Het Amsterdam van 2045 telt veel meer eenpersoonshuishoudens dan de huidige stad, zo rekent demograaf Jan Latten voor. Deze ‘happy singles’ hebben minder geld te besteden. Dat betekent een grotere vraag naar kleine stadsappartementen.
| Jan Latten is senior onderzoeker bij het CBS en hoogleraar demografie aan de Universiteit van Amsterdam. In zijn boek ‘Liefde à la Carte’ kondigde hij een aantal jaren geleden al een samenleving aan waarin vrouwen de dienst uitmaken. Zijn verwachtingen over de woningmarkt zijn ontleend aan zijn bijdrage aan een congres over vastgoedwaardering, dit najaar in Breukelen. |
Voorspellen blijft moeilijk, zeker als het om de toekomst gaat. Maar demograaf Jan Latten weet één ding zeker: het aantal huishoudens in ons land groeit sterk. Over dertig jaar hebben we er volgens hem ruim 1 miljoen huishoudens bij. En die willen allemaal een woning. Zeker in stedelijke gebieden zal de groei komen van alleenstaanden.
De moderne stad blijft ook het domein van gezinnen, maar de groei van het aantal alleenstaanden heeft op een stad als Amsterdam een stevig effect. De groeiende woningvraag relateert hij aan de tijdgeest. “De dynamische twintigers en dertigers van vandaag zetten de toon,” aldus Latten. “En die zijn anders dan de twintigers van dertig jaar geleden. Toen gingen ze trouwen en vormden ze gezinnen. Deze babyboomers zorgden in de jaren zeventig en tachtig voor een explosieve vraag naar eengezinswoningen. De huidige twintigers zijn veel flexibeler. Die stellen de komst van kinderen uit en het is maar de vraag of dat er later - met of zonder partner- nog van komt.”
Daarbij blijft het aantal scheidingen toenemen: “Ook vijftigers gaan steeds vaker scheiden. Het leger van exen is daarmee het enige leger dat groeit. En elke scheiding leidt tot minstens één verhuizing.”
Flexrelaties
Nog zoiets: de happy single. De moderne mens wil volgens Latten enorm genieten: “Genieten van het leven is het belangrijkste doel. Zowel mannen als vrouwen stellen hoge eisen aan hun relatie. Als die niks toevoegt, dan wordt gauw een ander gezocht. Daarom floreren datingsites. We komen in onze onderzoeken mensen tegen die altijd weer verliefd willen worden.”
Flexibele relaties passen bij een flexibel arbeidsbestaan. “Love-hoppers houden van job-hoppen. Moderne netwerksteden bieden moderne burgers daarvoor de mogelijkheden. Bedrijven bevinden zich op plaatsen waar ze hun potentiële werknemers kunnen vinden. En de infrastructuur is zodanig ontwikkeld, dat Amsterdammers heel goed in Utrecht of Rotterdam kunnen werken.”
Kleiner wonen
Het ontbreken van een vaste partner heeft wel financiële consequenties: “Met een partner kunnen de woonkosten worden gedeeld. Maar als je single bent en je wilt per se in de stad wonen om die ideale partner te ontmoeten, dan zijn Amsterdam of Utrecht te duur. Dan ontstaat als vanzelf een markt voor kleinere woningen. In New York of Tokio is klein wonen al de grote trend. Dat gaat ook in Nederland gebeuren. Nu zien we nog dat een complex als De Studio wordt aangeboden voor studenten en starters, maar straks gaan daar ook ouderen wonen.”
Hoe klein? “Een appartement van 36 m2 of nog kleiner blijkt elders voldoende. Een huis hoeft door technologische ontwikkelingen helemaal niet meer zo groot te zijn. De televisie is plat. Een Ipad maakt het meeslepen van een boekenkast of cd-verzameling overbodig. De opkomst van fast fashion – je wilt er toch goed uitzien - maakt een grote kledingkast minder noodzakelijk. En een grote keuken? Het leven speelt zich goeddeels buiten de deur af. Een bed is voldoende.”
