WiMRA: van IJmuiden tot Lelystad woningschaarste in alle segmenten

50.000 inwoners ondervraagd voor WiMRA-onderzoek
Van IJmuiden tot Lelystad woningschaarste in alle segmenten

In de hele Metropoolregio Amsterdam is sprake van woningschaarste in alle segmenten. Sinds de crisis voorbij is, willen veel mensen verhuizen. Bovendien zet de groei van de bevolking door. Maar woningzoekenden, vooral die met een laag of middeninkomen, hebben grote problemen om een passende woning te vinden in de Metropoolregio Amsterdam. Dit blijkt uit het eerste regiobrede onderzoek. Een samenvatting van een deel van de resultaten.

 

Wonen in de MRA - belangrijkste resultaten

 

  • Het aandeel koopwoningen groeit niet meer
  • Groei vrije huursector zet door, maar vooral vraag naar goedkoop middensegment 
  • De sociale huursector krimpt, er is weinig aanbod en doorstroming
  • Het aandeel goedkope scheefwoners bedraagt 15 procent
  • Huurders zijn gemiddeld 29% van hun inkomen kwijt aan huur, net zoveel als in 2015
  • Bijna een kwart van de huurders houdt te weinig inkomen over om in de basisbehoeften te voorzien
  • Amsterdamse huishoudens met een hoger inkomen die de stad verlaten verhuizen vooral naar Zuid-Kennemerland (Haarlem e.o) en de Gooi-en Vechtstreek. 
  • Tekort: het aandeel hoge inkomens is bijna twee keer zo groot als de voorraad in het hoge segment.
  • Koopwoningen worden minder bereikbaar voor middeninkomens, zelfs in relatief goedkope MRA-gemeenten.
De hele regio ondervindt de positieve én negatieve effecten van de populariteit van de agglomeratie Amsterdam. Voor woningzoekenden betekent dit oplopende woningprijzen, lange wachttijden en hoge huren. Er is schaarste in alle segmenten van de woningmarkt. Dat blijkt uit het regiobrede onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA), waarvoor maar liefst 50.000 inwoners zijn geënquêteerd. Het opvoeren van de nieuwbouwproductie is 'keihard' nodig, concludeert dan ook Lex Scholten, wethouder in Diemen en voorzitter van het portefeuillehoudersoverleg Bouwen en Wonen van de MRA. Maar hij benadrukt ook het belang van het betaalbaar houden van nieuwe en bestaande woningen. 

Toename hogere inkomens 

De bevolking van de metropool groeit in snel tempo. De grootste instroom van buiten de regio bestaat nog altijd uit lagere inkomens richting Amsterdam, vooral studenten en starters op de arbeidsmarkt. Maar in de metropoolregio vestigen zich ook steeds meer buitenlanders en (andere) huishoudens met een hoog inkomen. Omdat ook het gemiddeld inkomen is toegenomen, heeft nu een kwart van de huishoudens een inkomen van meer dan 2x modaal. 
De groei van het aandeel hoge inkomens gaat niet direct gepaard met een afname van het aandeel lage inkomens. Vier op de tien huishoudens in de metropool hebben in 2017 een inkomen onder €36.165 (EU-grens voor toegang tot sociale huur) en dat aandeel blijft redelijk stabiel. Het zijn vooral de hoge middeninkomens die in omvang afnemen. Dat komt volgens de onderzoekers vooral omdat het aantal huishoudens met één inkomen afneemt.  Huishoudens met een laag inkomen wonen vooral in Amsterdam (49%, veel singles), de meeste hoge inkomens in Amstel/Meerlanden en Gooi- en 
Vechtstreek.

Verdeling inkomensgroepen 2017

 

De woningvoorraad

Bijna de helft (48%) van de woningen in de MRA is een koopwoning en 31 procent is een corporatiewoning met een sociale huur. Negen procent is een particuliere huurwoning met een sociale huur. Twaalf procent van de woningen wordt in de vrije sector verhuurd, deels door corporaties, deels door particulieren. Er zijn grote verschillen tussen en binnen de regio's. Elke regio heeft wel één of meer centrumgebieden waar de koopsector minder groot is dan in de meer suburbane gebieden. 
Segmenten woningvoorraad 2017
 
 
De sociale huursector krimpt terwijl het aandeel lage inkomens ongeveer gelijk is gebleven. De woningvoorraad bestaat nog voor 31 procent uit sociale huurwoningen van corporaties. Amsterdam heeft nog relatief veel sociale corporatiewoningen (39%), terwijl in de regio’s rondom de hoofdstad de woningvoorraad meer in de pas loopt met landelijke gemiddelden. Wel valt het lage aandeel sociale corporatiewoningen op in Almere/Lelystad, Gooi-en Vechtstreek en Amstelland-Meerlanden (20%-23%).
 
