Meer dan zesduizend woningen staan te koop in Amsterdam. Prijzen dalen. Verkoopvolumes krimpen. Wie koopt er nog? Het zijn vooral starters, zo merkt Rabobank Amsterdam. Toch is Franc van der Meer, manager hypotheken en verzekeringen, niet pessimistisch over de Amsterdamse woningmarkt. Bij Rabobank Amsterdam neemt het aantal adviesgesprekken sinds oktober weer toe. En de kredietcrisis heeft ook niet geleid tot een veel scherpere beoordeling van kredietaanvragen.
Lage middeninkomens
Hoge inkomens |
De voorspellingen lopen uiteen wanneer de bodem van de Amsterdamse woningmarkt is bereikt. Volgens economen van ING is dat voor heel Nederland pas halverwege volgend jaar het geval. En het kan nog zeker vijf jaren duren voordat de huizenprijs weer in de buurt komt van het piekniveau van medio 2008. De Rabobank in Amsterdam is op haar beurt niet zo somber over de veerkracht van de Amsterdamse woningmarkt. “Het aanbod groeit. De tijd voordat een woning is verkocht laat een toename zien. Het prijsniveau laat in absolute cijfers gerekend een daling zien, dat is allemaal waar. Maar de markt ontwikkelt zich echt niet zo slecht. Amsterdam blijft aantrekkelijk om te wonen. In populaire gebieden, zoals de binnenstad, zien we zelfs een lichte stijging,” aldus Franc van der Meer.
Een uitzondering maakt hij voor de nieuwbouwmarkt. “Daar zijn de marktomstandigheden erg moeizaam. Dat geldt voor alle plekken in de stad.” Van der Meer legt een relatie met het aanbod. “De doorsnee nieuwbouwwoning is redelijk groot. Voor een woning van 90 tot 120 m2 moet drie tot vier ton worden betaald. Dat is voor veel kopers boven het beschikbare budget.”
Marktleider Rabobank behoort met ING en ABN Amro tot de belangrijke spelers op de Amsterdamse hypotheekmarkt. De bank ziet vooral veel vraag van starters op de woningmarkt. “Er komt meer beweging in de markt. We zien sinds afgelopen najaar het aantal adviesgesprekken stijgen. Dat is begonnen in oktober. En ook de afgelopen twee maanden hebben we meer hypotheekverzoeken gekregen,” aldus Van der Meer. “De hoofdmoot ligt bij hypotheken tot 350.000 euro. In meer dan de helft van de gevallen gaat het om mensen die voor het eerst een huis kopen.”
Onhaalbaar
Wie kan er in Amsterdam een huis kopen? De maximale hypotheek bedraagt 125 procent van de executiewaarde. Ook mag een hypotheek niet meer dan 4,5 maal het gezamenlijke huishoudinkomen bedragen. Onderscheid tussen kostverdieners of parttime werkende partners wordt daarbij niet meer gemaakt. Voor veel mensen is een koopwoning gewoonweg niet haalbaar, zo blijkt uit cijfers van de Dienst Wonen, Zorg en Samenleven. Meer dan de helft van de bijna vierhonderdduizend Amsterdamse huishoudens verdient tot hooguit de voormalige ziekenfondsgrens. Aan de bovenkant daarvan ligt hooguit een woning van anderhalve ton binnen bereik. Het aanbod voor de laagste inkomens is heel gering. Ook voor de echt dure woningen boven de vier ton is de markt niet onbegrensd. Slechts 30.000 huishoudens, acht procent van het totaal in Amsterdam, verdienen boven driemaal modaal.
De koop van een woning boven de inkomensnorm is afhankelijk van de beschikbaarheid van eigen middelen. Dat blijkt onder meer uit cijfers van hypotheekbemiddelaar De Hypotheker. Van de kleine zevenhonderd hypotheken die zij in de eerste elf maanden van 2009 in Amsterdam verstrekten, heeft slechts een klein deel een hypotheek boven de norm van 4,5 keer het jaarinkomen. Vaak niet meer dan tot 5 keer het jaarinkomen. De helft van hen beschikt over eigen middelen; gemiddeld wordt 33.000 tot 37.000 euro ingelegd.
Het is daarentegen de ervaring van de Rabobank dat maar weinig eigen vermogen beschikbaar is. Volgens Van der Meer is dat niet onlogisch. “Juist starters op de woningmarkt hebben nog niet de kans gehad eigen vermogen te creëren. Zij zijn dus afhankelijk van een maximale hypotheek binnen de standaard inkomensnormen.”
Moraliteit
Voor hypotheken tot 350.000 euro kunnen starters een aanvullende lening aanvragen bij de gemeente. Sinds Amsterdam in juni de voorwaarden heeft versoepeld, zijn er al 400 verstrekt. |
De beoordeling van de kredietaanvragen is, zo verklaart Van der Meer, niet aan sterke verandering onderhevig. De kredietcrisis heeft de bank hooguit iets strenger gemaakt. Hij maakt daarbij onderscheid tussen moraliteit, onderpand en inkomen. “De Rabobank heeft zich nooit op de nichemarkt begeven van mensen die vanwege financiële problemen in het verleden of minder solide inkomsten niet zo makkelijk aan een hypotheek komen. Die markt bedienen we nu evenmin. Aan de eisen op gebied van moraliteit hebben we verder niks gewijzigd. We kijken als vanouds sterk naar zaken als het betalingsgedrag bij leningen. Maar de hypotheekaanvragen die we in het verleden accepteerden, die financieren we nog steeds. “
De beoordeling van het onderpand is ook niet fundamenteel gewijzigd. Alleen bij nieuwbouw is de beoordeling van de executiewaarde iets aangescherpt. In het verleden werd de executiewaarde bepaald op 105 procent van de vrij-op-naamprijs en de helft van het meerwerk. Die norm is bijgesteld naar 95 procent. Die keuze heeft volgens Van der Meer niet van doen met de kredietcrisis, maar hangt samen met de afnemende waardestijging van nieuwbouw na oplevering.
Evenmin zijn de regels voor beoordeling van inkomens gewijzigd. Wel, zo verklaart Van der Meer, is de bank wat voorzichtiger met leningen aan mensen met tijdelijke dienstverbanden. “Bij een krappe arbeidsmarkt hoeven mensen met een tijdelijk dienstverband zich niet zo’n zorgen te maken. Nu stellen we ons sterker de vraag of iemand in de toekomst een vergelijkbaar inkomen kan behouden. De verdienkansen zijn afhankelijk van zaken als bedrijfstak, opleidingsniveau en leeftijd. Bij een maximaal onderpand, een maximale hypotheek en een akkefietje in het verleden slaat de balans mogelijk eerder dan voorheen door naar een lager leenbedrag of het niet uitbrengen van een offerte.”