Latten wijst ook nog op een andere trend. Het opleidingsniveau stijgt, vooral onder vrouwen. Zij zoeken vrijwel altijd een partner met een vergelijkbaar opleidingsniveau. Lageropgeleide mannen betalen de rekening. “Al die vroegtijdige schoolverlaters missen de boot. Uit onderzoek blijkt toch al dat zij grote moeite hebben met alle veranderingen en vrijheden. Zij zullen weer alleen, wellicht met een kind, een groot beroep doen op de sociale huursector.”
Wordt Amsterdam straks het domein van ‘happy singles’? We leggen de stelling van Latten voor aan vier woningmarktprofessionals.
Friso de Zeeuw: “Twintigers vertonen traditioneel gedragspatroon”“Zeker. Er is een kleine groep jonge alleenstaanden die alles wil delen en aan ‘love hopping’ doet. Ze zijn zeer getalenteerd. Ze werken in korte tijd voor zeer gerenommeerde werkgevers in binnen- en buitenland. En huren daarom ook vooral. Er bestaat in de hipste (en duurste) steden dus zeker een markt voor kleine huurappartementen. Gerard Anderiesen: “Dit is een langlopende trend”“Al vanaf de jaren zeventig neemt de omvang van huishoudens af. De afgelopen jaren liep de woningbezetting door de crisis weer wat op, maar de trend naar meer eenpersoonshuishoudens zal wel doorgaan. Alleenstaanden hebben minder te besteden. Ze melden zich om samen woningen te huren en sluiten zogeheten friends-contracten. Of ze kopen een klein appartement. Ons project De Studio richt zich op studenten en starters, maar daar vestigen zich ook wel oudere alleenstaanden. Het zou heel goed zo kunnen zijn dat zich in de toekomst meer van dergelijke kopers melden. Mensen die absoluut in de stad willen wonen. Ook de kleine huurwoningen die corporaties doorgaans verkopen, kunnen voor hen ook interessant zijn. De gemeente moet zich meer rekenschap geven van die ontwikkeling. Vaak wordt bij nieuwbouw ook gevraagd om grotere woningen. Dat aanbod ligt in de toekomst minder voor de hand.” Erik Leijten: “Vraag eenpersoonswoningen groeit sterk”“Zonder twijfel groeit de vraag naar eenpersoonswoningen de komende jaren sterk, vooral in grootstedelijke omgevingen met uitmuntende voorzieningen. Het aanbod wordt zoals altijd vanuit de vraag gestuurd. Je moet daarbij twee groepen onderscheiden: senioren die onbezorgd willen leven en jonge, hoogopgeleide stadsbewoners. Zij zijn in alles flexibel en wensen hun budget aan andere zaken dan wonen te besteden. Dat leidt tot een vraag naar woningen die kleiner zijn, dan nu gebruikelijk is.” Boris van der Gijp: ‘Zonder verhuurderheffing bouwen we zo duizenden woningen voor die singles’“Demografie is een krachtige motor achter het beleggingsbeleid, maar veel partijen investeren nog in de demografische situatie van gisteren: een huis met een tuintje. Gemeenten geven in bestemmingsplannen vooral ruimte voor grote woningen. De rijksoverheid ontmoedigt investeerders de kleine woningen van de toekomst te bouwen. Als de verhuurderheffing van tafel gaat, dan staan beleggers klaar duizenden woningen voor die ‘happy singles’ te realiseren. Bij nieuwe winkelontwikkeling in de vijftien grootste steden is die verandering in het denken al wel gaande. Om de ‘happy singles’ happy te houden is het belangrijk niet alleen in de winkels zelf, maar vooral ook in de winkelomgeving te investeren. Dus te zorgen voor een inspirerende openbare ruimte, goede koffie en andere voorzieningen.” |