Volgens de huidige toewijzingsnormen woont ruim 14 procent van de corporatiehuurders ‘goedkoop scheef’ en in de particuliere gereguleerde sector 21 procent. Omgekeerd woont ruim een kwart (27%) van de huurders van vrijesectorwoningen van corporaties eigenlijk in een te dure woning voor hun inkomen. In de particuliere vrijehuursector woont 18 procent 'duur scheef'. In de vrijesectorhuur van corporaties wonen relatief veel huishoudens met een middeninkomen: 49 procent heeft een inkomen tussen de EU-grens en 2x modaal. Vijftien procent van de Amsterdamse woningvoorraad is vrijesectorhuur, waarvan 4 procentpunt in handen is van corporaties. 
 
Onderverdeling in huurklassen
 
Het grootste deel van de huurwoningen valt in het sociale segment tot 711 euro. Middeldure huurwoningen zijn er weinig (14% van de huurwoningen), met name in Amsterdam.

Middeninkomens in de knel

Voor middeninkomens wordt het steeds lastiger om aan een woning te komen. Door de sterke prijsstijgingen neemt ook in gemeenten waar van oudsher middeninkomens goed terecht konden, zoals Almere, Lelystad en delen van Zaanstreek-Waterland, het aanbod aan betaalbare koopwoningen af. 
De kleine particuliere vrije huursector (8% woningvoorraad) zorgt wel voor veel doorstroming. Voor huishoudens van buiten is de vrijesectorhuur vaak de entree tot de regio Amsterdam. Zij zijn bereid en in staat de hoge huurprijzen te betalen die worden gevraagd, veelal boven de 1.000 euro. Middeninkomens uit de regio zelf zijn vooral geïnteresseerd in huurwoningen onder de 872 euro, een schaars goed.
 
Verhouding inkomens versus woningsegmenten
 
In navolging van de Amsterdamse WiA-onderzoeken is bij het regionale onderzoek in beeld gebracht hoe de verdeling in inkomensgroepen zich verhoudt tot de verdeling in woonsegmenten. Deze theoretische exercitie zegt niets over de beschikbaarheid van woningen, maar geeft wel enig inzicht in de knelpunten. 
In de meeste regio’s is het goedkope segment iets groter dan het aandeel lage inkomens tot €40.000. In Gooi-en Vechtstreek en Amstel-Meerlanden is dit niet het geval, hier is het goedkope segment kleiner dan er lage inkomens zijn. 
Wat in het oog springt is dat het aandeel hoge inkomens (vanaf 2x modaal) bijna twee keer zo groot is als de voorraad in het hoge segment (koop vanaf €363.000 en huur vanaf €1300). Deze onbalans is er vooral buiten Amsterdam. Hoge inkomens zullen daar dan ook concurreren met middeninkomens. In de huidige markt wordt er - juist in de regio -  wel weer voor deze doelgroep gebouwd.

Er wordt weer verhuisd! 

Inmiddels wordt er weer meer verhuisd. De grootste instroom van buiten de regio bestaat nog altijd uit lagere inkomens richting Amsterdam, studenten en starters op de arbeidsmarkt. Maar in de MRA vestigen zich ook steeds meer buitenlanders en huishoudens met een hoog inkomen. Een groeiend aandeel van de beroepsbevolking is hoog opgeleid. 
In de periode 2015-2016 kreeg een kwart van de huishoudens een andere woning. Nog eens 22 procent geeft aan te willen verhuizen. Binnen Amsterdam wordt veel verhuisd (32%). Pieken in verhuizingen vinden we in Uilenstede in Amstelveen (studentenhuisvesting) en Almere-Poort (nieuwbouw). In de meer landelijke gebieden van de Metropoolregio Amsterdam wordt het minst verhuisd. 
 
De verhuisstroom van Amsterdam naar regiogemeenten is flink toegenomen. Vooral gezinnen die tijdens de crisis een stap naar een grotere woning uitstelden, zijn alsnog verhuisd. Hiermee wordt volgens de onderzoekers het verhuispatroon van voor de crisis hervat. Amsterdamse huishoudens met een hoger inkomen verhuizen vooral naar Zuid-Kennemerland (Haarlem en omgeving) en de Gooi-en Vechtstreek. Lagere inkomens verhuizen meer naar Almere/Lelystad en vooral Zaanstreek-Waterland.

WiMRA
Dit is slechts een greep uit de resultaten van het onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA).Het onderzoek ‘Wonen in de Metropoolregio Amsterdam’ (WiMRA) 2017 geeft de ontwikkelingen op de woningmarkt weer in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) en gaat in op de positie van de verschillende regio’s daarbinnen. Het is voor het eerst dat het wonen in alle zes regio’s van de MRA - met 33 gemeenten -  in samenhang in kaart is gebracht. 50.000 respondenten hebben hun medewerking verleend. Het onderzoek is uitgevoerd door de afdeling Onderzoek, Informatie en Statistiek van de gemeente Amsterdam. De auteurs zijn Hester Booi en Laura de Graaf, mmv Monique van Diest (Gemeente Purmerend).
 
Download het hele rapport: