouder, mensen met een medische indicatie, mensen die aanspraak maken op de Wet maatschappelijke ondersteuning, Voorzieningen Gehandicapten of een Wmo-verhuisindicatie hebben (voorrangslabel MI/WVG/WMO/65+). Het blijkt dat in Amsterdam jaarlijks ongeveer een derde van de woningen voorzien wordt van dit label.
Woningen die exclusief voor senioren zijn bestemd, worden net zo lang aangeboden totdat er een kandidaat is die voldoet aan het gestelde leeftijdscriterium (meestal minimaal 55 of 65). Het aantal stijgt jaarlijks enigszins: van 804 in 2006 naar 899 in 2009, waarbij aangetekend dat eerste verhuringen van nieuwbouwcomplexen niet in de cijfers zitten.
Bron: Tenzij anders aangegeven komen alle cijfers uit dit artikel uit het rapport ‘Woningmarktpositie van senioren’ van de dienst Wonen, Zorg en Samenleven, 12-2010